서울남부지방법원 2026타경3590. 서울 강서구 화곡동 1053-13, 통칭 ‘남경리버빌 B동’의 제지층 제비01호 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 안의 지층 물건이며 비교 대상 면적은 51.19㎡입니다. 소유자는 김영순이고, 등기상 핵심은 2014.09.25. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 78,120,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 뒤에 붙은 우리금융캐피탈·KB국민카드 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 잡히지 않아 실질취득액은 최저매각가 133,600,000원과 동일합니다. 하지만 이 사건의 판단 난도는 권리보다 물건성과 가격 비교에서 올라갑니다. 집합건축물대장에는 위반건축물 표시가 있고, 본건 B동은 인접필지의 통칭 남경리버빌 A동과 물리적으로 붙어 있어 외견상 하나의 건물처럼 보이지만 공부상 서로 다른 토지 위의 별도 건물입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1053-13 제지층 제비01호 · 도로명 서울특별시 강서구 강서로34길 15-11 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 구조 / 위치 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택 내 제지층 제비01호 |
| 비교면적 | 51.19㎡ |
| 소유자 | 김영순 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 133,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 10,940,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건축물 표시 | 위반건축물 표시 있음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 현장 확인
말소기준은 2014.09.25. 접수된 을구 9번 근저당권입니다. 채권최고액은 78,120,000원이고 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행입니다. 이후 2025년의 가압류 2건과 2026년의 강제경매·임의경매 개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 42.0% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
남경리버빌B동의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 216,000,000원이지만, 거래 면적이 대상 비교면적 51.19㎡와 일치하지 않습니다. 특히 최근 12개월 거래는 2026.05 전용 66.5㎡·1층·318,000,000원 1건뿐입니다. 따라서 최저가 133,600,000원이 최근 12개월 평균 318,000,000원의 42.0%라는 수치는 참고는 되지만 직접적인 동일 면적 시세 할인율로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.5㎡ | 1 | 318,000,000원 |
| 2024.04 | 39.89㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 39.89㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.5㎡ | 1건 | 318,000,000원 |
2024년 거래 2건은 모두 39.89㎡로 대상보다 작고, 최신 거래는 66.5㎡로 대상보다 큽니다. 즉 대상 51.19㎡와 면적이 맞는 거래가 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 61.9%, 최근 12개월 평균 대비는 42.0%이지만, 전체 평균이나 42.0% 수치만으로 가격 가점을 크게 주는 것은 적절하지 않습니다. 최근 대 과거 거래 추세 지표는 92.7%로 하락 추세는 아니지만, 역시 서로 다른 면적 구성의 거래라는 한계가 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 133,600,000원 | 4,228,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 106,880,000원 | 30,574,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 85,504,000원 | 51,593,072원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,670,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 78,120,000원 | 78,120,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,070,605원 | 22,070,605원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,087,209원 | 13,087,209원 |
| 4. 강제경매 · 오케이캐피탈 주식회사 | 10,940,093원 | 10,940,093원 |
| 5. 임의경매 · 한국주택금융공사 | 10,940,093원 | 6,711,693원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 135,158,000원 중 130,929,600원이 배당되고 4,228,400원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철5호선 화곡역 1번출구 북측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트·주상용건물·공공시설·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 보통차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 화곡역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 다세대주택의 지층 B01호. 도시가스 개별난방·주차장·급배수·기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 건축58550-4283(01.5.24.)호에 의거 위반건축물 표시가 있습니다. 입찰 전 해당 표시의 구체 내용 확인이 핵심입니다.
- A동·B동 구분. 인접필지 화곡동 1053-12의 통칭 남경리버빌 A동과 본건 B동이 붙어 있어 외견상 한 동처럼 보이지만, 공부상 각자의 토지에 위치한 별도 건물입니다.
- 토지. 토지면적 143.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가 3,707,000원/㎡입니다. 본건 북동으로 강서로34길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 있습니다.
- 환금성. 남경리버빌B동은 5세대, 2001.03.05. 사용승인 단지이며 확인된 실거래는 3건입니다. 지층·소규모 다세대·위반건축물 표시를 가격과 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 위반건축물 원문 확인. 집합건축물대장에 위반건축물 표시가 있으므로 표시 내용과 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
- A동·B동 식별. 두 건물이 외견상 붙어 있으므로 현장에서 B동 제지층 제비01호의 출입구·위치와 공부상 표시를 정확히 맞추세요.
- 실거래 면적 혼동 금지. 최신 318,000,000원 거래는 66.5㎡, 2024년 165,000,000원 거래는 39.89㎡입니다. 대상 51.19㎡와 동일 면적이 아니므로 단순 평면 비교를 피해야 합니다.
- 배당 미배당과 인수 구분. 기준 회차에서 채권자 미배당 4,228,400원이 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건성과 가격은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2014.09.25. 한국스탠다드차타드은행 근저당이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 1회 유찰 최저가 133,600,000원에 낙찰된다면 실질취득액 역시 133,600,000원입니다.
다만 가격을 평가할 때는 318,000,000원이라는 최신 거래만 바라보면 안 됩니다. 그 거래는 66.5㎡이고 대상 비교면적은 51.19㎡입니다. 반대로 165,000,000원에 거래된 2024년 표본은 39.89㎡입니다. 대상과 면적이 일치하는 실거래가 없기 때문에 42.0%라는 할인 비율을 그대로 가격 메리트로 환산할 근거가 약합니다. 여기에 지층, 5세대 소규모 다세대, 위반건축물 표시, A동·B동의 물리적 결합이라는 확인사항까지 겹칩니다. 결론은 등기 권리는 양호하지만, 가격과 물건성은 보수적으로 검증해야 하는 C등급 사건입니다.
