의정부지방법원 2025타경72271. 경기도 가평군 청평면 청평리 626-24 ‘88주택’ 가동 2층 204호, 전용면적 비교기준 35.04㎡의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 주방·현관·방2·화장실1·발코니 등이 있는 다세대주택으로 확인됩니다. 소유자는 이지우이며 2020.05.06 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 47,000,000원입니다.
현재 등기부에는 근저당권이나 압류가 남아 있지 않고, 이 경매의 말소기준은 2025.09.05 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당과 박주현의 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72271 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 청평면 청평리 626-24 88주택 가동 2층 204호 |
| 도로명주소 | 경기도 가평군 청평면 강변나루로40번길 13-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 35.04㎡ · 방2·화장실1·주방·현관·발코니 등 · 지상4층 중 2층 |
| 소유자 | 이지우 (2020.05.06 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 34,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 5,725,571원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권 없이 경매개시결정이 기준
과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 근저당권과 박주현의 전세권 22,000,000원은 모두 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.09.05 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸합니다. 신청채권자 신한카드 주식회사의 청구금액은 5,725,571원입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 다만 표본은 2건
‘88주택가동’ 동일면적 35.04㎡로 매칭된 거래는 2건입니다. 거래가는 41,000,000원~45,000,000원, 평균 43,000,000원이며 최신 거래는 2023.07의 45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 35.04㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 35.04㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 평균 | 35.04㎡ | 2건 | 43,000,000원 |
현재 최저매각가 34,300,000원은 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%입니다. 감정가 49,000,000원보다도 14,700,000원 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건뿐이고 최신 거래월이 2023.07이므로, 이 수치만으로 2026년 매각 시점의 시장가격을 단정하기보다는 현재 매물·현장 상태를 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 5,725,571원 | 5,725,571원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,557,029원 |
현재 회차 34,300,000원 가정 시 신청채권자 청구액 5,725,571원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 27,557,029원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청평고등학교 북측 인근이며 주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물의 2층 204호이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 하이샷시 등 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 주거용 건부지이며 남서측 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 15세대, 사용승인 1995.07.26이며 동일면적 확인 거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 실거래 평균은 43,000,000원이고 최신 거래는 2023.07 45,000,000원입니다. 거래 표본이 2건이므로 현재 매물가격과 함께 보세요.
- 토지 지목 참고사항. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목이 ‘답’, 현황은 ‘대’라고 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 공부를 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 34,300,000원이고, 2회 유찰 시 24,010,000원, 3회 유찰 시 16,807,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인됐지만 현장 확인이 조건
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 등기상 남은 담보권이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 1회 유찰된 최저가 34,300,000원은 제공된 동일면적 실거래 평균 43,000,000원의 79.8%로 숫자상 가격 여지도 있습니다.
반면 15세대의 오래된 다세대이고, 비교 가능한 거래가 2건뿐이며 최신 거래가 2023.07입니다. 여기에 감정요항상 임대관계가 미상이고, 대지권 목적 토지의 지목에 관한 참고사항도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하고 가격도 내려왔지만, 점유와 현재 시세 확인을 마친 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
