의정부지방법원 2024타경79643. 파주시 야동동의 다세대주택 103동 4층 402호입니다. 등기 흐름에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2021.01.20 전입한 김채준의 임차권과 2022.04.01 김포세무서 압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입은 말소기준권리보다 빠르기 때문에 원칙적으로는 대항력이 있고, 배당에서 보증금을 모두 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조였습니다.
현재 최저매각가 140,700,000원을 기준으로 한 기계적 배당 계산에서는 임차보증금 185,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고 47,069,800원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 확인된 임차인은 김채준 1명이며, 확약 밖의 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79643 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 풀무골로27번길 13, 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김병주 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 |
| 유찰 | 12회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,505,132원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
등기상 2019.01.29 수협은행 근저당권은 2021.01.20 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2022.04.01 김포세무서 압류입니다. 임차인 김채준은 2021.01.20 전입·점유, 2021.01.05 확정일자를 갖추고 있어 이 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 가능성이 존재합니다.
② 임차인 — 대항력은 있었지만 포기 확약 제출
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김채준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.20 | 2021.01.05 | 185,000,000원 | 원래 有 · 확약으로 포기 | 행사 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 12회 유찰
이 사건에 제공된 시세 자료에는 대상 면적과 일치하는 실거래 금액이 없습니다. 단지명은 청우하이츠103동104동105동, 총 24세대이고 준공일은 2019.01.18입니다. 대상 면적 기준은 54.52㎡로 표시돼 있으나 면적 일치 여부는 맞지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 감정가 201,000,000원이나 현재 최저가 140,700,000원을 두고 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
확인 가능한 경매 지표에서는 같은 단지의 평균 유찰 횟수가 12.0회이며, 현재 사건도 실제로 12회 유찰된 상태입니다. 가격이 감정가의 70%까지 내려온 사실 자체보다, 반복 유찰이 보여주는 환금성·수요 문제를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김채준 보증금(우선변제) | 185,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,505,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체만 보면 김채준 임차인의 미배당액이 47,069,800원 발생하지만, 2026.06.29.자 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야동동 소재 문산제일고등학교 북서측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·임야·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 치장벽돌붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 420,700원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 1,154.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문 및 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못해 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 김채준 임차권임을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 계산상 미배당 보증금 47,069,800원이 생겨도 이 사건은 확약 때문에 실질 인수 0원입니다. 배당 부족액을 그대로 매수인 부담으로 오인하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 김포세무서 및 파주시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 12회 유찰 원인 점검. 반복 유찰은 가격 외에도 수요·환금성·현장 상태·점유관계 등을 확인해야 할 신호입니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 관리상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 대상 면적과 맞는 실거래 비교가 확보되지 않았으므로 인근 동일·유사 다세대의 최근 거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 사건은 확약이 핵심”
표면만 보면 보증금 185,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고 현재 최저가는 140,700,000원이어서 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차 기준 47,069,800원의 미배당 보증금을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.29. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했기 때문에, 김채준 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 좋은 가격이 되는 것은 아닙니다. 감정가 201,000,000원에서 현재 140,700,000원까지 내려왔지만 이미 12회 유찰됐고, 단지의 평균 유찰 횟수도 12.0회입니다. 게다가 대상과 직접 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 법적 효력을 원문으로 확인하고, 반복 유찰의 원인과 실제 시세를 별도로 검증하는 것입니다.
