의정부지방법원 2024타경79667. 경기도 파주시 야동동 청우하이츠 205동 402호, 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 12회 유찰되어 현재 최저가는 140,000,000원입니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보면 저렴해 보일 수 있으나, 이 물건은 선순위 대항력 임차권과 인수조건변경확약서를 함께 읽어야 하는 사건입니다.
임차인 김연숙은 2021.03.19. 전입신고를 마쳤고, 등기부에는 2023.03.28. 보증금 173,000,000원의 주택임차권등기가 기록되어 있습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.04.01. 국세 압류입니다. 따라서 대항력 문제를 무시한 채 임차권등기가 말소된다는 이유만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 이 사건에서 실질 인수액을 0원으로 판단하는 핵심 근거는 별도로 제출된 인수조건변경확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 평화로 250-3, 청우하이츠 제205동 제4층 제402호 (야동동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 4층 중 4층 |
| 비교 평형 | 전용면적 기준 52.15㎡ · 인근 실거래 비교 면적 52.65㎡ |
| 소유자 | 김병주 · 2021.03.24. 소유권이전 |
| 감정가 | 200,000,000원 |
| 최저매각가 | 140,000,000원 · 감정가 70% · 12회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,283,160원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.01. 갑구 5번 국세 압류 · 국(김포세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 등기부 발급일 | 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 임차권의 구분
말소기준권리는 2022.04.01. 국세 압류입니다. 이후 파주시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시장 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
하지만 김연숙의 전입신고는 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 후순위여도 선행한 주택임차인의 대항력 문제는 별도로 검토해야 합니다. 이 사건에서는 신청채권자의 명시적인 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 해당 위험을 해소하는 근거입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.73억과 인수조건변경확약서
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연숙 | 전유부분 전부 · 주거 | 173,000,000원 | 있음 2021.03.19. 전입 |
우선변제 주장 확약서 명시 · 배당순위 확인 필요 |
대항력 포기 확약 실질 인수 0원* |
실제 임차인 1명. 을구 1-2번은 김연숙의 기존 임차권에 대한 경정등기이며, 별도 임차인 또는 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 양도 전 임차인 김연숙의 보증금 관련 권리를 행사하며, 별도 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 실제 임차인 | 김연숙 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.01.09. / 2021.02.24. / 2021.01.26. (경정등기 기준) |
| 전입신고일 | 2021.03.19. |
| 점유개시일 | 2021.03.19. (경정등기 기준) |
| 확정일자 | 2021.01.25. / 2021.02.24. / 2021.04.19. (경정등기 기준) |
| 임차보증금 | 173,000,000원 |
| 임차권등기 | 2023.03.28. 을구 1번 · 2023.04.20. 을구 1-2번 경정 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입 |
| 배당 관련 | 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장한다고 확약 |
| 확약서 작성일 | 2026.06.29. |
| 실질 인수액 | 0원* · 확약의 매각조건 반영 및 이행 전제 |
* 인수액 0원의 의미: 원래 임차보증금 173,000,000원이 없어졌다는 뜻이 아닙니다. 채권은 배당절차에서 처리되되, 확약에 따라 해당 보증금의 미배당분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 의미입니다. 이 확약은 김연숙의 임차권에 관한 것이며 다른 임차인에게 자동 적용되는 것은 아닙니다. 본건에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균 이상
청우하이츠 203동·204동·205동의 유사 면적 실거래는 3건입니다. 대상 비교 면적은 52.15㎡이며, 아래 거래는 전용 52.65㎡입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 139,000,000원이고, 최신 거래는 2025년 7월 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 52.65㎡ | 1층 | 142,000,000원 |
| 2025.06 | 52.65㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2025.01 | 52.65㎡ | 1층 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.65㎡ | 3건 | 139,000,000원 |
실거래 최저는 105,000,000원, 최고는 170,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 평균 139,000,000원의 100.7%입니다. 최신 거래 142,000,000원보다는 2,000,000원 낮지만, 최근 평균보다는 1,000,000원 높습니다.
이 물건은 확약 반영 시 인수액이 0원이므로 실질취득 기준금액 140,000,000원으로 시세를 비교하는 것이 적절합니다. 그 기준에서도 최근 평균보다 저렴하지 않습니다. 감정가 대비 할인율이나 일부 고가 거래만을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
제공된 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 차감하고, 신청채권자인 주택도시보증공사에 나머지 매각대금을 배분합니다. 임차인 보증금은 매수인 인수 항목으로 별도 표시되어 있지만, 2026.06.29. 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 아래 배당액은 추정치이며, 확약에 따른 우선변제권 행사와 세금 등의 실제 배당순위가 최종적으로 확정된 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,760,000원 |
| 1. 김연숙 보증금 · 인수조건변경확약 | 173,000,000원 | 별도 배당 미계상 · 실질 인수 0원* |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권자 | 184,283,160원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정 기준: 집행비용 2,760,000원, 신청채권자 배당 137,240,000원, 미배당 47,043,160원, 소유자 잔여 0원. 김연숙 보증금 173,000,000원은 신청채권자의 양도 전 임차보증금 관련 권리와 연결되므로 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 확약서상 우선변제권 행사, 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 무엇이 달라지는가
다음은 현재 회차와 추가 유찰 시 제시된 매각가별 추정입니다. 모든 회차에서 인수조건변경확약이 동일하게 유효하게 적용된다는 전제라면, 매수인의 실질 인수액은 0원이며 실질취득 기준금액은 낙찰가와 같습니다. 단, 취득세와 명도비 등 별도 비용은 포함하지 않은 기준입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 감정가 70% |
140,000,000원 | 137,240,000원 | 47,043,160원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 감정가 56% |
112,000,000원 | 109,632,000원 | 74,651,160원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 감정가 44.8% |
89,600,000원 | 87,587,200원 | 96,695,960원 | 0원* |
예상배당 및 미배당은 회차별 추정값입니다. 미배당액은 신청채권자의 채권 잔액으로, 확약이 적용되는 김연숙 보증금의 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 미래 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각조건과 매각기일은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택, 근린생활시설, 임야, 전, 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 이용 편의성은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 4층 건물이며 본건은 4층입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창이고 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 접도. 남서측 약 4~6미터 도로에 접하고 있습니다. 토지는 2필 일단의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역 및 제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 범위도 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공시지가. 420,700원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태 및 최상층 누수 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 청우하이츠 203동·204동·205동은 24세대 규모로, 사용승인 관련 준공일은 2017.12.22.입니다. 소규모 단지, 제한적인 실거래 표본 및 12회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권만 주장한다는 내용, 미배당 시 임차권등기 말소 동의 문구를 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 확약의 적용 대상이 김연숙의 보증금 173,000,000원임을 확인하고, 매각물건명세서와 법원의 매각조건에 반영되었는지 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 확약이 있다고 하더라도 낙찰 후 임차권등기의 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세 및 지방세 압류 3건이 존재합니다. 당해세와 배당순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일 등 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유 상태를 확인하고, 인도명령 및 명도 절차에 필요한 비용과 기간을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균 139,000,000원과 최신 거래 142,000,000원을 모두 참고하고, 비교 거래의 층·면적·상태 차이를 보정해야 합니다.
- 환금성 검증. 24세대 소규모 단지의 실제 매물, 거래 빈도, 매도 소요기간을 확인해야 합니다. 과거 거래 3건만으로 재매각 가능 가격을 확정할 수 없습니다.
- 추가 비용. 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 승계 대상, 수리비 및 명도비 등을 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건에서 가장 중요한 사실은 173,000,000원의 선순위 대항력 보증금과 2026.06.29. 인수조건변경확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 확약이 매각조건에 반영되고 이행된다면 해당 보증금의 실질 인수액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 140,000,000원입니다.
그러나 이 금액은 최근 실거래 평균 139,000,000원의 100.7%로, 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래보다 소폭 낮다는 사실만으로 충분한 가격 경쟁력이 확보되었다고 판단하기도 어렵습니다. 특히 12회 유찰, 24세대 소규모 단지, 실거래 3건의 큰 가격 편차는 환금성을 보수적으로 검토해야 할 요인입니다.
결론적으로 확약에 따른 보증금 인수 해소는 중요한 권리상 개선 요인이지만, 현재 가격과 환금성에는 여전히 주의가 필요합니다. 입찰 판단의 핵심은 확약 효력과 임차권등기 말소 이행을 확인한 뒤, 실제 거래 가능한 시세와 취득 부대비용을 반영해 가격 경쟁력을 검증하는 것입니다.
