의정부지방법원 2024타경79643. 파주시 야동동 청우하이츠 103동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가 201,000,000원에서 10회 유찰돼 최저매각가가 5,678,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 2.8%에 입찰할 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 김채준의 보증금은 185,000,000원이며, 전입·점유일은 2021.01.20., 확정일자는 2021.01.05.입니다. 말소기준으로 제시된 2022.04.01. 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분류돼 있습니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 5,175,796원만 배당되고, 나머지 179,824,204원은 매수인에게 인수됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 풀무골로27번길 13, 103동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 4층 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김병주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 5,678,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,505,132원 |
| 매각기일 | 2026.06.18 |
| 말소기준 | 2022.04.01. 갑구 3번 국세 압류 |
| 민간임대주택등기 | 2021.02.15. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수와 선순위 근저당 확인
말소기준은 2022.04.01. 김포세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후의 파주시 압류 2건, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 말소되는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기 자체가 말소되더라도 임차보증금 채권의 미배당 잔액까지 사라지는 것은 아닙니다. 김채준은 말소기준보다 앞선 2021.01.20. 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이므로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김채준 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 전입·점유 2021.01.20. 확정일자 2021.01.05. 배당요구 2023.02.24. | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람이 없어 실제 임차인은 1명입니다. 김채준은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각대금이 보증금에 크게 못 미칩니다. 예상배당액은 5,175,796원이고, 미배당 잔액은 179,824,204원입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 약 1억8,550만원에 고정
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 10회 유찰 | 5,678,000원 | 179,824,204원 | 185,502,204원 |
| 11회 유찰 시 | 3,974,599원 | 181,496,944원 | 185,471,543원 |
| 12회 유찰 시 | 2,782,219원 | 182,667,861원 | 185,450,080원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 최저가가 3,974,599원으로 내려가지만 임차인 인수액은 181,496,944원으로 증가합니다. 12회 유찰 시에도 최저가는 2,782,219원으로 낮아지는 대신 인수액이 182,667,861원으로 늘어납니다. 결과적으로 총취득액은 185,450,080원~185,502,204원 범위로 거의 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,678,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 502,204원 |
| 1. 임차인 김채준 보증금 | 185,000,000원 | 5,175,796원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 200,505,132원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 8.8%로 추정된 502,204원입니다. 임차인은 5,175,796원만 배당받고 부족분 179,824,204원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·임야·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 청우하이츠 103동·104동·105동은 총 24세대이며 사용승인일은 2019.01.18.입니다.
- 환금성. 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 10.0회, 매각률은 0.0%입니다. 24세대 규모와 반복 유찰 이력을 함께 보면 환금성은 낮게 평가하는 편이 합리적입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 420,700원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 폐문·부재로 내부구조는 외관, 탐문조사 및 건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰가격이 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 더한 금액으로 수익성과 자금계획을 계산해야 합니다.
- 임차인 배당 변동. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 인정되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있으므로 세금 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 수협은행 근저당. 공동담보목록 제2019-129호와 2021.01.20. 일부포기 말소가 해당 402호에 미치는 범위를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리 여부를 매각물건명세서 및 관계기관 기록과 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·내부 상태. 체납 관리비와 내부 수리비는 실질취득액 외 추가 비용이 될 수 있으므로 관리주체 및 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제한보호구역·군사시설 관련 제한과 토지거래계약 허가 적용 여부를 이용계획에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “567만원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 최저매각가는 5,678,000원이지만, 그 숫자는 실제 매수비용을 보여주지 못합니다. 대항력 임차인 보증금 중 179,824,204원을 인수하면 현재 회차의 실질취득액은 185,502,204원입니다. 한두 차례 더 유찰돼도 실질취득액은 약 185,000,000원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
또한 2019년 수협은행 공동담보 근저당과 2021년 일부포기 말소의 적용 범위, 민간임대주택등기, 세금 압류에 따른 임차인 배당 변동까지 확인해야 합니다. 10회 유찰, 24세대 규모, 매각률 0.0%라는 환금성 지표도 긍정적이지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득비용과 권리위험은 낮지 않은 고난도 물건입니다. 원본 확인으로 선순위 근저당 문제가 완전히 해소되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다.