서울남부지방법원 2026타경3120. 서울 금천구 독산동 더뷰 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서에는 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 신축 당시 소유자와 신탁 관계를 거쳐 유선미에게 소유권이 이전됐고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 주택임차권등기가 발생했습니다. 신청채권자인 우예송의 강제경매로 진행 중인 물건입니다.

이 물건에서 중요한 것은 최저매각가가 아니라 매수인의 총부담입니다. 임차인 우예송은 말소기준권리보다 앞서 전입했고, 확정일자와 배당요구를 갖췄습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 나머지를 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 최저가 174,080,000원만 보고 감정가 대비 할인 폭을 판단하면 실제 부담을 잘못 계산하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차인

말소기준권리는 2022.07.11 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이보다 앞선 2020년 경인북부수산업협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐으므로 매수인이 인수할 선순위 근저당권으로 계산하지 않습니다. 수협은행 명의 신탁등기 역시 이미 말소됐습니다.

말소기준 이후의 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 그러나 우예송의 임차권은 별도로 보아야 합니다. 임차권등기일은 말소기준 이후이지만, 임대차계약·확정일자·전입 및 점유개시는 모두 말소기준 이전입니다. 임차권등기가 늦게 이뤄졌다는 사정만으로 기존 대항력을 부정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 274,000,000원의 무게

실명이 확인되는 임차인은 우예송 1명입니다. 별도로 '등기사항'이라는 주거 관련 기재가 있으나, 독립된 임차인인지 동일 관계의 중복 기재인지 확정되지 않습니다. 따라서 별도 임차인을 확인된 인원으로 합산하지 않으면서도, 미확인 점유·임차 관계의 가능성은 남겨 두어야 합니다.

③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

현재 최저가 174,080,000원으로 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용 3,237,120원이 먼저 공제되고, 임차인 우예송에게 170,842,880원이 배당됩니다. 보증금 274,000,000원 중 배당받지 못한 103,157,120원이 매수인 인수액입니다.

이 물건은 임차보증금이 낙찰가보다 크고, 배당에서 보증금을 전부 변제할 수 없는 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄어들고 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 실질취득은 보증금 274,000,000원 수준에 묶이며, 집행비용 추정액을 포함한 현재 총부담은 그보다 높습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰이 가격 이익으로 연결되지 않는다

각 회차의 인수액은 제시된 예상배당 시나리오 기준이며, 실질취득은 낙찰가와 해당 인수액의 합계입니다. 실제 배당·집행비용 및 추가 인수사항에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당 순위와 금액은 배당절차에서 확정됩니다. 우예송의 임차보증금과 경매신청채권은 동일인과 관련된 기재이므로 이를 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 표의 경매신청 항목은 별도 추가 배당액 0원으로 기재된 시뮬레이션입니다.

⑥ 가격 비교 — 감정가 할인율보다 실질취득이 중요

감정가는 272,000,000원이고, 현재 최저매각가는 174,080,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 64% 수준이지만, 보증금 인수까지 포함한 실질취득은 277,237,120원으로 감정가를 초과합니다.

실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 총부담이 실제 시장가격보다 높은지 또는 낮은지를 확정할 수 없으며, 감정가 대비 할인율만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수도 없습니다. 가격 판단에는 같은 건물 또는 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래와 실제 주거 이용상태를 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 금천구 독산동 독산3동주민센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의도는 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2020.02.28 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 승강기·난방·소화전·위생 및 급배수시설과 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.
• 접도. 동측 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경보호구역 등 관련 규제는 해당 필지별로 확인해야 합니다.
• 공부 및 이용상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도인 근린시설과 주거 이용의 법적·거래상 영향을 함께 점검해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 실제 주거 이용상태와 임차보증금 승계 부담은 매수자 범위 및 거래조건에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 실거래 비교자료가 없어 환금성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 174,080,000원만 준비자금으로 보지 말고 예상 보증금 인수 103,157,120원을 합산한 277,237,120원을 기준으로 총부담을 검토해야 합니다. 취득 관련 부대비용은 별도로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 주택임차권 인수 문구와 우예송의 임대차계약·전입·확정일자·배당요구를 대조해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라집니다.
• 미확인 임차관계 확인. '등기사항'으로 기재된 주거 관련 내용이 우예송과 동일한 관계인지, 별도 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 경매신청채권 중복 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일한 우예송이라는 점을 확인하고, 동일 채권의 중복 계산 여부와 실제 채권관계를 원본으로 검토해야 합니다.
• 보증기관 채권 구분. 주택도시보증공사의 가압류 209,000,000원은 별도 배당채권입니다. 임차인의 보증금이나 매수인 인수액에 자동으로 더해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오 재계산. 최저가가 추가 하락해도 보증금 인수액이 증가하므로 매 회차 낙찰가와 예상배당을 함께 계산해야 합니다.
• 실거래 확인. 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래가격과 개별 호수의 상태를 확인해 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 세금·관리비·용도 확인. 서울특별시 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 배당관계, 미납 관리비, 공부상 용도, 실사용 및 주거 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 최신본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “1.74억에 낙찰받아도 1.74억짜리가 아니다”

이 사건은 최저매각가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 매수인이 보증금 미회수액을 인수한다는 점이 중요합니다. 우예송의 보증금은 274,000,000원이고, 현재 최저가 기준 예상배당은 170,842,880원입니다. 미배당 보증금 103,157,120원을 합하면 실질취득은 277,237,120원입니다.

3회 또는 4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다. 감정가보다 높은 현재 총부담을 정당화할 만한 실거래 시세는 확인되지 않았고, 별도 주거 관련 기재의 임차관계도 불확실합니다. 따라서 낙찰가 할인율이 아니라 보증금 인수 후 총부담과 실제 시장가격을 기준으로 판단해야 합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 미반환 보증금의 승계와 그에 따른 실질취득액입니다.