의정부지방법원 2024타경71823. 고양시 덕양구 내유동 명진탑클래스 2층 202호, 전용 54.91㎡ 다세대주택입니다. 소유자 서진희가 2021년 11월 거래가 178,000,000원에 취득한 물건이며, 2024년 6월 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다. 일반적인 은행 근저당 실행 경매와는 성격이 다릅니다.

가격만 보면 감정가 180,000,000원에서 최저가 126,000,000원으로 내려온 물건입니다. 하지만 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 위험합니다. 임차권자 김정민은 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있으며, 178,000,000원의 보증금이 등기돼 있습니다. 매수인 인수가 유지되는 경우 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

2017년 서울은평새마을금고 근저당, 2017년 남동농업협동조합 근저당, 2020년 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 2023년 주안식의 강제경매개시결정도 2024년 3월 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 이후 등기된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

따라서 쟁점은 이미 말소된 금융기관 담보권이 아니라, 선순위 임차보증금의 인수 여부와 확약서의 정확한 적용범위입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 별도 위험 존재

*54,564,000원은 제시된 김정민 예상배당표상 미배당액입니다. 실제 배당액과 인수액은 배당순위·확약 적용 여부·양회림의 권리관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 최저가 1.26억보다 실질취득 1.81억을 봐야 한다

동일 건물·동일 전용면적의 실거래는 다음과 같습니다. 전체 평균은 161,666,666원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최신 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다.

최근 12개월 집계값으로 표시된 거래는 2025.03의 1건입니다. 2026.10.01 매각기일 기준으로는 과거 거래이므로 현재 시세를 그대로 확정하는 자료가 아닙니다. 추가 실거래 확인이 필요합니다.

④ 매수인 실질취득 시나리오

김정민의 임차보증금 인수가 유지된다는 보수적 전제에서 각 회차의 낙찰가와 미배당 보증금을 합산하면 다음과 같습니다. 양회림 관련 추가 인수액과 취득부대비용은 포함하지 않은 수치입니다.

각 회차 실질취득액은 제시된 낙찰가와 인수액의 합계입니다. 회차별 추정 집행비용 차이로 합계가 조금씩 달라집니다. 확약이 김정민의 임차권에 적용되면 해당 임차권 인수액은 실질 0원이며, 위 합계 대신 낙찰가와 양회림 관련 미확정 부담을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

매각대금 126,000,000원 중 집행비용 2,564,000원과 김정민 배당 123,436,000원을 배분하는 추정표입니다. 미배당액은 배당금에 다시 포함되는 금액이 아닙니다. 김정민의 예상배당액은 다른 권리의 배당순위 및 양회림 관련 권리 확인 전 수치이며, 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 내유동 내유동마을회관 동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
• 교통. 차량 진입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 치장벽돌 마감이며 난방·위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리지역(주거zone)이며, 제한보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공부 및 건축 현황. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 건물 실거래 표본은 3건이며, 최근 확인 거래는 2025.03입니다. 표본이 적고 가격 하락 추세가 나타나므로 현재 매매수요와 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.12 인수조건변경확약서의 정확한 적용 대상, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건 및 채권 승계관계를 확인해야 합니다.
• 신청 주체 불일치 확인. 경매개시결정에 표시된 파산관재인과 확약서에 기재된 주택도시보증공사의 관계를 대조해야 합니다. 신청채권자 표시만으로 임차권 승계관계를 추정해서는 안 됩니다.
• 김정민 임차권. 보증금 178,000,000원, 예상배당 123,436,000원, 미배당 54,564,000원의 관계를 확인하고 확약 적용 전후의 인수조건을 명확히 구분해야 합니다.
• 양회림 보증금. 보증금 미상 상태에서는 전체 인수액이 확정되지 않습니다. 임대차계약서, 점유관계, 배당요구 및 김정민과의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 김정민 인수가 유지되면 현재 회차의 비교 기준은 126,000,000원이 아니라 180,564,000원입니다. 양회림 관련 추가 부담도 별도로 고려해야 합니다.
• 하락 추세 확인. 최근 확인 거래 147,000,000원과 과거 대비 -13.0% 추세를 고려해야 합니다. 2025.03 이후의 실거래와 현재 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 경매조건 재확인. 13회 유찰 상태의 최저가와 2026.10.01 매각기일, 매각조건 변경 여부를 최신 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 청산을 위한 형식적 경매이므로 파산관재인의 신청관계, 배당절차 및 매각조건을 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 김정민과 양회림의 실제 점유관계 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 확약에 따른 임차권등기 말소와 실제 인도는 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 미납 관리비와 매수인 부담 가능 범위를 확인하고, 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 자료를 대조한 후 인수 범위를 판단해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.26억”이 아니라 인수조건이 핵심이다

이 물건의 표면적인 최저가는 126,000,000원입니다. 감정가 180,000,000원의 70%이고 13회나 유찰됐다는 점 때문에 큰 폭의 할인이 이뤄진 것으로 보일 수 있습니다.

그러나 김정민의 보증금 인수가 유지된다면 실질취득은 180,564,000원입니다. 추가 유찰 시에도 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 약 180,000,000원 수준에서 유지됩니다. 최신 실거래 147,000,000원보다 높은 데다 실거래 추세도 -13.0%로 하락하고 있습니다.

주택도시보증공사의 확약은 이 구조를 바꿀 수 있는 중요한 자료입니다. 확약이 김정민 임차권에 적용되는 것으로 확인되면 김정민의 미배당 보증금에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 다만 현재 확인되는 임차인은 김정민과 양회림으로 총 2명이고, 양회림의 보증금은 미상입니다.

따라서 확약의 적용 대상과 양회림의 권리관계를 확인하기 전에는 전체 인수액과 최종 취득원가를 확정할 수 없습니다. 가격이 낮아 보이는 이유를 단순한 유찰 할인으로 해석하지 말고, 확약 적용 여부·미상 보증금·하락 추세·환금성을 함께 검토해야 합니다.