서울남부지방법원 2026타경3196. 방화동 대림캐슬 102동 3층 301호로, 감정평가서상 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적 비교대상은 40.95㎡이고, 건물은 2018.05.29. 사용승인된 39세대 규모입니다. 소유자는 김시운 지분 10분의 8, 최영옥 지분 10분의 2로 등기돼 있습니다.
권리의 기준점은 2021.11.09. 주식회사더자산관리대부의 근저당권 255,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 여러 근저당권과 질권은 등기부상 이미 말소됐고, 2022년 롯데카드 가압류 역시 2022.06.23. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3196 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 593-63 대림캐슬 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3·주방 및 거실·화장실·현관 |
| 전용면적 | 40.95㎡ |
| 소유자 | 김시운 10분의 8 · 최영옥 10분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 353,000,000원 / 225,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더자산관리대부 / 191,744,164원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.09. 근저당권 · 주식회사더자산관리대부 · 채권최고액 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로, 현장 점유관계 자체까지 확정된 것으로 보기는 어렵습니다. 현재 자료에서 매수인이 승계하는 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
대림캐슬(593-63)의 비교 실거래는 전용 39.64~41.25㎡ 구간 6건입니다. 전체 평균은 310,833,333원이지만 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 거래를 우선해서 봅니다. 최근 12개월 3건 평균은 325,000,000원, 가장 최근 거래는 2025.04. 335,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.25㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.01 | 41.25㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2024.08 | 40.95㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.12 | 39.64㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 41.25㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 40.95㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 325,000,000원 |
현재 최저가 225,920,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 최신 실거래 335,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 최근 12개월 거래가격은 그 이전 거래군보다 9.6% 높은 수준으로 집계되어 있어, 이 사건은 하락장 평균에 기대어 할인폭이 커 보이는 구조가 아닙니다. 현재 회차의 가격차는 실제 최근 거래와 비교해도 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,962,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사더자산관리대부 | 255,000,000원 | 221,957,120원 |
| 미배당 | - | 33,042,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 현재 최저가에서는 33,042,880원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있어 이 미배당액을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 225,920,000원 | 221,957,120원 | 33,042,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 180,736,000원 | 177,405,696원 | 77,594,304원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 144,588,800원 | 141,764,557원 | 113,235,443원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 방3, 주방 및 거실, 화장실, 현관 구조입니다.
- 입지. 개화산역 남동측 인근으로 도시형생활주택·다세대·다가구주택이 중심인 기존 주택지역이며, 상업·편익시설과 공원시설이 인근에 있습니다.
- 교통. 개화산역 약 400m, 신방화역 약 680m, 김포공항역 약 1.3km 거리에 있고 주변 여러 지점에 버스정류장이 있습니다.
- 주차. 단지 전체 옥내 자주식 19대, 옥외 자주식 13대의 주차공간으로 세대당 0.821대 수준입니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 6m 도로에 접하고 동측으로 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,401,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 유동성 지표. 관련 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2021.11.09. 더자산관리대부 근저당권이 기준이며, 이후 경매개시결정·강서구 압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본으로 재확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 310,833,333원보다 최근 12개월 평균 325,000,000원과 최신 335,000,000원을 우선 기준으로 비교하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 2회 유찰의 의미 확인. 현재가는 최근 시세보다 낮지만 이미 두 번 유찰됐고 관련 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 유찰 사유와 실제 매수 수요를 따로 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.11.09. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 225,920,000원은 최근 12개월 실거래 평균 325,000,000원의 69.5%, 최신 거래 335,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 이전 거래군 대비 9.6% 높은 것으로 집계됩니다.
다만 2회 유찰, 39세대 규모, 관련 경매의 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%라는 지표는 가격차만으로 판단하기 전에 실제 수요와 점유상태를 점검해야 한다는 신호입니다. 특히 감정평가서상 임대관계가 미상인 만큼, 권리표상 인수 0원과 별도로 현장 점유 확인이 마지막 확인 포인트입니다.
