서울남부지방법원 2026타경3250. 서울 구로구 온수동 다보빌 제2층 제202호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.01.31. 설정된 주식회사스카이저축은행 근저당권 79,000,000원입니다. 같은 날 성인숙의 근저당권 100,000,000원이 후순위로 설정됐고, 2025.10.24. 윤태희의 근저당권 29,000,000원이 추가됐습니다. 2026.01.20. 스카이저축은행의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 흐름은 비교적 명확하지만, 이 사건은 임차관계가 변수입니다. 매각물건명세서에는 윤태희가 주거 임차인으로 기재돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다. 특히 윤태희는 등기부상 후순위 근저당권자이기도 하므로 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 정황이 있으나, 이것만으로 임차인 지위를 부정하거나 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3250 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 82-1 다보빌 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2, 주방 및 거실, 화장실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 2017.09.19. |
| 소유자 | 주식회사다보물산 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 130,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 35,643,073원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.01.31.
말소기준권리는 2020.01.31. 설정된 스카이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 성인숙 근저당권, 2025.10.24. 윤태희 근저당권, 2026.01.20. 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2017.09.26. 설정됐던 생보부동산신탁의 신탁등기는 2017.11.13. 이미 말소됐고, 2021.10.07. 성인숙 가압류도 2024.01.11. 말소됐습니다.
② 임차관계 — 윤태희 1명, 대항력 판정 불가
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
윤태희는 실제 임차인으로 기재돼 있으나, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준일인 2020.01.31.보다 앞서 점유와 주민등록 요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 보증금 미상으로 인수 가능 금액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 실거래 비교 자료는 없다
감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 130,560,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 104,448,000원(감정가 51%), 4회 유찰 시 83,558,400원(감정가 41%)입니다.
다만 다보빌의 동일 면적 실거래 가격이나 최근 12개월 평균, 최신 거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 130,560,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 거래 성사 가격 자료는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,627,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성인숙 | 100,000,000원 | 48,932,160원 |
| 3. 근저당 · 윤태희 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당계산상 채권총액 208,000,000원 중 127,932,160원이 배당되고 80,067,840원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 윤태희의 임차보증금 및 대항력도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온수체육공원 북서측 인근이며, 주변은 다세대주택·소형 아파트·산업단지 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 1·7호선 환승역인 온수역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2017.09.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 2,179,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규모. 다보빌은 도시형생활주택(단지형다세대주택) 12세대입니다.
- 현황조사 한계. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외관·탐문조사 등을 기준으로 파악됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 윤태희 임차관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 윤태희와 후순위 근저당권자 윤태희가 동일하므로 실제 임대차계약과 점유 관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 130,560,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 동일 권역·유사 다세대 실거래와 비교가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 현황을 직접 확인하지 못했으므로 실제 점유·수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 정비구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 지정사항을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 및 인수 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 임차관계
이 사건은 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 130,560,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2020.01.31. 스카이저축은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주거 임차인 윤태희가 기재돼 있고 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
게다가 동일 면적의 최근 실거래 시세 자료도 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 64%라는 할인율 자체가 아니라 임차인의 대항력·보증금 확인과 시세 검증입니다. 현재 자료만으로는 등기상 후순위 권리 소멸은 확인되지만, 최종 인수액과 가격 메리트는 추가 확인이 필요한 사건입니다.
