의정부지방법원 2025타경71661. 남양주시 화도읍 창현리 ‘이안남양주’ 103동 11층 1102호 아파트입니다. 감정가는 583,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 408,100,000원입니다. 등기 흐름에서 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2020.12.23. 주식회사 세진티엘에스의 가압류 100,000,000원입니다. 과거 하나은행·한국외환은행·우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐고, 기준 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 면적대 실거래의 전체 평균은 526,916,666원이고, 최근 12개월 평균은 560,000,000원, 최신 거래는 570,000,000원입니다. 현재 최저가 408,100,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%로 내려와 있고, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 7.6%입니다. 최근 시세가 과거 평균보다 높아지는 흐름 속에서 현재 회차 가격은 시세 대비 할인 폭이 분명합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 기준 가압류 이후는 매각 소멸

과거 설정됐던 하나은행 채권최고액 296,400,000원, 한국외환은행 192,000,000원, 우리은행 272,800,000원 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 등기는 2020.12.23. 갑구 6번 가압류이며 청구금액은 100,000,000원입니다. 2025.08.28. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.9%

이안남양주 동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 526,916,666원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 현재 판단에 더 중요한 최근 12개월 거래는 2건 평균 560,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 570,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거 대비 7.6%입니다.

현재 최저가 408,100,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 72.9%입니다. 전체 실거래 평균 526,916,666원과 비교해도 최저가는 77.5% 수준입니다. 더욱이 최신 거래가 570,000,000원이고 최근 거래 추세가 7.6%인 만큼, 가격 판단은 과거 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,100,000원 가정)

현재 회차 408,100,000원 가정 시 집행비용 6,481,000원과 주식회사 세진티엘에스의 가압류 100,000,000원이 반영되고, 채권액이 확인되지 않은 강제경매개시결정 채권은 배당 계산에서 0원으로 처리돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 가격 시나리오

현재 회차에서도 최근 12개월 평균 대비 72.9% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 매각가는 285,670,000원, 199,969,000원으로 낮아지며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 낙찰 가능성과 물건 상태·점유관계를 함께 봐야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창현초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 인근에 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조, 16층 중 11층. 사용승인일은 2009.08.31이며 급배수·위생·난방·화재경보기·옥내소화전·도시가스·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 단지. 이안남양주 388세대. 동일 면적대 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월 평균은 560,000,000원입니다.
• 도로. 본건 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(창현2지구)이며 경관녹지 저촉, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 1,189,000원/㎡입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 현재 분석 기준은 2020.12.23. 주식회사 세진티엘에스 가압류입니다. 등기부 최신본과 매각물건명세서에서 동일하게 확인하세요.
• 현재 가격 기준. 최저가 408,100,000원은 최근 12개월 평균 560,000,000원의 72.9%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 시세와 최신 거래 570,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 285,670,000원, 3회 유찰 시 199,969,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
• 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 최근 시세보다 낮다

이 물건의 핵심은 1회 유찰 이후의 가격입니다. 감정가 583,000,000원에서 현재 최저가 408,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 560,000,000원의 72.9%입니다. 최신 거래도 570,000,000원, 최근 거래 추세는 7.6%로 나타나 현재 최저가는 최근 시장 가격보다 낮은 구간입니다.

권리 쪽에서는 과거 근저당이 이미 모두 말소됐고, 데이터상 말소기준인 2020.12.23. 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 한 가지 확인 포인트가 남아 있으므로, 가격은 긍정적이되 점유관계 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 결정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.