서울남부지방법원 2026타경3727. 화곡동 ‘휴엔유빌’ 5층 501호, 전용 24.09㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 서동영은 2020.10.22. 거래가 256,000,000원에 소유권을 넘겨받았고, 2022.07.06. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 권리분석의 핵심은 2024.09.06. 설정된 한국토지주택공사의 246,000,000원 주택임차권과, 그보다 뒤인 2025.11.24. 국의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 등기 순서만 보면 임차권은 말소기준보다 앞서므로 매수인 인수 구조지만, 매각조건에 붙은 승계인의 잔액 포기·임차권등기 말소가 실제 인수액을 바꿉니다.
여기에 임차인 자료를 중복 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 보증금 대위·승계 신고로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인 보증금으로 더할 수 없습니다. 확인되는 실제 임차인은 김종은 1명이며, 보증금 3,000,000원·월차임 750,000원, 전입일 2025.01.17.로 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 이 3,000,000원은 승계채권 포기 확약의 적용 대상이 아니므로 별도 인수위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1100-3 휴엔유빌 제5층 제501호 · 도로명 화곡로59길 29-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 24.09㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 서동영 (2020.10.22. 소유권이전 · 거래가액 256,000,000원) |
| 사용승인 | 2020.04.23. |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 2억4,600만원 임차권이 핵심
② 임차인·승계관계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김종은 전부 | 2025.01.17. / 확정일자 미상 | 3,000,000원 750,000원 | 대항력 有 우선변제 無 실제 임차인 · 보증금 전액 인수 가능성 |
| 한국토지주택공사 주택임차권등기 | 2022.08.26. / 2022.07.07. 배당요구 2024.09.06. | 246,000,000원 - | 대항력 有 우선변제 有 승계·대위 별도 실제 임차인 보증금으로 합산하지 않음 |
| 등기사항 주거 점유 기재 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·전입일 확인 필요 |
| 서울보증 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 승계·대위 김종은 보증금 관련 중복 승계신고 · 별도 보증금 합산 금지 |
따라서 숫자를 단순히 246,000,000원과 3,000,000원으로 더해 “249,000,000원 임차보증금”으로 계산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사와 서울보증은 보증기관 대위·승계 관계로 표시돼 있으며, 실제 임차인은 김종은 1명입니다. 다만 성명 미상 점유 기재가 별도로 존재해 현장·원본 확인 전까지 점유관계가 완전히 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 186,400,000원입니다. 여기에 확약 밖에서 확인되는 김종은 보증금 3,000,000원을 반영하면 확인분 기준 실질취득액은 189,400,000원입니다. 주된 246,000,000원 승계채권의 미배당 잔액은 포기·말소 조건으로 실질 0원이므로 여기에 더하지 않습니다. 다만 성명 미상 점유에 따른 금액은 확인되지 않아 이 실질취득액에는 포함할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 36.5㎡ | 2 | 261,000,000원 |
| 2025.10 | 36.5㎡ | 3 | 318,000,000원 |
| 2023.12 | 41.44㎡ | 6 | 367,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 289,500,000원 |
| 전체 평균 | - | 3건 | 315,333,333원 |
숫자만 보면 확인분 실질취득액 189,400,000원은 최신 거래 261,000,000원과 최근 12개월 평균 289,500,000원보다 낮습니다. 그러나 본건 전용면적은 24.09㎡이고 비교 거래는 36.5㎡·41.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 차이를 그대로 할인율이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 특히 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -21.1%인 하락 추세여서, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 315,333,333원은 가격판단의 주 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,409,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 246,000,000원 | 182,990,400원 |
| 인수. 김종은 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서울보증보험주식회사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 63,009,600원이고 김종은 보증금 3,000,000원을 더한 룰상 매수인 인수액은 66,009,600원입니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약 때문에 한국토지주택공사 승계채권 부분은 실질 0원으로 처리되며, 확약 밖 김종은 3,000,000원과 미상 점유 위험은 별도로 남습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 산식과 실제 부담을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 확인 인수 | 확인분 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 80%) | 186,400,000원 | 66,009,600원 | 3,000,000원 + 미상 | 189,400,000원 + 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 102,767,680원 | 3,000,000원 + 미상 | 152,120,000원 + 미상 |
| 4회 유찰 시 (감정가 51%) | 119,296,000원 | 132,174,144원 | 3,000,000원 + 미상 | 122,296,000원 + 미상 |
확약을 반영하지 않은 배당 산식에서는 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차권 미배당분이 커져 룰상 인수액이 66,009,600원 → 102,767,680원 → 132,174,144원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 승계채권에 포기·말소 조건이 있으므로 그 부분을 실제 매수인 부담으로 그대로 계산하면 안 됩니다. 반대로 김종은 3,000,000원과 미상 점유 리스크는 유찰 여부와 별개로 남아 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 휴&유빌은 18세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 북서측 인근. 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 대규모 아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2020.04.23. 기본 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·필로티주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 여기에 최근 거래 추세 -21.1%와 소규모 18세대 다세대라는 점을 함께 살펴야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 동일하게 기재되어 있는지 반드시 대조해야 합니다.
- 김종은 보증금 3,000,000원. 확약 적용 대상이 아니므로 매수인 인수 가능성을 실질취득액에 별도로 반영해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재는 대항력 여부를 단정하지 말고 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장점유를 재확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증의 승계·대위 신고를 실제 임차인의 별도 보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인은 김종은 1명입니다.
- 시세는 면적 보정. 최신 거래 261,000,000원과 최근 12개월 평균 289,500,000원은 참고하되 거래면적 36.5㎡가 본건 24.09㎡와 달라 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 -21.1%이므로 전체 평균 315,333,333원만 보고 가격 여유를 크게 잡지 않아야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 체납 관리비, 당해세, 실제 점유관계와 인도·명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “거액 임차권은 풀리지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 첫인상은 246,000,000원짜리 선순위 주택임차권입니다. 현재 최저가 186,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반적인 인수형이라면 낙찰가만 내려가는 것이 큰 의미가 없을 수 있습니다. 하지만 이 사건은 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 그 주된 인수는 실질 0원으로 처리됩니다.
그렇다고 완전히 안전한 사건은 아닙니다. 실제 임차인 김종은의 3,000,000원 대항력 보증금은 별도로 남고, 미상 점유 기재도 해소되지 않았습니다. 가격 역시 확인분 실질취득 189,400,000원이 최근 거래금액보다 낮게 보이지만, 본건 24.09㎡와 비교사례 36.5㎡·41.44㎡가 달라 “시세보다 싸다”는 결론을 바로 내릴 수 없습니다. 최근 시장 추세도 -21.1%입니다. 따라서 이 사건은 승계채권 포기 조건의 확실한 이행, 확약 밖 점유관계 확인, 면적 차이를 보정한 시세검증이 모두 맞아야 가격 의미를 평가할 수 있는 물건입니다.
