서울남부지방법원 2026타경3765. 비즈트위트블루 제6층 제614호로, 감정평가상 도시형생활주택이며 대상 면적은 16.04㎡입니다. 감정가는 115,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저가는 73,600,000원입니다. 표면 가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 101,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 단순히 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 등기된 임차보증금 125,000,000원과 보증기관 승계 관계, 그리고 별도의 미상 임차인 신고를 분리해서 봐야 합니다.
특히 한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 황예은의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 125,000,000원을 황예은의 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 신고상 실제 임차 관련 당사자는 황예은·한국토지 2명이고, 한국토지주택공사 1건은 보증기관 승계 신고입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제6층 제614호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방겸거실1·욕실및화장실1·주방1·현관·보일러실 |
| 면적 / 층 | 16.04㎡ · 19층 내 제6층 |
| 소유자 | 박해주 · 2021.05.10 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 73,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 128,541,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.03 국세 압류
말소기준권리는 2023.08.03 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 및 국세 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2012.12.27 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당 79,200,000원은 2021.05.21 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 보증기관 승계와 실제 임차인을 분리
| 신고자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 황예은 | 2025.11.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 한국토지주택공사 | 2022.10.27 / 2022.09.27 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 대위·승계 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사의 임차권등기는 전입 2022.10.27로 말소기준권리보다 앞서고, 확정일자 2022.09.27과 배당요구가 있어 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다. 다만 이 신고는 황예은 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시되어 있어 별도의 125,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 최근 시장도 하락
비즈트위트블루 동일 면적권의 최근 12개월 실거래는 6건, 평균 101,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 100,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -9.0% 낮은 추세입니다. 따라서 과거 전체 12건 평균 106,000,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.12㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 16.04㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 16.04㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 101,000,000원 |
현재 최저가 73,600,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%이고 최신 거래 100,000,000원보다도 낮습니다. 주된 임차보증금 승계분에 대한 확약이 그대로 이행된다면 알려진 실질취득액 역시 73,600,000원입니다. 다만 한국토지의 미상 임차관계가 해소되기 전에는 이 금액이 최종 총취득비용이라고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,724,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 125,000,000원 | 71,875,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 128,541,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식 자체에서는 보증금 미배당분 53,124,800원이 매수인 인수로 잡히지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 승계분은 실질 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액만 보면 총액이 고정되지만 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 73,600,000원 | 53,124,800원 | 확약 적용 시 해당 승계분 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 58,880,000원 | 67,579,840원 | 확약 적용 시 해당 승계분 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,104,000원 | 79,143,872원 | 확약 적용 시 해당 승계분 실질 0원 |
확약이 없다는 전제로 배당표만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 매수인 부담이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건은 그 주된 승계분에 대해 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 해당 부분은 각 회차에서 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다. 대신 확약 밖 미상 임차인 위험은 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 건축물현황도상 방겸거실1·욕실및화장실1·주방1·현관·보일러실 구조입니다.
- 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 학교·공공시설·오피스텔·근린공원·주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대림역 및 버스정류장을 이용할 수 있는 지역으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물의 제6층이며 사용승인일은 2012.11.30입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 비즈트위트블루는 105세대이고 최근 가격 흐름은 이전보다 -9.0%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 대조. 서울보증보험 주식회사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 한국토지 신고 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 확약 대상과 동일한 관계인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 한국토지주택공사 125,000,000원은 황예은 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 106,000,000원보다 최근 12개월 평균 101,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약 밖 임차인’을 끝내야 한다
현재 최저가 73,600,000원은 최근 12개월 평균 101,000,000원의 72.9%이고, 주된 125,000,000원 보증금 승계분은 매각조건의 포기·말소 확약 덕분에 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 이 점만 보면 배당표에 표시된 53,124,800원을 낙찰가에 더해 125,000,000원 수준의 실질취득비용으로 판단하는 것은 맞지 않습니다.
다만 별도로 신고된 한국토지의 전입·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 이 신고가 확약 범위에 포함된다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “73,600,000원이라 싸다”가 아니라, 확약으로 해소되는 권리와 해소되지 않은 미상 권리를 정확히 분리하는 것입니다. 최근 시장도 -9.0% 하락 흐름이므로 권리 확인과 최신 시세 확인을 모두 마친 뒤 가격을 평가해야 합니다.
