서울남부지방법원 2026타경3339. 강서구 등촌동 유림파크빌 제4층 제402호 다세대주택입니다. 감정가 293,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 234,400,000원입니다. 등기상 현 소유자는 백영수이고, 2021.04.15 매매를 원인으로 2021.04.30 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 340,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아닙니다. 현재 등기에는 경매의 말소기준으로 제시된 2021.08.12 국민건강보험공단 압류가 있고, 현재 경매개시결정은 그보다 뒤인 2026.01.27입니다. 문제는 박도숙이 2021.05.04, 백영수가 2021.06.11 전입해 두 기록 모두 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3339 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-54 유림파크빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 136-38 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 39.9㎡ · 지상6층 건 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 백영수 · 2021.04.15 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 박도숙 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 확인이 승부처
말소기준은 2021.08.12 국민건강보험공단 압류입니다. 현재의 2026.01.27 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 경서농업협동조합 근저당 150,000,000원과 국민은행 근저당 144,720,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
점유·임차관계 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박도숙 현재 경매 채권자와 동일 이름 | 2021.05.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 백영수 등기부상 현 소유자와 동일 이름 | 2021.06.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
박도숙은 현재 경매 채권자와 같은 이름이고, 백영수는 등기부상 현 소유자와 같은 이름입니다. 따라서 두 기록을 그대로 독립된 일반 임차인으로 합산해 판단해서도 안 됩니다. 반대로 관계인이라는 이유만으로 임차관계를 자동 배제해서도 안 됩니다. 실제 임대차 여부·보증금·확정일자와 점유관계를 원본 서류로 대조하는 과정이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 87.6%지만 ‘싸다’고 확정할 수 없다
유림파크빌은 총 8세대, 2010.09.09 준공된 다세대주택입니다. 전용 39.9㎡와 면적이 일치하는 거래 표본은 2건입니다. 2024.11 거래는 285,000,000원, 2024.08 거래는 250,000,000원이며 집계 평균은 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 39.9㎡ | 3 | 285,000,000원 |
| 2024.08 | 39.9㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | 39.9㎡ | 2건 | 267,500,000원 |
현재 최저매각가 234,400,000원은 이 시세 집계 평균의 87.6%입니다. 표면 가격만 비교하면 거래 평균과 거래 최저 250,000,000원보다 낮은 구간입니다. 다만 표본이 2건뿐이고 최신 거래월도 2024.11이므로 가격 판단의 표본 폭과 최신성은 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 박도숙 | 340,000,000원 | 230,318,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오에서 박도숙의 340,000,000원 청구 중 230,318,400원이 배당되고 109,681,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 표는 점유자 보증금·확정일자에 따른 선순위 배당이나 매수인 인수 가능성을 확정한 표가 아니므로, 배당표상의 인수 0원을 실제 인수 0원으로 해석해서는 안 됩니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 109,681,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 155,905,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 192,884,224원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울백석초등학교 북서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건 내 제4층 제402호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 206.4㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,147,000원/㎡이며 북동측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 유림파크빌은 총 8세대이며 준공일은 2010.09.09입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박도숙 권리 확인. 2021.05.04 전입, 현재 경매 채권자와 동일 이름입니다. 임대차계약·보증금·확정일자·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 백영수 점유 성격 확인. 2021.06.11 전입 기록과 등기부상 현 소유자가 동일 이름입니다. 임차인으로 볼 사안인지 소유자 점유인지 구분이 필요합니다.
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 234,400,000원이 시세 집계 평균의 87.6%여도 미배당 보증금 인수가 존재하면 실질취득비용이 달라집니다.
- 시세 표본 재확인. 비교 거래는 2024.08과 2024.11의 2건입니다. 층·내부상태와 현재 가격 수준을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 반복 경매 이력 확인. 등기에는 2021년·2022년·2023년·2024년 강제경매개시결정과 말소 이력이 있으며 현재 2026타경3339가 진행 중입니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·세금·점유자 권리 등에 따라 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있으므로 배당요구와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 293,000,000원에서 한 번 유찰돼 234,400,000원까지 내려왔고, 시세 집계 평균 267,500,000원의 87.6%입니다. 그래서 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건은 가격표보다 권리표를 먼저 봐야 하는 다세대입니다.
박도숙의 2021.05.04 전입과 백영수의 2021.06.11 전입은 모두 말소기준인 2021.08.12보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수도 없습니다. 특히 박도숙은 현재 경매 채권자와 동일 이름이고 백영수는 현 소유자와 동일 이름이므로 관계인의 권리 성격부터 확인해야 합니다.
표면 가격은 할인, 실질취득가는 미확정. 임대차와 보증금이 정리돼 인수 위험이 해소된 뒤에야 234,400,000원과 실거래 250,000,000원·285,000,000원을 같은 선상에서 비교할 수 있습니다. 이 확인이 끝나기 전에는 “87.6%니까 싸다”는 결론을 보류하는 것이 맞습니다.
