서울남부지방법원 2026타경3414. 구로구 온수동 ‘온수힐스테이트’ 107동 1층 106호 아파트입니다. 소유자 이상신은 2016.12.15 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 448,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 77,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당들, 임실군산림조합 근저당, 롯데카드·박종복 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 확인이 필요한 사건이지만 결론은 비교적 명확합니다. 최정임의 전입일은 2016.12.16으로 말소기준권리 설정일 2016.12.15보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나 그 미상 금액이 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 계산되지는 않습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 기준 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 온수동 155 온수힐스테이트 제107동 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제1층 제106호 · 철근콘크리트구조 12층 건물 · 사용승인일 2010.02.17 |
| 동일면적 실거래 기준 | 102.6㎡ · 온수힐스테이트 999세대 |
| 소유자 | 이상신 (2016.12.15 소유권이전 · 거래가액 448,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 869,000,000원 / 695,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 496,170,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.12.15 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 이상신 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 우리은행이 2017.08.02부터 2024.09.13까지 추가 근저당을 설정했습니다. 2025.05.29 임실군산림조합 근저당, 2025년 롯데카드·박종복 가압류, 2026.01.27 경매개시결정도 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정임 | 2016.12.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월과 1층 거래 모두 현재 최저가보다 높다
온수힐스테이트 동일면적 102.6㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 877,916,666원이지만 가격 판단에는 보다 최근의 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 881,000,000원, 최신 거래는 2026.07 945,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 0.6%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 102.6㎡ | 7 | 945,000,000원 |
| 2026.06 | 102.6㎡ | 5 | 930,000,000원 |
| 2026.04 | 102.6㎡ | 5 | 860,000,000원 |
| 2026.04 | 102.6㎡ | 4 | 900,000,000원 |
| 2026.03 | 102.6㎡ | 1 | 770,000,000원 |
| 2025.03 | 102.6㎡ | 11 | 870,000,000원 |
| 2025.02 | 102.6㎡ | 7 | 930,000,000원 |
| 2025.02 | 102.6㎡ | 3 | 840,000,000원 |
| 2024.08 | 102.6㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 2024.08 | 102.6㎡ | 4 | 820,000,000원 |
| 2023.07 | 102.6㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2021.08 | 102.6㎡ | 7 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 102.6㎡ | 5건 | 881,000,000원 |
현재 최저가 695,200,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%입니다. 더 중요한 비교는 이 물건이 1층이라는 점입니다. 동일면적 1층이 2026.03 770,000,000원에 거래됐고 현재 최저가는 그 거래가격보다 낮습니다. 전체 평균만 보고 싸다고 판단하는 구조가 아니라, 최근 시세와 동일층 실거래에서도 가격 여지가 확인되는 사례입니다.
④ 예상배당표 (매각가 695,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,352,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사우리은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 12번 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 13번 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 15번 근저당 · 주식회사우리은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 17번 근저당 · 주식회사우리은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 임실군산림조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,133,685원 | 15,133,685원 |
| 갑구 5번 가압류 · 박종복 | 36,909,083원 | 36,909,083원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,805,232원 |
현재 최저가 695,200,000원 가정에서는 총 채권액 609,042,768원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액 76,805,232원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당이 생겨도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 695,200,000원 | 0원 | 76,805,232원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 556,160,000원 | 60,844,368원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 444,928,000원 | 170,964,048원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 온수초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 온수역이 위치합니다. 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 1층 106호이며 사용승인일은 2010.02.17입니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 3,283,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 온수힐스테이트는 999세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 881,000,000원, 최신 2026.07 거래는 945,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.12.15 을구 8번 우리은행 근저당권이 기준입니다. 이후 등기된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 전입 재확인. 최정임의 전입일 2016.12.16이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현장 점유상태와 인도 대상은 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 이는 선순위 대항력 인수로 계산되지는 않지만 배당·점유관계 확인을 위해 매각물건명세서 원본과 현황을 대조해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 최근 12개월 평균 881,000,000원뿐 아니라 2026.03 동일면적 1층 거래 770,000,000원을 함께 응찰가 판단 기준으로 보세요.
- 토지거래 관련 규제 확인. 감정평가서상 토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있으므로 적용 범위와 입찰 후 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 공동주택 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래다
이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금을 떠안는 유형이 아니라는 점입니다. 최정임의 전입은 말소기준 다음 날이고, 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 실질취득가는 현재 회차 기준 695,200,000원으로 볼 수 있습니다.
가격도 단순히 오래된 전체 평균에 기대지 않습니다. 최근 12개월 평균은 881,000,000원, 최신 거래는 945,000,000원, 같은 1층의 2026.03 거래는 770,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.9%이고 동일면적 1층 거래보다도 낮습니다. 권리상 인수는 없고, 1회 유찰 가격은 최근 실거래 범위 아래. 다만 1층이라는 개별성, 점유·관리비, 토지거래 관련 규제 확인까지 마친 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 물건의 마지막 체크포인트입니다.
