서울남부지방법원 2026타경3339. 서울 강서구 등촌동 유림파크빌 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 293,000,000원, 현재 최저매각가는 187,520,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 백영수이고, 2021.08.12. 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 현 경매개시결정은 2026.01.27. 박도숙을 채권자로 등기됐으며, 청구액은 340,000,000원입니다.
권리관계만 보면 현재 등기부에 남아 있는 담보권은 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 박도숙은 2021.05.04., 백영수는 2021.06.11. 전입해 둘 다 2021.08.12. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-54 유림파크빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상6층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 백영수 · 2021.04.30. 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 187,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박도숙 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 중요하다
과거 경서농업협동조합 근저당 150,000,000원과 주식회사국민은행 근저당 144,720,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2021년·2022년·2023년·2024년에 여러 차례 강제경매가 개시됐지만 각각 기각·취소기각·취하 등으로 말소됐고, 현재 진행 중인 것은 2026.01.27. 박도숙 신청의 강제경매입니다.
② 점유·임차 조사 — 2명 모두 관계 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박도숙 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
| 백영수 | 2021.06.11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
박도숙은 현재 강제경매 신청채권자와 동일인이고, 백영수는 등기부상 현재 소유자와 동일인입니다. 조사자료에서도 두 사람 모두 관계인 또는 가장임차인 가능성이 제기돼 있습니다. 따라서 전입일만으로 일반적인 임차인 보증금 인수형이라고 단정해서도 안 되고, 반대로 보증금이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 임대차계약의 존재·보증금·점유원인을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 ‘실질취득’ 확정 전에는 싸다고 단정 금지
유림파크빌은 8세대 규모이고, 대상 면적은 39.9㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2024.08. 250,000,000원, 2024.11. 285,000,000원으로 2건이며, 최근 12개월 평균은 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 39.9㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2024.08 | 39.9㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | 39.9㎡ | 2건 | 267,500,000원 |
현재 최저가 187,520,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%입니다. 가격표만 보면 감정가와 실거래보다 상당히 내려와 있습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고, 최신 거래도 2024.11.이므로 현재 시점의 시장가를 촘촘하게 보여주는 자료는 아닙니다. 무엇보다 이 사건은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,425,280원 |
| 1. 경매개시결정 · 박도숙 | 340,000,000원 | 184,094,720원 |
| 미배당 | - | 155,905,280원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권 340,000,000원 중 184,094,720원이 배당되고 155,905,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이나, 점유자의 보증금·확정일자가 미상인 점은 별도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 155,905,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 192,884,224원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 120,012,800원 | 117,532,621원 | 222,467,379원 |
유찰될수록 매각가는 내려가지만 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 다만 별도로 존재할 수 있는 선순위 임차보증금의 인수 문제와는 구분해 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제4층 제402호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,147,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 유림파크빌은 8세대이고 동일 면적 확인 거래는 2건으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박도숙 점유원인 확인. 2021.05.04. 전입했고 현재 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약 존재 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
- 백영수 점유원인 확인. 2021.06.11. 전입했고 현재 등기부상 소유자와 동일인입니다. 임차인인지 소유자 점유인지 원문 자료 대조가 필요합니다.
- 확정일자·보증금 확인. 두 사람 모두 확정일자와 보증금이 미상이라 대항력·우선변제·미배당 보증금 인수 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
- 표면 할인율만으로 입찰가 결정 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 70.1%이지만, 실질취득비용이 확정된 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 소규모 단지 거래성 확인. 8세대·실거래 2건이므로 최근 주변 다세대 거래와 개별 내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘누가 어떤 권리로 점유하는가’
현재 최저매각가 187,520,000원은 최근 12개월 실거래 평균 267,500,000원의 70.1%로 표면상 가격은 많이 내려왔습니다. 그러나 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 박도숙과 백영수가 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 박도숙은 신청채권자, 백영수는 소유자와 각각 동일해 일반적인 임차인 사건과도 성격이 다릅니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “187,520,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “187,520,000원 외에 실제로 떠안을 임차보증금이 있는가”입니다. 그 답이 0원으로 확인돼야 비로소 최근 실거래와의 가격 차이를 온전히 평가할 수 있습니다. 권리확인 전에는 표면 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 맞습니다.
