서울남부지방법원 2026타경3196. 강서구 방화동 대림캐슬 102동 301호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유권은 김시운 지분 10분의 8, 최영옥 지분 10분의 2로 되어 있습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2021년 11월 9일 설정된 주식회사더자산관리대부의 근저당권 255,000,000원이고, 2026년 임의경매개시결정과 강서구 압류는 그 뒤에 들어왔습니다. 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인이 없어 매수인 인수금액은 0원입니다.
가격도 신건 감정가만 볼 필요가 없습니다. 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 282,400,000원으로 내려왔고, 이는 동일 단지 유사 면적의 최근 12개월 평균 325,000,000원 대비 86.9%입니다. 최신 거래인 2025년 4월 335,000,000원보다도 낮습니다. 전체 6건 평균 310,833,333원보다 낮다는 사실보다, 더 최근의 12개월 평균과 최신 거래가 모두 현재 실질취득가를 웃돈다는 점이 가격 판단에서 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 593-63 대림캐슬 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 이용 · 전용 40.95㎡ · 방3·주방 및 거실·화장실·현관 |
| 소유자 | 김시운 지분 10분의 8 · 최영옥 지분 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 282,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 더자산관리대부 / 191,744,164원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2021년 11월 9일의 더자산관리대부 근저당권이고, 2026년 1월 27일의 임의경매개시결정과 강서구 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 우리은행 근저당과 더자산관리대부의 종전 근저당·질권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 낮다
대림캐슬(593-63)은 총 39세대, 2018년 5월 29일 사용승인된 물건군입니다. 대상 전용면적 40.95㎡와 유사 면적의 확인 거래는 6건이며, 최근 12개월 거래 3건 평균은 325,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.25㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.01 | 41.25㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 40.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.12 | 39.64㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 41.25㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 40.95㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 325,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득 기준액인 282,400,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다. 최신 거래 335,000,000원과 비교해도 낮습니다. 또한 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.6% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세를 전제로 보수적으로 깎아야 하는 상황과는 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,753,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더자산관리대부 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,646,400원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 255,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금도 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 282,400,000원 | 255,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 33,042,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 180,736,000원 | 177,405,696원 | 77,594,304원 | 0원 |
2회·3회 유찰 시 근저당권자의 미배당은 커지지만, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 이 사건의 시뮬레이션에서도 모든 회차의 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개화산역 남동측 인근으로 도시형생활주택·다세대·다가구주택과 상업·편익시설, 공원시설이 섞인 기존 주택지역입니다. 감정평가상 주거용 입지조건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 개화산역이 약 400m, 신방화역이 약 680m, 김포공항역이 약 1.3km 거리에 있습니다. 주변 여러 지점에 버스정류장도 있습니다.
- 이용·규모. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 방3, 주방 및 거실, 화장실, 현관 구조입니다. 단지는 총 39세대이고 사용승인일은 2018.05.29입니다.
- 주차. 단지 전체 옥내 자주식 19대, 옥외 자주식 13대의 주차공간이 확보되어 있으며 세대당 0.821대입니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역의 평탄한 사다리형 토지이며 서측 약 10m, 남측 약 6m 도로와 접하고 동측 약 3m 막다른 도로에도 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 282,400,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 86.9%, 최신 거래 335,000,000원보다 낮습니다. 응찰 상한은 이 최근 거래군과 개별 호수 상태를 함께 비교해 정해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준은 2021.11.09 더자산관리대부 근저당권 255,000,000원이며, 현재 조사상 임차인은 없습니다. 입찰 직전 등기 변동과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 소규모 주택 환금성. 39세대 도시형생활주택이므로 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 보지 말고 실제 매수 수요와 거래 빈도를 확인해야 합니다.
- 주차·규제 확인. 세대당 주차 0.821대와 공항 관련 보호구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한사항을 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·감정·배당 및 실거래 자료에 따른 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성이 승부처
이 사건은 권리 구조가 복잡한 편이 아닙니다. 2021년 11월 9일 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 현재 최저가 282,400,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 86.9%, 최신 거래 335,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래군도 과거보다 9.6% 높은 흐름이어서 단순히 오래된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 축소할 이유도 없습니다.
다만 이 물건은 대단지 아파트가 아니라 39세대 도시형생활주택·다세대입니다. 권리가 깨끗하고 현재 가격이 최근 실거래 아래라는 장점과 별개로, 소규모 주택의 거래 유동성, 실제 점유·내부상태, 주차 여건과 각종 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격도 검토 가능한 구간이며 최종 승부처는 환금성과 개별 상태 확인입니다.
