의정부지방법원 2025타경71986. 남양주시 화도읍 마석우리 리치타운 103동 201호, 전용 58.93㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이성준은 2017.11.14. 주민등록, 2017.12.01. 점유개시로 확인되고, 말소기준으로 제시된 이희석 근저당권의 설정일은 2021.01.29.입니다. 따라서 단순히 “근저당 이후 권리는 소멸한다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
시장 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적대 거래는 165,000,000원과 174,000,000원, 평균 169,500,000원입니다. 최저가 119,000,000원은 이 평균의 70.2%이지만, 이 비율을 곧바로 가격 할인율로 보면 안 됩니다. 이 사건에서는 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 약 145,000,000원을 실거래와 비교하는 것이 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71986 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 마석우리 468-1 리치타운 103동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 비룡로116번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 58.93㎡ · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 김동민(203분의 92) · 김학동(203분의 111) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성준 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2021.01.29. 설정된 이희석의 110,000,000원 근저당권으로, 등기 목적은 김동민 지분 전부입니다. 그 뒤 2024.08.09. 국 압류, 2025.05.19. 국민건강보험공단 압류, 2025.07.14. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이성준의 주민등록은 2017.11.14.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성준 | 부동산(건물) 전부 · 주거 | 2017.11.14. | 2017.11.02. | 145,000,000원 | 2025.11.21. | 대항력 有 | 미상 | 잔액 승계 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 대항력은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 있어 확인되고, 배당모형에서는 우선변제권이 없는 형태로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만 지불하고 끝나는 구조가 아니라 미회수 보증금 승계 가능성을 함께 계산해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 1.45억 기준
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수분이 증가해 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 이 사건을 “1회 유찰되어 119,000,000원짜리 물건”으로 보는 것은 잘못된 가격 판단입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 대항력 인수분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 119,000,000원 | 약 26,000,000원 | 약 145,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,300,000원 | 약 61,700,000원 | 약 145,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 58,310,000원 | 약 86,690,000원 | 약 145,000,000원 |
④ 시세 비교 — 1.19억이 아니라 1.45억과 비교
리치타운103동은 8세대, 2017.08.24. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 전용면적은 58.93㎡이며 실거래 자료에서는 동일·유사 면적 거래 4건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 169,500,000원, 최신 거래는 2025.11.의 174,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 4.3% 높은 흐름으로 집계돼 있어 하락 추세 데이터는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.93㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2025.08 | 58.5㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2024.04 | 58.5㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2023.08 | 58.5㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 169,500,000원 |
전체 4건 평균은 166,000,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 169,500,000원과 최신 거래 174,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 실질취득 약 145,000,000원은 두 기준보다 낮아 가격 여지는 존재합니다. 다만 최저가 119,000,000원 자체를 시세와 비교해 “시세의 70.2%니까 크게 싸다”고 판단하면 인수 부담을 누락하게 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 임차인 이성준 보증금 | 145,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이희석 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 경매신청채권 · 이성준 | 145,000,000원 | 6,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 119,000,000원 기준 배당모형입니다. 채권 총액 255,000,000원 중 116,534,000원이 배당되고 138,466,000원의 미배당이 발생하는 것으로 계산돼 있습니다. 임차보증금 승계 여부와 신청채권의 동일성은 별도로 확인해야 하며, 가격 판단은 대항력 인수형 기준의 실질취득 약 145,000,000원을 사용했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층입니다.
- 입지. 화도초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12m 내외, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 271.0㎡, 사다리형·완경사, 공시지가 1,018,000원/㎡입니다.
- 건물 상태 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건물 벽체 한 면이 인접필지 468-5번지 건물과 연계돼 있다고 평가돼 있습니다.
- 환금성. 리치타운103동은 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일·유사 면적 실거래는 4건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 얇다는 점을 가격 결정에 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 119,000,000원이 아니라 대항력 보증금을 반영한 실질취득 약 145,000,000원을 시세 비교 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 2017.11.01. 계약, 2017.11.02. 확정일자, 2017.11.14. 주민등록, 2017.12.01. 점유개시의 연결관계를 임대차계약서·전입자료와 맞춰 확인해야 합니다.
- 동일인 채권 확인. 임차인 이성준과 강제경매 신청채권자 이성준의 145,000,000원 채권이 동일한 임차보증금 반환채권인지 별개의 채권인지 확인이 핵심입니다.
- 지분별 권리관계 확인. 말소기준으로 제시된 이희석 근저당은 김동민 지분 전부를 대상으로 설정돼 있으므로 공유지분별 등기 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 임차보증금이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지에 따라 매수인에게 남는 승계액이 달라질 수 있으므로 최종 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 실거래 표본이 4건이므로 최근 거래가격만으로 매도기간까지 낙관하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령과 채권계산서를 서로 대조한 뒤 입찰가를 확정해야 합니다.
맺으며 — “1.19억 경매”가 아니라 “약 1.45억 취득”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 170,000,000원이 한 번 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균은 169,500,000원입니다. 그러나 최저가와 실거래를 바로 비교해서는 안 됩니다. 말소기준보다 빠른 전입을 가진 이성준의 보증금이 145,000,000원이므로 대항력 인수형 기준에서 실질취득은 약 145,000,000원으로 봐야 합니다.
그 기준이라면 최근 평균 169,500,000원과 최신 거래 174,000,000원보다 낮아 가격 여지는 있습니다. 반면 권리분석은 단순하지 않습니다. 임차권자와 신청채권자가 같은 이성준이고, 양쪽에 145,000,000원이 나타나는 만큼 보증금 반환채권과 경매 신청채권의 동일성·중복 여부가 결론을 좌우합니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”보다는 “실질취득가는 시세 아래지만 임차채권 구조를 확인해야 하는 다세대”로 보는 것이 맞습니다.
