서울남부지방법원 2026타경3572. 강서구 등촌동 에비앙하우스 제3층 제301호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 259,000,000원의 80%인 207,200,000원입니다. 표면적으로는 제공된 최근 12개월 실거래 평균 244,600,000원의 84.7%라 저렴해 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 유우영은 2020.09.24 전입·점유를 시작했고, 현재 말소기준으로 제시된 2025.10.20 강서구 압류보다 앞섭니다. 보증금 244,600,000원 중 현재 매각대금에서 변제되지 않는 41,100,800원은 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건을 207,200,000원짜리 물건으로 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 207,200,000원에 낙찰받더라도 41,100,800원의 보증금 인수가 붙어 실질취득 부담이 248,300,800원이 됩니다. 최저가가 더 내려가면 미배당 보증금이 커지는 구조라, 대항력 보증금보다 낮은 낙찰가 구간에서는 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 632-17 에비앙하우스 제3층 제301호 |
| 용도 / 면적 | 다세대주택(도시형생활주택) · 대상면적 29.85㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 |
| 사용승인 | 2014.07.02 |
| 소유자 | 최영락 (2019.06.21 매매, 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 288,473,135원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2025.10.20 서울특별시강서구 압류입니다. 이에 앞서 유우영은 2020.09.24 전입·점유를 시작했고, 2020.07.31 보증금 233,000,000원에 대한 확정일자, 2022.09.15 증액한 11,600,000원에 대한 확정일자를 갖추고 있습니다. 2024.05.21에는 보증금 244,600,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계를 따로 본다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유우영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 244,600,000원 | 2020.09.24 | 2020.07.31 / 2022.09.15 | 대항력 有 우선변제 有 인수 41,100,800원 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 2022.09.15 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
유우영은 전입일과 보증금, 확정일자, 임차권등기가 모두 확인돼 대항력과 우선변제권이 구체적으로 계산됩니다. 반면 별도로 기재된 주거 관련 사항은 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 유우영의 계산된 인수액과 별개의 확인 위험입니다.
③ 유찰돼도 싸지는 구조가 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금 244,600,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당에서 변제되지 않는 보증금이 증가합니다. 제공된 회차별 시나리오에서도 이 구조가 그대로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 207,200,000원 | 41,100,800원 | 낙찰가 + 인수 = 실질취득 248,300,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 81,960,640원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담이 확대 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 132,608,000원 | 114,648,512원 | 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없음 |
④ 시세 비교 — 최저가 대신 실질취득액과 비교
에비앙하우스는 총 16세대, 2014.07.02 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적은 29.85㎡이고, 제공된 실거래 표본은 29.48㎡입니다. 실거래 6건 전체 평균은 242,666,666원이지만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 244,600,000원과 표본상 최신 거래 2024.02의 245,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 29.48㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.01 | 29.48㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 29.48㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2022.10 | 29.48㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 244,600,000원 |
최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 +5.0%로, 제공된 표본에서는 하락 추세가 아닙니다. 다만 표본상 최신 거래가 2024.02라는 점은 입찰 가격을 정할 때 함께 봐야 합니다. 중요한 것은 감정가 259,000,000원이나 최저가 207,200,000원 자체가 아니라, 현재 회차의 실질취득 248,300,800원이 비교 시세보다 높은 위치에 있다는 점입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 임차인 유우영 보증금 | 244,600,000원 | 203,499,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 288,473,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,700,800원을 제외한 매각대금이 유우영의 보증금 배당에 투입되고, 보증금 부족분 41,100,800원이 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사의 청구액은 전액 미배당으로 계산돼 있으나, 그 미배당 채권액 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 백석초등학교 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·지식산업센터·다세대주택·아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 제3층 제301호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 338.2㎡, 지목 대, 준공업지역이며 남서측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,752,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 에비앙하우스는 16세대이며 제공된 동일 면적대 실거래는 6건입니다. 표본상 최신 거래는 2024.02입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재 가격 판단 기준은 207,200,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 248,300,800원입니다.
- 유우영 미배당 보증금 확인. 현재 회차 예상 인수액은 41,100,800원이며, 추가 유찰 시 제공된 시나리오상 81,960,640원·114,648,512원으로 늘어납니다.
- 추가 주거 기재 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 사항은 대항력을 단정하지 말고 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.05 민간임대주택등기가 존재하며, 원인은 2019.06.25 민간임대주택 등록입니다.
- 최근 거래 시점 확인. 제공된 표본상 최신 거래는 2024.02의 245,000,000원이므로 실제 입찰가 결정에서는 시점 차이를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “207,200,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건은 최저가 할인율만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰돼 207,200,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 244,600,000원의 84.7%입니다. 그러나 유우영의 대항력 있는 보증금도 정확히 244,600,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 41,100,800원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 248,300,800원입니다.
그 결과 실질취득액은 최근 12개월 평균 244,600,000원과 표본상 최신 거래 245,000,000원을 모두 웃돕니다. 유찰이 더 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 커지므로, 최저가 하락 자체가 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다. 여기에 별도의 주거 관련 기재는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 권리와 가격을 함께 보면 낮은 최저가보다 임차보증금 승계와 실질취득액을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
