서울남부지방법원 2026타경3470. 서울 강서구 화곡동 아덴하임 13층 1311호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 공부상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 한국주택금융공사가 청구금액 202,102,332원으로 강제경매를 신청했고, 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 140,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 2021년부터 전입·점유한 임차인 김동영의 주택임차권이 존재합니다. 보증금은 195,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다.

중요한 것은 보증금의 크기만이 아니라 배당 후 얼마를 매수인이 인수하는지입니다. 매각물건명세서는 보증금 미변제 잔액의 인수를 명시합니다. 현재 예상배당표에는 임차인 배당이 0원, 신청채권자 배당이 138,028,800원으로 기재돼 있어 그 전제를 그대로 적용하면 매수인이 보증금 전액을 별도로 부담합니다. 임차인에게 낙찰대금이 우선 배당되는 경우와 결과가 전혀 다르므로, 배당순위와 실제 인수액을 원본 서류로 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 강제경매개시결정은 말소기준권리로 표시돼 있지만, 그보다 먼저 발생한 임차인의 대항력을 소멸시키지는 못합니다. 특히 매각물건명세서에 인수 조건이 명시돼 있으므로 경매개시결정이 매각으로 말소된다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 승계 부담

임차권등기에는 최초 계약일과 갱신 계약일, 각각의 확정일자가 기재돼 있습니다. 반면 예상배당표는 우선변제권이 없다는 전제로 임차인 배당을 0원 처리합니다. 확정일자 기재와 배당표의 우선변제권 판정 사이에는 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 확정일자, 대항요건의 유지, 배당요구 효력 및 배당순위를 원본과 대조하지 않은 상태에서 최종 배당액을 확정적으로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%만 보면 안 된다

감정가는 220,000,000원이고 현재 최저매각가는 140,800,000원입니다. 두 차례 유찰로 시작가격은 낮아졌지만, 이 가격이 매수인의 전체 부담을 의미하지는 않습니다. 현재 배당 가정에서 인수보증금까지 합산한 금액은 335,800,000원으로 감정가 220,000,000원도 웃돕니다.

비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실질취득 부담이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판정할 수 없습니다. 감정가와 실거래가는 서로 다른 지표이므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,800,000원 가정)

현재 예상배당표에서는 집행비용 2,771,200원을 공제한 나머지 138,028,800원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 64,073,532원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 임차인 보증금은 배당되지 않는 전제로 전액 매수인 인수 처리돼 있습니다. 당해세 및 최우선변제는 미반영이며, 배당순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

현재 시나리오에서는 신청채권자에게 배당이 이루어지지만 채권 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 배당액은 감소하고 신청채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 예상배당표가 전제하는 임차인 인수보증금은 회차가 바뀌어도 195,000,000원으로 유지됩니다.

따라서 유찰만 기다리면 인수 위험이 해소된다는 결론은 성립하지 않습니다. 낙찰대금과 인수액의 합계로 접근해야 하며, 임차인 배당순위가 달라지는 경우에는 인수액을 다시 계산해야 합니다. 신청채권자의 미배당액 자체를 매수인의 추가 인수채무로 합산해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 도보 10분 거리에 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물의 13층 호실입니다. 2020.11.05 사용승인을 받았으며 위생·급배수·난방·엘리베이터·주차장 설비가 있습니다.
• 용도 확인. 물건종류는 근린시설로 표시되지만 감정평가 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건축물대장상 개별 호실 용도와 주거 이용에 따른 법적 사항을 입찰 전 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 7,010,000원/㎡입니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 남동측 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 오피스텔과 근린시설이 혼재한 건물로, 개별 호실의 용도 및 실제 이용상태가 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 환금성과 적정가격을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 김동영의 보증금 195,000,000원 가운데 실제 배당되는 금액과 매수인이 인수할 잔액을 확인해야 합니다.
• 배당순위 재검증. 등기부에는 확정일자가 기재돼 있지만 현재 배당표는 우선변제권이 없는 전제를 적용합니다. 대항요건·확정일자·배당요구·우선변제권을 원본 기준으로 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 현재 배당 가정의 취득 부담은 335,800,000원입니다. 최저매각가 140,800,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요.
• 실거래가 확인. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인한 후 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 용도 및 임대등록 확인. 근린시설 표시와 공부상 오피스텔 이용상태를 대조하고, 민간임대주택등기의 현재 효력 및 매각 후 적용 여부를 확인하세요.
• 임차인 명도. 대항력 임차인의 보증금 미변제 문제가 남아 있다면 단순한 인도명령이나 이사 협의만으로 명도가 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
• 추가비용. 취득세·관리비 체납·명도비용·집행비용과 당해세 및 최우선변제 반영 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가 64% ≠ 실질취득 64%”

이 물건의 가장 큰 변수는 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금 195,000,000원입니다. 현재 예상배당표에서는 임차인 배당이 없어 낙찰대금과 보증금 인수를 합산한 취득 부담이 335,800,000원에 이릅니다. 이는 감정가 220,000,000원을 웃도는 금액입니다.

더구나 등기부에 확정일자가 기재돼 있음에도 예상배당표는 우선변제권이 없다는 전제를 사용하므로 최종 배당순위 및 실제 인수액의 확인이 선행돼야 합니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래가도 확인되지 않아 시세상 이익을 인정할 근거가 없습니다. 추가 유찰에 따른 최저가 하락만으로 인수 위험이 사라지지는 않습니다. 이 사건은 배당순위·보증금 승계·실질취득액을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.