서울남부지방법원 2026타경3727. 화곡동 휴엔유빌 5층 501호는 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서동영이고, 2020.10.22. 거래가 256,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.11.24. 평택세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2024.09.06. 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙적으로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금은 246,000,000원입니다.

문제는 이 선순위 임차권이 그대로 매수인에게 넘어오느냐입니다. 현재 매각대금 233,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,062,000원을 먼저 제외한 뒤 한국토지주택공사 임차보증금에 228,938,000원이 배당되어 17,062,000원 부족이 계산됩니다. 별도로 김종은 보증금 3,000,000원도 대항력 인수 대상으로 계산돼 시스템상 매수인 인수액은 20,062,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 조건부, 별도 인수는 남는다

2020.04.27. 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 3,250,000,000원으로 설정됐지만 2020.07.17. 등기부상 말소됐습니다. 이후 2024.09.06. 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 보증금 246,000,000원으로 등기됐고, 주민등록일은 2022.08.26., 점유개시일은 2022.08.28., 확정일자는 2022.07.07.입니다. 이 임차권은 2025.11.24. 말소기준 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력·우선변제권을 갖는 선순위 임차권입니다.

그 뒤 2026.01.05. 서울보증보험주식회사 근저당권 246,000,000원이 설정되고, 2026.02.23. 서울보증보험 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 둘은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관은 중복 합산 금지

보증기관 승계 기록은 실제 임차인의 별도 보증금이 아닙니다. 따라서 한국토지주택공사와 서울보증 기록을 김종은 보증금에 별도로 더해 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 특정되는 사람은 김종은 1명이고, 별도로 전입일·보증금이 특정되지 않은 점유 기록 1건이 남습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 중이고, 면적도 맞지 않는다

휴&유빌은 총 18세대, 사용승인일은 2020.04.23.입니다. 확인된 실거래는 3건이지만 본건 기준면적은 24.09㎡인 반면 거래 표본은 36.5㎡·41.44㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래금액을 그대로 본건의 적정가로 간주해서는 안 됩니다.

전체 3건 평균은 315,333,333원이지만 2023년의 367,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 12개월 평균 289,500,000원과 최신 거래 261,000,000원, 그리고 최근 거래가 이전 거래보다 -21.1% 낮아진 추세입니다.

최저가 233,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.5%입니다. 확약 반영 후 김종은 보증금 3,000,000원을 더한 실질취득액을 약 236,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 81.5%, 최신 거래 261,000,000원의 약 90.4% 수준입니다. 다만 이 비교는 본건 24.09㎡와 실거래 36.5㎡·41.44㎡가 일치하지 않는다는 중대한 한계가 있어 “시세보다 싸다”는 결론으로 바로 연결할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)

배당 계산상 매수인 인수액은 20,062,000원입니다. 그중 한국토지주택공사 임차권의 미배당 17,062,000원은 서울보증보험 주식회사의 반환채권 포기·임차권등기 말소 확약이 이행되는 조건에서 실질 0원*으로 조정됩니다. 김종은 보증금 3,000,000원은 확약 밖 위험으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 전 인수액은 빠르게 커진다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 통계 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아닙니다.
• 입지. 강서구청 북서측 인근으로 다세대·다가구주택, 근린생활시설, 대규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 2020.04.23. 사용승인, 철근콘크리트구조 6층 건물. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV·필로티주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성 지표. 18세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 표본도 3건으로 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건을 입찰 전 원문에서 다시 확인해야 합니다.
• 김종은 3,000,000원 분리 계산. 확약의 대상과 김종은의 대항력 보증금은 별개입니다. 최소 3,000,000원의 인수 가능성을 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 신원 미상 점유 기록 확인. 전입신고일·보증금이 특정되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 금액 미상의 추가 인수 가능성을 닫기 전까지 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사와 서울보증 승계 기록은 실제 임차인의 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
• 시세 면적 불일치. 본건 기준면적은 24.09㎡인데 확인 실거래는 36.5㎡·41.44㎡입니다. 233,000,000원이 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 추세가 이전보다 -21.1%이므로 315,333,333원의 전체 평균보다 289,500,000원의 최근 평균과 261,000,000원의 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 확약 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “큰 인수는 조건부 해소, 작은 인수와 미상 위험은 남는다”

이 사건의 핵심은 246,000,000원의 선순위 임차권 자체보다 그 잔액 포기·말소 확약입니다. 현재 배당표만 보면 한국토지주택공사 임차권 미배당 17,062,000원과 김종은 보증금 3,000,000원을 합쳐 20,062,000원의 인수액이 계산되지만, 확약이 이행되면 주된 17,062,000원은 실질 0원*입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 김종은 보증금까지 반영해 약 236,000,000원으로 보는 것이 맞습니다.

그러나 이를 곧바로 “권리 깨끗·가격 저렴”으로 연결할 수는 없습니다. 김종은의 3,000,000원 대항력 보증금은 확약 밖에 있고, 전입일·보증금이 특정되지 않은 점유 기록도 남아 있습니다. 가격 면에서도 최근 12개월 평균 289,500,000원과 최신 거래 261,000,000원보다 실질취득액이 낮아 보이지만, 거래 면적이 본건보다 크고 최근 가격 흐름이 -21.1% 하락 중입니다. 여기에 18세대 규모, 평균 2.3회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표까지 겹칩니다.

결론은 “확약 확인이 1순위, 미상 점유 확인이 2순위, 가격 판단은 면적 보정 후”입니다. 주된 선순위 인수 위험은 확약으로 크게 완화되지만, 남아 있는 대항력·미상 점유와 하락 추세 때문에 최저가만 보고 공격적으로 평가할 사건은 아닙니다.