서울남부지방법원 2026타경3445. 금천구 독산동 로이하이츠빌 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영섭으로, 2021.06.23 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 145,000,000원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.26 서민금융진흥원 가압류, 2024.12.18 한국캐피탈 주식회사 가압류, 2025.03.10 주식회사 애큐온저축은행 가압류가 차례로 들어왔고, 2026.01.28 주식회사애큐온저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 938-2 로이하이츠빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로70길 96-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2002.07.24. |
| 소유자 | 이영섭 · 2021.06.23 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 139,520,000원 (2회 유찰) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 49,646,311원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준은 2021.06.23 주식회사국민은행 근저당권 77,000,000원입니다. 2011.08.16과 2016.02.03에 설정됐던 국민은행 근저당권은 2021.06.24 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 가압류 3건과 2026.01.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가 139,520,000원, 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가 시나리오는 111,616,000원과 89,292,800원까지 내려갑니다. 그러나 현재 시세 실거래 비교값이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 139,520,000원 | 136,766,720원 | 11,724,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 111,616,000원 | 109,253,376원 | 39,237,486원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 89,292,800원 | 87,285,530원 | 61,205,332원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,753,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,972,287원 | 11,972,287원 |
| 4. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 16,671,654원 | 16,671,654원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 42,846,921원 | 31,122,779원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 총액 148,490,862원 중 136,766,720원이 배당되고 11,724,142원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 금천구립독산도서관 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제502호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·도시가스설비·난방설비·주차설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 포장도로와 접하며, 본건은 세로의 도로를 통하여 출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·도로 접함·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가 자료상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자 존재 여부와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 실제 점유자가 확인될 경우 전입시기·보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 말소기준 재확인. 2021.06.23 주식회사국민은행 근저당권 77,000,000원이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 순서를 원본 등기와 대조하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 미배당 11,724,142원은 채권자 측 부족액이고, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 매각기일 2026.10.01 전 실제 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 3회 유찰 시 111,616,000원, 4회 유찰 시 89,292,800원이며 각 회차의 미배당 구조도 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.23 국민은행 근저당권을 기준으로 그 뒤 가압류 3건과 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유 확인이 필요합니다.
가격도 별개의 문제입니다. 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 139,520,000원까지 내려왔지만, 이 수치만으로 현재 시장가격보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 인수는 단순하지만, 점유 확인과 현재 시세 검증이 입찰 전 핵심 과제입니다.
