서울남부지방법원 2026타경3765. 구로동 비즈트위트블루 제6층 제614호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현 소유자 박해주는 2021년 5월 10일 매매를 원인으로 거래가액 130,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 8월 3일 구로세무서장 처분의 국 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 구로구·국·국민건강보험공단의 압류, 강제경매개시결정 등은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 사건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2022년 10월 27일 전입과 2022년 9월 27일 확정일자를 가진 보증금 125,000,000원 임차관계가 있고, 이 보증금은 한국토지주택공사가 보증기관 대위·승계로 신고한 황예은 보증금입니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인을 하나 더 늘리는 별도 임차인이 아니라 황예은 보증금의 승계 신고이므로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제6층 제614호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 16.04㎡ · 철근콘크리트구조 19층 내 6층 |
| 내부 이용상태 | 방겸거실1 · 욕실및화장실1 · 주방1 · 현관 · 보일러실 |
| 소유자 | 박해주 (2021.05.10. 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 92,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 서울보증보험 주식회사 · 128,541,095원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2012.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국 압류
2012년 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권 79,200,000원은 2021년 5월 21일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.03. 갑구 5번 국 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류 616,241,204원, 구로구·국·국민건강보험공단의 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 아님
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황예은 | 125,000,000원 한국토지주택공사 승계 신고 기준 | 2025.11.19 / 미상 현황조사 기재 | 없음 | 승계 신고 | LH 대위 |
| 한국토지주택공사 황예은 보증금 승계 | 125,000,000원 별도 보증금 아님 | 2022.10.27 / 2022.09.27 | 있음 | 있음 | 보증기관 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
황예은 항목의 현황조사 전입일은 2025.11.19.로 말소기준보다 늦어 그 자체만 보면 대항력이 없습니다. 다만 한국토지주택공사가 황예은의 보증금 125,000,000원을 대위·승계하여 별도로 임차권등기를 마쳤고, 그 임차권의 기초 전입일은 2022.10.27.입니다. 따라서 보증금 125,000,000원을 황예은과 한국토지주택공사에 각각 더해 250,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 시세 아래, 다만 하락 추세
비즈트위트블루 전용 15.12~16.04㎡ 거래는 최근 12개월 6건 평균이 101,000,000원이고, 최신 2026년 6월 거래는 100,000,000원입니다. 현재 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.1%입니다. 주된 임차보증금 인수가 포기·말소 조건에 따라 실질 0원이라면 실질취득 기준도 92,000,000원이므로 최근 거래가격 아래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.12㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 15.12㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 16.04㎡ | 7 | 97,000,000원 |
| 2025.09 | 16.04㎡ | 7 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 16.04㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 101,000,000원 |
전체 12건 평균은 106,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 이 값보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 실제로 최근 12개월과 과거 거래를 비교한 추세가 -9.0%로 내려가고 있어, 과거 125,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 부풀리면 안 됩니다. 현재 92,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 하락 추세를 감안한 보수적 입찰이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 125,000,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 128,541,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당은 35,056,000원이나, 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 주된 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 주된 보증금 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 92,000,000원 | 35,056,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 73,600,000원 | 53,124,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 58,880,000원 | 67,579,840원 | 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건도 계산상 그런 형태지만, 125,000,000원 보증금 승계분은 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 그 주된 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 다만 한국토지의 미상 임차관계는 별개이므로 유찰만 보고 안전해진다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 동측 인근으로 학교·공공시설·오피스텔·근린공원과 주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대림역(2호선·7호선)이 남동측 도보 약 14분 거리에 있으며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택으로 방겸거실1, 욕실및화장실1, 주방1, 현관, 보일러실 구조입니다. 내부는 폐문·이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 6층, 사용승인일은 2012.11.30입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 6,685,000원/㎡입니다.
- 거래성. 105세대 규모이고 최근 12개월 6건 거래가 확인되지만, 경매 평균 유찰 횟수 2.9회로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 한국토지 실체 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상인 별도 점유자가 남아 있으므로 주민등록·현황조사·명세서 보완자료를 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 125,000,000원은 황예은 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이지만 최근 대 과거 추세는 -9.0%입니다. 전체 평균 106,000,000원만 기준으로 입찰가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 기계식주차·소형주택 확인. 현장 방문 시 실제 주차 이용성, 내부 상태, 관리비와 임대수요를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”
이 물건은 감정가 115,000,000원에서 한 차례 유찰돼 92,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 101,000,000원의 91.1%라 가격만 놓고 보면 최근 시세 아래입니다. 더 중요한 것은 대항력 있는 125,000,000원 임차보증금입니다. 통상이라면 현재 회차에서 35,056,000원의 미배당 인수가 생기지만, 매각물건명세서 비고상 서울보증보험 주식회사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 주된 인수는 실질 0원*입니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 별도로 기재된 한국토지는 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -9.0%, 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회라는 점까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 주된 보증금 위험은 조건부 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
