의정부지방법원 2025타경71787. 남양주시 수동면 지둔리 28-13 소재 사건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가의 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 토지는 458㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타입니다. 등기상 소유자는 권경숙입니다.
권리 흐름의 핵심은 2022.08.25. 설정된 정동복 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 가압류와 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태이며, 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71787 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 지둔리 28-13 · 경기도 남양주시 수동면 비룡로973번길 43-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 제1종근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상2층 |
| 토지 | 458㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권경숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 541,621,120원 / 379,135,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 220,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 한영환 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 등기는 이미 말소, 기준권리 이후는 소멸 구조
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·낙찰자 승계 문제는 본 건에서 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰은 확인되지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않는다
감정가는 541,621,120원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 379,135,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 이 30% 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
실질취득액은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 379,135,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 265,394,499원, 3회 유찰 시에는 185,776,149원이지만, 이 역시 시장 시세와의 비교자료가 없는 상태에서는 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,107,890원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 정동복 | 720,000,000원 | 373,027,110원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 정동복 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 조순영 | 375,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 김상희 | 114,611,506원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 박동규 | 43,932,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,703,543,506원 중 예상 배당액은 373,027,110원, 미배당액은 1,330,516,396원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지둔1리마을회관 남동측 인근으로, 전원주택단지·자연취락·중소규모 공장·농경지·임야가 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통의 운행 빈도·노선·교통연계성을 종합한 전반적 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 분류인 연립/다세대 + 토지와 함께 실제 이용 목적을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 토지 458㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역과 보전관리지역 관련 사항이 있고, 성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉되는 것으로 나타납니다.
- 공시지가. 255,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상2층이며, 난방·에어컨·위생·급배수·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 검증. 현재 최저가 379,135,000원은 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교근거가 없어 ‘30% 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 실제 허용 용도와 향후 사용계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등 규제사항을 원문 기준으로 확인하세요.
- 질권 부기등기 확인. 정동복 근저당권들에 다수의 채권질권과 변경등기가 연결되어 있어 배당요구·신청권원·말소관계를 최신 등기부와 배당요구종기 서류로 대조해야 합니다.
- 조순영 근저당 변경액 확인. 최초 375,000,000원에서 120,000,000원으로 채권최고액이 변경된 등기가 있으므로 배당표 계산의 전제가 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현장 점유자와 실제 이용자를 별도로 확인해 인도·명도 절차를 준비하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 이미 말소된 선순위 가압류·근저당을 제외하면 말소기준은 2022.08.25. 정동복 근저당권이고, 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 가격 측면에서는 결론이 달라집니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라고 해도 이를 시장가격 대비 할인으로 확인해 주는 최근 실거래 자료가 없습니다. 더구나 감정 이용상태가 제1종근린생활시설이고, 토지 458㎡에 여러 토지이용 규제가 걸려 있어 일반 주거물건처럼 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 이 물건은 싸게 보이는 숫자보다 용도·규제·현장가치 검증이 우선입니다.
