서울남부지방법원 2026타경3590. 서울 강서구 화곡동 1053-13, 도로명 강서로34길 15-11에 있는 다세대주택 제지층 제비01호입니다. 감정평가상 이용상태도 다세대주택이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 지층 호수입니다. 감정가 167,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,880,000원, 감정가의 64%입니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2014.09.25. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 78,120,000원입니다. 그 뒤에 들어온 우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류, 오케이캐피탈 주식회사의 강제경매개시결정, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3590 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1053-13 제지층 제비01호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 강서로34길 15-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김영순 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 106,880,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 10,940,093원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건축물 표시 | 집합건축물대장상 위반건축물 표시 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 확인되는 말소기준권리는 2014.09.25. 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 2건과 경매개시결정 2건은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 표본이 맞지 않는다
남경리버빌B동의 실거래 자료는 총 3건입니다. 현재 물건의 비교 대상 면적은 51.19㎡로 잡혀 있지만, 제공된 거래들은 39.89㎡와 66.5㎡이며 면적 일치 여부가 ‘불일치’입니다. 특히 최근 12개월 거래는 66.5㎡ 1건, 318,000,000원뿐입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.5㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2024.04 | 39.89㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 39.89㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 216,000,000원 |
최저가 106,880,000원은 최근 12개월 평균 318,000,000원의 33.6%입니다. 수치만 보면 큰 차이지만, 해당 최근 거래는 전용 66.5㎡이고 대상 기준 면적 51.19㎡와 일치하지 않습니다. 전체 평균 216,000,000원 역시 서로 다른 면적의 3건을 섞은 값입니다. 따라서 이 비율만으로 “시세보다 확실히 싸다”는 결론을 내리기는 어렵습니다.
최근 12개월 평균은 318,000,000원, 과거 거래 평균과 비교한 최근 추세 수치는 92.7%입니다. 다만 최근 표본이 단 1건이고 면적까지 다르므로 실제 입찰 상한은 같은 면적·지층 또는 유사 조건의 추가 거래를 확인해 보정하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,296,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 78,120,000원 | 78,120,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,070,605원 | 22,070,605원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,087,209원 | 4,393,075원 |
| 4. 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 10,940,093원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 10,940,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 135,158,000원 중 예상 배당액은 104,583,680원, 미배당은 30,574,320원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 104,583,680원 | 30,574,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 85,504,000원 | 83,564,928원 | 51,593,072원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 68,403,200원 | 66,771,942원 | 68,386,058원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 현재 회차에서도 오케이캐피탈 주식회사와 한국주택금융공사 항목에는 배당이 잡히지 않습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 1번출구 북측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 보통차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택 건물 내 제지층 제비01호입니다. 개별난방·도시가스·주차장·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북동으로 강서로34길과 접합니다.
- 토지. 토지면적 143.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,707,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 건축58550-4283(01.5.24.)호에 의거 위반건축물 표시가 있습니다.
- 건물 구분. 인접필지 화곡동 1053-12의 통칭 남경리버빌 A동과 본건 B동이 붙어 외견상 1동처럼 보이지만 공부상 각자의 토지에 위치하여 구분됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유 상태를 확인하고, 대항력 가능성이 있는 점유자가 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반건축물 표시의 구체적 내용과 이행강제금·원상복구 가능성 등은 건축물대장과 관할 행정기관에서 확인할 필요가 있습니다.
- 지층 조건 확인. 본건은 제지층 제비01호이므로 현장 상태와 채광·환기·습기 등 실제 이용 여건을 직접 확인해야 합니다.
- A동·B동 구분. 외견상 붙어 있는 두 건물이 공부상 별도 토지·건물이라는 점을 현황과 공부에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 현재 실거래 표본은 3건뿐이고 대상 면적 51.19㎡와 일치하지 않습니다. 같은 면적·지층 또는 유사 조건의 추가 거래 없이 33.6% 수치만으로 저평가를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 30,574,320원 발생하지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인의 인수 부담은 별개입니다.
맺으며 — 권리보다 물건성과 가격 검증이 핵심
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2014년 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 여기서 바로 “안전하고 싸다”로 이어지지는 않습니다.
본건은 지층 다세대이고 위반건축물 표시가 있으며, 임대관계도 미상입니다. 최근 12개월 실거래 318,000,000원과 비교하면 최저가는 33.6%에 불과하지만, 그 거래는 전용 66.5㎡로 대상 기준 면적 51.19㎡와 다릅니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수 위험보다 실제 점유·위반건축물 내용·지층 상태·동일조건 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
