서울남부지방법원 2026타경3387. 가산동 지밸리하우스디어반 4층 B424호입니다. 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 감정평가 당시 내부를 확인하지 못해 실제 이용상황은 미상입니다. 현재 최저매각가는 104,960,000원으로 감정가 164,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보면 본건의 권리구조를 잘못 읽게 됩니다.
조영모는 2022.01.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.14입니다. 말소기준인 2023.04.06 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조이며, 임차보증금은 168,800,000원입니다. 현재 회차 매각대금에서 집행비용 2,269,440원을 먼저 빼면 조영모에게 배당되는 금액은 102,690,560원에 그쳐 66,109,440원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에도 이 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제4층 제비424호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 실제 이용상황 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 4층 · 사용승인일 2019.07.03 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.01.27 소유권이전 · 거래가액 168,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,060,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기부 특기 | 민간임대주택등기 · 주택임차권등기 · 대지권 목적 토지의 금천구 지상권 별도등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 토지 별도등기가 핵심
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조영모 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 168,800,000원 | 有 전입 2022.01.27 | 有 확정 2022.01.14 · 배당요구 | 인수 현재 회차 66,109,440원 |
| 김영빈 | 미상 | 미상 | 無 전입 2026.01.02 · 말소기준 후 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
조영모는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이며, 김영빈 역시 별도의 실제 점유자로 조사되어 실제 임차인은 총 2명입니다. 김영빈은 전입일이 2026.01.02로 말소기준인 2023.04.06 이후여서 자료상 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 64% 최저가가 곧 64% 취득가는 아니다
현재 최저가는 104,960,000원입니다. 하지만 조영모의 미배당 보증금 66,109,440원을 더하면 매수인 실질취득은 171,069,440원입니다. 이는 감정가 164,000,000원의 104.3% 수준입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 64%까지 내려왔다”는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 104,960,000원 | 66,109,440원 | 171,069,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 83,968,000원 | 86,743,424원 | 170,711,424원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 67,174,400원 | 103,234,739원 | 170,409,139원 |
3회 유찰 시 매각가는 83,968,000원까지 낮아지지만 인수액은 86,743,424원으로 증가해 실질취득이 170,711,424원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 67,174,400원에 인수액 103,234,739원이 붙어 실질취득은 170,409,139원입니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 부족분이 커져 총액은 크게 떨어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 1. 임차인 조영모 보증금 | 168,800,000원 | 102,690,560원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 203,060,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 조영모에게 배당되고도 66,109,440원이 남습니다. 이 부족분은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 한국주택금융공사의 청구액 203,060,341원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털역(1호선·7호선) 북서측 근거리에 있으며, 주변에 물류센터·방송관련시설·지식산업센터·오피스텔·오피스와 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남동측 가산디지털단지역은 도보 약 20분 거리이며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 내부확인이 불가해 실제 이용상황은 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층이며 사용승인일은 2019.07.03입니다. 기본 위생·급배수·승강기·화재탐지기·도시가스 온수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지가 일단지를 이룬 부정형 평지이며 업무시설(오피스텔)과 제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 지역·제한. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 104,960,000원이 아니라 조영모 미배당 66,109,440원을 더한 171,069,440원을 기본 취득구조로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 3회 유찰 시 실질취득 170,711,424원, 4회 유찰 시 170,409,139원으로 총액 감소폭이 작습니다.
- 금천구 지상권 원문 확인. 3토지 을구 32번·4토지 을구 19번 지상권은 매각 후에도 말소되지 않는다고 명시되어 있으므로 설정 목적·범위·존속내용을 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 조영모 배당액 재확인. 실제 배당에서 보증금 168,800,000원이 전액 변제되지 않는 범위는 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
- 김영빈 점유관계 확인. 전입은 말소기준 후이나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현황과 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.01.27 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가가 내려가도 총취득가는 거의 내려가지 않는다
이 사건은 2회 유찰돼 최저가가 104,960,000원까지 내려왔지만, 그것만으로 저가 매수 구조가 되지 않습니다. 선순위 대항력 임차인 조영모의 보증금 168,800,000원이 매각대금을 초과해 현재 회차에서 66,109,440원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 171,069,440원이 됩니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 170,711,424원과 170,409,139원으로 큰 차이가 없습니다.
여기에 대지권 목적 토지의 금천구 지상권 2건이 말소되지 않고 인수되며, 김영빈의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계도 함께 점검해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “감정가의 64%”가 아니라 인수 후 총취득액과 존속권리입니다.
