서울남부지방법원 2026타경3120. 금천구 독산동 더뷰 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 272,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 217,600,000원입니다. 표면만 보면 54,400,000원이 내려간 물건이지만, 권리분석에서는 이 할인폭보다 먼저 확인해야 할 숫자가 있습니다. 바로 임차인 우예송의 보증금 274,000,000원입니다.
우예송은 2022.05.25 임대차계약, 2022.05.26 확정일자, 2022.06.23 주민등록 및 점유개시로 확인되며, 말소기준으로 제시된 2022.07.11 주택도시보증공사 가압류보다 전입·점유가 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 부족분은 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-42 더뷰 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로 345 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 5층 · 사용승인일 2020.02.28 |
| 소유자 | 유선미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 217,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2020.03.16 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020.04.06 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022.07.11 주택도시보증공사 209,000,000원 가압류입니다. 이후 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.07.01 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
하지만 등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 우예송의 주민등록·점유개시일은 2022.06.23으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2022.05.26입니다. 매각물건명세서 역시 “매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다”는 취지로 명시하고 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우예송 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.23 | 2022.05.26 | 274,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
확인되는 임차권자는 우예송이며 배당요구도 2024.07.01 이루어졌습니다. 별도로 성명·보증금·전입일· 확정일자가 확인되지 않는 주거 관련 기재가 있어 이 부분은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 날짜와 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수는 없습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 인수액이 늘어난다
이 사건은 일반적인 “유찰 = 그만큼 싸진다” 구조가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 감소하고, 그만큼 매수인 인수액이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저매각가 단독이 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금이어야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 60,246,400원 | 277,846,400원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 103,157,120원 | 277,237,120원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 139,264,000원 | 136,514,304원 | 137,485,696원 | 276,749,696원 |
현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 277,846,400원입니다. 2회 유찰 시에는 277,237,120원, 3회 유찰 시에도 276,749,696원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가 자체는 217,600,000원 → 174,080,000원 → 139,264,000원으로 크게 내려가지만, 임차인 인수가 60,246,400원 → 103,157,120원 → 137,485,696원으로 늘면서 실질 부담은 보증금 274,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,846,400원 |
| 1. 임차인 우예송 보증금 | 274,000,000원 | 213,753,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 우예송 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,846,400원을 먼저 공제한 뒤 임차인 우예송에게 213,753,600원이 배당되고, 보증금 부족분 60,246,400원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청채권, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북동측 인근이며, 주변은 다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 임차권등기에는 건물전부를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상15층 건물 내 5층 504호이며 사용승인일은 2020.02.28입니다. 승강기·난방·소화전·위생 및 급배수시설, 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액을 보세요. 현재 최저가 217,600,000원에 인수예상액 60,246,400원이 별도로 존재합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 우예송의 임대차계약일 2022.05.25, 확정일자 2022.05.26, 전입·점유 2022.06.23, 보증금 274,000,000원 및 실제 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 우예송의 전입·점유가 말소기준 가압류 2022.07.11보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 미상 주거기재 확인. 성명·전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않는 주거 관련 기재는 대항력 여부를 단정할 수 없으므로 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 우예송이 강제경매개시결정의 채권자로도 기재돼 있으므로 임대차와 경매신청의 관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔, 임차권은 주거로 나타납니다. 실제 사용 및 관련 제한을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용과 세금 등 실제 배당항목에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 같이 내려가지 않는다”
이 사건의 함정은 숫자 217,600,000원입니다. 감정가 272,000,000원에서 한 차례 유찰돼 80%까지 내려왔다는 사실만 보면 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 60,246,400원은 매수인 인수로 계산됩니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 인수 103,157,120원, 3회 유찰 시 인수 137,485,696원으로 늘어납니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 이동하기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 얼마까지 내려왔나”보다 “보증금 미배당을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”로 판단해야 합니다.
권리는 주의, 가격은 최저가 착시 금지. 우예송의 대항력과 배당·인수 관계, 성명·보증금 등이 미상인 주거 관련 기재, 임차권자와 경매채권자의 관계를 원본으로 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
