최저가 4,687,000원의 착시 — 실질취득은 226,484,366원인 파주 삼성타운 102호

의정부지방법원 2024타경78176. 파주시 조리읍 대원리 삼성타운 에이동 1층 102호로, 감정 이용상태는 다세대주택 1세대입니다. 숫자만 보면 감정가 237,000,000원에서 11회 유찰돼 4,687,000원까지 떨어진 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다. 임차인 이주희는 말소기준권리보다 앞선 2021.03.19. 전입·점유와 2021.02.23. 확정일자를 갖고 있으며, 임차보증금은 226,000,000원입니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용 484,366원을 뺀 4,202,634원만 임차인에게 배당되고, 나머지 221,797,366원은 매수인이 인수합니다. 즉 낙찰가 4,687,000원과 인수액을 합친 실질취득액은 226,484,366원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 증가하므로 총 취득부담은 임차보증금 226,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.02.27. 접수된 주식회사 채권추심전문엘씨대부의 가압류 7,133,650원입니다. 이보다 앞서 설정됐던 광진자양새마을금고의 공동담보 근저당권 1,184,300,000원은 2021.03.19. 해지로 말소됐고, 2023.01.31. 제이티친애저축은행의 선행 강제경매도 2023.11.10. 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기는 현재 매수인이 인수할 존속 권리가 아닙니다.

반면 이주희 임차인은 말소기준권리보다 앞선 2021.03.19. 주민등록·점유를 갖췄습니다. 임차권등기 자체는 2023.04.04. 접수됐지만, 등기된 임대차계약일 2021.02.01., 확정일자 2021.02.23., 주민등록·점유개시일 2021.03.19.를 기준으로 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.

보증기관이나 대위변제기관 명의의 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 조사상 성명이 확인된 임차·점유자는 2명이며, 별도로 성명 미상 주거 점유 1건이 있습니다.

② 가격 분석 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 가격 판단 기준이 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다. 현재 회차뿐 아니라 12회·13회 유찰 시나리오에서도 낙찰대금이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 증가합니다.

③ 실거래 비교 — 226,484,366원을 기준으로 봐야 한다

삼성타운105동106동의 비교 실거래는 2023년 2월 1건입니다. 비교 대상은 1층, 73.44㎡이고 거래금액은 242,000,000원입니다. 본건 비교면적은 73.86㎡로 면적대가 일치합니다.

현재 실질취득액 226,484,366원은 이 거래금액의 93.6%로, 금액 차이는 15,515,634원입니다. 표면 최저가 4,687,000원은 실거래의 1.9%에 불과하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 실제 가격 메리트는 98.1% 할인이 아니라 비교 거래보다 약 6.4% 낮은 수준으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,687,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 이주희 임차인의 일부 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 늘어날 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 대원초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량·대중교통 편익은 보통입니다.
• 건물. 2018.05.17. 사용승인된 16세대 규모로, 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사시설 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 대표 토지의 공시지가는 435,900원/㎡입니다.
• 도로. 서측 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 토지는 부정형 평지로 다세대주택 2개 동의 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 식별. 공부에는 에이동으로 등재돼 있지만 외벽에는 105동으로 표시돼 있으므로, 현장 방문 시 호수·공용출입구·점유세대를 정확히 대조해야 합니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적대 거래가 1건뿐이고 단지 규모도 16세대입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 11회이고 낙찰률은 0%여서 빠른 재매각을 전제로 접근하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 4,687,000원이 아닌 226,484,366원을 기본 취득부담으로 놓고 자금계획과 수익률을 계산하세요.
• 이주희 배당액 확인. 실제 집행비용·세금 배당에 따라 이주희의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당순위와 채권계산서를 확인하세요.
• 추가 점유관계. 최원익의 보증금과 점유 부분, 성명 미상 주거 점유자의 전입일·보증금· 확정일자를 전입세대확인서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 건물 표시 대조. 공부상 에이동과 외벽 표시 105동이 동일 건물인지 현장 배치도, 공동현관, 우편함, 전기·수도계량기까지 대조하세요.
• 명도비용. 임차권등기와 별개로 실제 점유자가 존재할 수 있으므로 인도 범위와 이사협의 비용을 반영하세요.
• 실거래 보완. 2023년 2월 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 다세대주택의 최근 매매·전세·호가와 내부 상태를 추가 비교하세요.
• 보증금률 확인. 입찰보증금률과 특별매각조건은 법원의 해당 회차 매각공고 원문을 확인하세요.

맺으며 — “468만 원짜리 물건이 아니라 2.26억짜리 인수형 물건”

이 사건의 핵심은 11회 유찰도, 감정가 대비 1.98%라는 숫자도 아닙니다. 이주희 임차인의 보증금 226,000,000원이 낙찰대금보다 크고, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있다는 점입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 221,797,366원을 낙찰자가 인수하므로 실제 취득부담은 226,484,366원입니다.

확인된 실거래 242,000,000원보다는 15,515,634원 낮지만, 실거래가 2023년 2월 1건에 불과하고 추가 점유관계와 건물 표시 대조 문제도 남아 있습니다. 더 유찰되더라도 실질취득액은 거의 내려가지 않습니다. 표면 가격은 초저가지만 실질 가격은 시세 인근이고, 권리·명도 확인 난도는 높은 인수형 다세대주택입니다. 최저가가 아닌 실질취득액과 추가 점유위험을 기준으로 판단해야 합니다.