💰 174,400,000원 🛡️ 인수 0원 🔁 1회 유찰 📉 감정가 80%
서울남부지방법원 2026타경3445. 금천구 독산동 로이하이츠빌 제5층 제502호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 이영섭은 2021.06.23. 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 77,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2024년과 2025년에 서민금융진흥원·한국캐피탈·애큐온저축은행의 가압류가 순차적으로 붙었고, 2026.01.28. 애큐온저축은행의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 938-2 로이하이츠빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2002.07.24. |
| 소유자 | 이영섭 (2021.06.23. 거래가액 145,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 174,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 49,646,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011년과 2016년에 설정됐던 국민은행 근저당권은 2021.06.23. 해지를 원인으로 2021.06.24. 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 말소기준은 2021.06.23. 설정된 국민은행 근저당권 77,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 회차별 가격 구조 — 현재는 감정가의 80%
감정가는 218,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 174,400,000원입니다. 1회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 139,520,000원, 3회 유찰 시 111,616,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 80% | 174,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 139,520,000원 | 11,724,142원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 111,616,000원 | 39,237,486원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권 미배당이 생긴다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,241,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,972,287원 | 11,972,287원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 16,671,654원 | 16,671,654원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 42,846,921원 | 42,846,921원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,667,538원 |
현재 최저매각가 174,400,000원 가정 시 집행비용과 계산 대상 채권이 배당되고 소유자 잔여는 22,667,538원입니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액이 별도로 계산되지 않아 배당액 0원으로 반영돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천구립독산도서관 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·학교·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며 사용승인일은 2002.07.24.입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·도시가스설비·난방설비·주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북동측으로 포장도로와 접하며 세로의 도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.06.23. 국민은행 근저당권 77,000,000원이 말소기준인지 등기부 원본으로 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자·전입관계·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 80%지만, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 174,400,000원, 2회 유찰 139,520,000원, 3회 유찰 111,616,000원의 구조를 자금계획과 함께 비교하세요.
- 관리·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.23. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 서민금융진흥원·한국캐피탈·애큐온저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현재 최저가 174,400,000원이 감정가 218,000,000원의 80%라는 점만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 다세대주택은 입지와 개별 건물 상태에 따른 가격 편차가 클 수 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 양호하되, 점유와 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정할 사건으로 보는 것이 적절합니다.
