서울남부지방법원 2026타경3387. 가산동 지밸리하우스디어반 제4층 비424호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항에는 집합건축물대장 등 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 내부 확인이 불가해 실제 이용상황은 미상으로 적혀 있습니다. 감정가 164,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 131,200,000원입니다.
표면만 보면 감정가보다 32,800,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서는 그 할인액을 그대로 가격 메리트로 보면 안 됩니다. 임차권자 조영모는 2022.01.27. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.14.입니다. 말소기준인 2023.04.06. 압류보다 앞서 대항력이 있으며, 보증금 168,800,000원 가운데 현재 회차 배당으로 충당되지 않는 40,236,800원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3387 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 535-7 지밸리하우스디어반 제4층 제비424호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 실제 이용상황 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 내 4층 · 사용승인일 2019.07.03 |
| 소유자 | 손재현 · 2022.01.12. 매매 · 거래가액 168,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 131,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 203,060,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소돼도 보증금 잔액은 인수
말소기준권리는 2023.04.06. 국(강서세무서장) 압류입니다. 그 뒤 2025.03.13. 압류와 2026.01.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 조영모의 주택임차권 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하나, 말소기준보다 앞선 전입·점유을 가진 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영모 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.27 | 2022.01.14 | 168,800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김영빈 | 미상 | 2026.01.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조영모는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인이며, 김영빈 역시 별도의 실제 점유자로 조사되어 실제 임차인은 2명입니다. 김영빈은 2026.01.02. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단
현재 회차의 최저매각가는 131,200,000원이지만, 실제 매수 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 매수인이 인수하는 조영모 보증금 미배당액 40,236,800원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 171,436,800원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 131,200,000원 | 40,236,800원 | 171,436,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,960,000원 | 66,109,440원 | 171,069,440원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 83,968,000원 | 86,743,424원 | 170,711,424원 |
낙찰가가 131,200,000원에서 104,960,000원, 83,968,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수액이 40,236,800원에서 66,109,440원, 86,743,424원으로 커집니다. 즉 유찰될수록 낙찰가만 싸지는 것이지 총 부담이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 현재 회차 실질취득 171,436,800원은 감정가 164,000,000원의 약 104.5%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,636,800원 |
| 1. 임차인 조영모 보증금 | 168,800,000원 | 128,563,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 203,060,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,636,800원과 조영모 배당 128,563,200원으로 매각대금 131,200,000원이 모두 소진됩니다. 조영모의 미배당 보증금 40,236,800원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 203,060,341원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가산디지털역(1호선·7호선) 북서측 근거리에 위치하며, 주변에는 물류센터·방송관련시설·지식산업센터·오피스텔·오피스와 로변 근린상가가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 남동측 도보 약 20분 거리에 가산디지털단지역 및 인근 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 기재되어 있으나 내부 확인이 불가하여 실제 이용상황은 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층이며 사용승인일은 2019.07.03입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지기·도시가스 온수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 4필지가 일단지를 이루며 업무시설(오피스텔)·제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 남서측으로 서부샛길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역 등이며, 감정자료상 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액 확인. 현재 회차 기준 조영모 보증금 미배당액 40,236,800원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 배당 결과가 달라지면 최종 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 최저가 대신 실질취득 확인. 131,200,000원만 보고 가격을 판단하지 말고 현재 기준 171,436,800원의 실질취득으로 검토해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 각각 66,109,440원·86,743,424원으로 증가합니다.
- 토지 지상권 확인. 금천구 지상권이 설정된 토지 별도등기는 말소되지 않고 인수되는 것으로 명시되어 있으므로 신탁원부·토지등기부와 권리 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 김영빈 점유 확인. 대항력은 없지만 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 현장 점유와 명도 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이나 감정평가 당시 내부확인이 되지 않아 실제 이용상황은 미상입니다.
맺으며 — “낙찰가 1.31억”보다 “실질취득 1.71억”이 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 164,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 131,200,000원으로 내려왔습니다. 그러나 조영모의 대항력 있는 임차보증금 168,800,000원은 배당만으로 전액 해결되지 않습니다. 현재 배당표 기준 매수인 인수액은 40,236,800원, 이를 합친 실질취득은 171,436,800원입니다.
더 유찰되어도 인수액이 함께 늘기 때문에 단순 낙찰가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다. 게다가 토지에는 말소되지 않는 금천구 지상권 별도등기도 있습니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 감정가보다 높고, 인수 권리도 남는 구조 — 이 사건은 가격보다 먼저 인수액과 별도등기를 정확히 확인해야 합니다.
