서울남부지방법원 2026타경3572. 서울 강서구 등촌동 에비앙하우스 3층 301호, 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 현 소유자 최영락은 2019.07.12 소유권을 이전받았고 거래가액은 225,000,000원이었습니다. 이후 이 주택에는 유우영의 임차관계가 형성되어 2020.09.24 전입·점유가 시작됐고, 2024.05.21 임차보증금 244,600,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 반면 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.10.20 서울특별시강서구의 압류입니다. 따라서 유우영의 권리는 말소기준보다 선순위이고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 낙찰자가 인수합니다.
과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.10.20 압류 이후의 2026.02.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 사건의 승부처는 후순위 권리가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 632-17 에비앙하우스 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 29.85㎡ · 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최영락 (2019.07.12 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 288,473,135원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2014.07.02 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2025.10.20 서울특별시강서구 압류입니다. 그러나 임차권자 유우영은 2020.09.24 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서며, 보증금 244,600,000원에 대한 주택임차권등기는 2024.05.21 접수됐습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 명시하고 있습니다.
| 임차 관련 기재 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 유우영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.09.24 확정 2022.09.15 배당요구 2024.05.21 | 244,600,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 전입 미상 확정 2022.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
에비앙하우스 전용 29㎡대 확인 거래는 6건입니다. 최근 12개월 평균은 244,600,000원, 최신 확인 거래는 2024.02의 245,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 5.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 29.48㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2024.01 | 29.48㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2023.05 | 29.48㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2023.03 | 29.48㎡ | 3 | 236,000,000원 |
| 2022.10 | 29.48㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 244,600,000원 |
현재 최저가 165,760,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 67.8%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 “시세보다 저렴하다”는 근거로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차의 미배당 보증금 81,960,640원을 더한 실질취득은 247,720,640원으로, 최근 12개월 평균보다 약 1.3%, 최신 거래보다 약 1.1% 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 유우영 보증금 | 244,600,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 288,473,135원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 유우영의 미배당 잔액 81,960,640원은 배당표 밖에서 매수인이 인수하며, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·지식산업센터·다세대주택·아파트단지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 6층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2014.07.02입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,752,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·가로구역별 최고높이 제한지역·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 기재가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에비앙하우스는 16세대이며 확인 실거래는 6건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 67.8% 착시 금지. 현재 최저가가 최근12개월 평균보다 크게 낮아 보여도, 인수액을 더한 실질취득은 247,720,640원으로 최근 시세보다 높습니다.
- 유우영 배당액 재확인. 현재 예상배당 162,639,360원과 미배당 81,960,640원이 실제 배당표에서도 유지되는지 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재계산. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가고 인수액은 늘어 총부담이 247,256,512원·246,885,210원 수준으로 유지됩니다.
- 별도 주거 기재 확인. 전입일과 보증금이 미상인 기재가 있으므로 대항력·우선변제 여부를 명세서와 현황조사 원문에서 보완 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.06.25 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.12.05 기재돼 있으므로 현재 법적 상태와 매각 후 영향 여부를 원문에서 확인하세요.
- 토지거래허가 적용 여부 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 이 다세대주택의 매수인·용도에 실제 적용되는 범위를 확인하세요.
- 점유·명도 현황 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유상태를 단정하지 말고 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “247,720,640원 실질취득”을 보라
이 물건은 감정가 259,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 165,760,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 유우영의 대항력 있는 보증금 244,600,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 현재 회차의 미배당 잔액 81,960,640원을 매수인이 이어받습니다. 결과적으로 실질취득은 247,720,640원으로 최근 12개월 평균 244,600,000원과 최신 거래 245,000,000원보다 모두 높습니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 이 구조를 크게 바꾸지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려가면 유우영에게 배당되는 금액도 내려가고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 3회 유찰 시 실질취득 247,256,512원, 4회 유찰 시 246,885,210원으로 총부담이 거의 유지됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액을 시세와 비교해야 합니다. 여기에 전입일·보증금이 미상인 별도 주거 기재까지 남아 있으므로, 이 사건의 핵심은 “얼마까지 떨어졌나”가 아니라 최종 배당 후 실제로 얼마를 인수하는가입니다.
