의정부지방법원 2025타경1075. 구리시 갈매동 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 10층 에스-01015호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 공장(기숙사)로 확인됩니다. 현재 소유자는 오형기이고, 말소기준권리는 2022.11.17 설정된 국민은행 채권최고액 264,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.03.24 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 별도의 가압류나 압류가 겹쳐 있지 않아 단순한 편입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 바깥의 임차인 서경원입니다. 점유 부분은 제에스-1015호 전부, 용도는 기숙사, 보증금은 10,000,000원, 월세는 800,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일이 확인되지 않으므로 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1075 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 기숙사동 10층에스-01015호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(기숙사) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 오형기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 225,314,887원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.17 국민은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.11.17 오형기에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 접수된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025.03.24 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 자체에는 낙찰 후 존속하는 후순위 권리가 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서경원 | 제에스-1015호 전부 · 기숙사 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미정 |
이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 임차인 보증금으로 그대로 검토해야 합니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 낙찰자가 보증금을 승계하는지 여부는 현 단계에서 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세의 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49% 수준입니다. 하지만 이 49%는 어디까지나 감정가 대비 현재 회차 비율입니다. 이 사건에서는 가격 판단을 뒷받침할 동일 물건군의 실거래 수치 대신 감정가와 경매 회차가 기준으로 제시돼 있으므로, 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 수 없습니다.
특히 이용상태가 일반 공동주택이 아니라 공장(기숙사)이고, 주변 역시 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택이 혼재합니다. 따라서 일반 아파트의 가격·환금성 판단을 그대로 적용하기보다 해당 용도의 거래성과 실제 사용 가능성을 별도로 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 126,265,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 128,870,000원을 기준으로 집행비용 2,604,180원을 제외한 126,265,820원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 137,734,180원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이나, 임차인 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 공장(기숙사)로 사용 중입니다. 일반 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 주위환경. 갈매중학교 북동측 인근이며, 지식산업센터·근린생활시설·업무시설·오피스텔·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 별내역과 갈매역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층으로, 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,734,000원/㎡, 토지이용상황은 업무용입니다. 서측으로 중로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)·과밀억제권역·공공주택지구 등에 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 서경원의 전입일을 확인해 2022.11.17 말소기준권리보다 선순위인지 먼저 판정해야 합니다.
- 확정일자·배당 여부 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미배당 보증금 승계 여부를 확정해야 합니다.
- 인수 0원 숫자 재검증. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원은 임차인 대항력 판정과 별개이므로 그대로 확정값으로 사용하지 마십시오.
- 용도 확인. 감정 및 현황상 공장(기숙사)이므로 실제 이용·처분 시 이 용도 특성을 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 최저가 128,870,000원은 감정가 263,000,000원의 49%이지만, 이를 시세 대비 49%라고 해석하지 마십시오.
- 회차별 자금계획. 현재 128,870,000원, 3회 유찰 시 90,209,000원, 4회 유찰 시 63,146,299원의 시나리오를 각각 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49%보다 먼저 볼 것은 임차인”
이 사건은 숫자만 보면 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 가격 할인폭보다 먼저 확인해야 할 것은 서경원의 대항력입니다. 보증금 10,000,000원·월세 800,000원의 실제 임차인이 존재하고, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 권리관계가 완전히 닫히지 않았습니다.
등기부에서는 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정이 소멸하므로 구조가 단순합니다. 하지만 배당표상 인수액 0원을 곧바로 법률상 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 또한 공장(기숙사)이라는 이용상태를 고려하면 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기 권리는 단순, 임차인 대항력은 미상, 가격 판단은 감정가 할인율만으로는 보류. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
