서울남부지방법원 2026타경3250. 구로구 온수동 다보빌 제2층 제202호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,200,000원입니다. 등기부의 말소기준은 2020.01.31. 설정된 주식회사스카이저축은행의 채권최고액 79,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 성인숙의 100,000,000원 근저당이 뒤따르고, 2025.10.24. 윤태희의 29,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 조사에 있습니다. 매각물건명세서에는 윤태희가 주거 임차인으로 올라와 있지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 단정할 수도, “대항력 없음”이라고 단정할 수도 없는 상태입니다. 특히 같은 이름의 윤태희가 등기부상 후순위 근저당권자로도 등장하므로, 관계인인지 실제 임차인인지, 실제 점유와 임대차보증금이 존재하는지를 원문 서류와 현장에서 확인하는 것이 이 물건의 첫 번째 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 82-1 다보빌 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 구로구 부일로1다길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 방2, 주방 및 거실, 화장실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제2층 제202호 · 사용승인일 2017.09.19 |
| 소유자 | 주식회사다보물산 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 163,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사스카이저축은행 / 35,643,073원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도
말소기준권리는 2020.01.31. 주식회사스카이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 성인숙 근저당권, 2025.10.24. 윤태희 근저당권, 2026.01.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2017년 신탁등기와 2021년 성인숙 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 윤태희 1명, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤태희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 중복 아님 |
윤태희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 매각물건명세서에 기재된 주거 임차인입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일인 2020.01.31.보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 최악의 경우 매수인이 부담할 금액을 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 20% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 204,000,000원의 80%인 163,200,000원입니다. 그러나 이 사건에서는 실거래 가격과 비교해 저렴함을 입증할 근거가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 20% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 게다가 임차인 윤태희의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 만큼, 최저가 자체가 최종 실질취득비용이라고 단정할 수도 없습니다.
다보빌은 도시형생활주택(단지형다세대주택) 12세대로 확인되며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다. 이 수치는 시세 할인율을 의미하지 않으므로, 입찰가는 반드시 별도의 실거래·매물·임대차 확인과 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,084,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 79,000,000원 | 79,000,000원 |
| 2. 근저당 · 성인숙 | 100,000,000원 | 81,115,200원 |
| 3. 근저당 · 윤태희 | 29,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계 208,000,000원 중 채권자 배당은 160,115,200원, 미배당은 47,884,800원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 35,643,073원이지만 위 배당표는 근저당 채권최고액 79,000,000원을 기준으로 한 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 47,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 127,932,160원 | 80,067,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 104,448,000원 | 102,185,728원 | 105,814,272원 | 0원 |
유찰이 진행되면 등기상 담보권자의 미배당 규모가 커집니다. 하지만 후순위 근저당의 미배당액은 그 자체로 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 이 사건에서 매수인의 실질 부담을 좌우할 수 있는 별도 변수는 윤태희 임차관계의 대항력과 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 방2·주방 및 거실·화장실 등의 구조입니다.
- 입지. 온수체육공원 북서측 인근으로 다세대주택·소형 아파트·산업단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 1·7호선 환승역인 온수역, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층, 사용승인일 2017.09.19이며 승강기·주차장·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있어 적용 대상과 지정기간을 입찰일 기준으로 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤태희 전입일 확인. 말소기준일 2020.01.31.보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰 후 인수 가능액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 및 실제 배당·미배당 보증금 판단을 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 윤태희와 등기부상 근저당권자 윤태희의 관계, 점유와 임대차계약의 실질을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 163,200,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 실거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제의 실제 적용 여부와 지정기간을 입찰일 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.01.31. 스카이저축은행 근저당이 말소기준이고, 성인숙·윤태희의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 매각물건명세서에 주거 임차인 윤태희가 존재하고, 가장 중요한 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득비용은 아직 163,200,000원으로 고정할 수 없고, 대항력도 “가능·미상”으로 남겨야 합니다. 게다가 동일 이름이 후순위 근저당권자로 등장한다는 점까지 감안하면, 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 윤태희의 점유·임대차 실체를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 등기상 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
