서울남부지방법원 2026타경3470. 화곡동 아덴하임 제13층 제1311호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 김태연이 2021.04.06. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 204,379,500원입니다. 이후 확인되는 핵심 권리는 2025.05.02. 김동영 명의의 주택임차권입니다. 임차보증금은 195,000,000원, 주민등록 및 점유개시는 2021.04.05.로 강제경매개시결정 2026.02.06.보다 앞섭니다.
따라서 이 물건의 승부처는 ‘한 번 유찰돼 감정가의 80%가 됐다’는 사실이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 최저매각가보다 큰 구조에서는 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득은 약 195,000,000원 기준으로 보고, 그 가격 자체가 적정한지는 별도의 실거래·현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제13층 제1311호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 제13층 · 사용승인 2020.11.05. |
| 소유자 | 김태연 · 2021.04.06. 소유권이전 · 거래가액 204,379,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 176,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 202,102,332원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
김동영은 건물 전부를 대상으로 한 임차권자로, 임대차계약일자는 2021.03.09. 및 2023.03.11., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.05.입니다. 등기에는 확정일자 2021.03.10. 및 2023.03.13.도 기재되어 있습니다. 강제경매개시결정은 2026.02.06.이므로, 이 임차인은 경매개시보다 앞선 점유·주민등록을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김동영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.04.05. | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
배당요구는 2025.05.02.로 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 우선변제 여부는 단정하지 않고, 매각물건명세서상 핵심 문구처럼 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 접근해야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득이 먼저다
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 176,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 195,000,000원이므로 이 사건에서는 176,000,000원을 실질 매입원가처럼 해석하면 안 됩니다. 권리 인수까지 포함한 판단 기준은 약 195,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 29,366,332원 |
| 2회 유찰 시 | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 64,073,532원 |
| 3회 유찰 시 | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 91,839,292원 |
회차가 내려가면 표면적인 매각가는 176,000,000원에서 140,800,000원, 112,640,000원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 대항력 보증금 195,000,000원이 존재하는 이상, 보증금보다 낮은 낙찰가만 보고 ‘더 싸졌다’고 평가하는 방식은 맞지 않습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재 실질취득 195,000,000원이 주변 거래 대비 저렴한지 여부도 이 자료만으로는 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 인수 · 임차인 김동영 보증금 | 195,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 202,102,332원 | 172,736,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 3,264,000원과 한국주택금융공사 172,736,000원으로 매각대금 176,000,000원이 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10분 거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층/지상17층 건물의 제13층 제1311호이며 사용승인일은 2020.11.05.입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지로 공시지가는 7,010,000원/㎡이며 북서측 약 30미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 건축선 저촉이 확인됩니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 176,000,000원만 보지 말고 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득 약 195,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 미배당액 확인. 김동영 보증금 195,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지, 매각 직전 배당관계와 명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 등기에는 확정일자 2021.03.10. 및 2023.03.13.이 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 배당요구 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.04.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 후속 등기 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료 없이 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실질취득 195,000,000원을 주변 오피스텔 거래와 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “176,000,000원에 사는 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 최저매각가가 감정가 220,000,000원에서 1회 유찰되어 176,000,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 195,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 더 중요합니다. 김동영은 2021.04.05.부터 주민등록·점유를 갖추고 있고, 2025.05.02. 주택임차권등기도 마친 실제 임차인 1명입니다.
따라서 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 낙찰가 하락이 곧바로 총부담 하락으로 이어진다고 보면 안 됩니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 실질취득 약 195,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 이 금액이 시세보다 싸다고도 말할 수 없습니다. 권리 위험은 명확하지만 인수금액이 크고, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
