최저가 565만원의 착시 — 대항력 임차보증금까지 합치면 실질취득은 약 1.73억

의정부지방법원 2024타경79667. 파주시 야동동 청우하이츠 205동 4층 402호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 표면상으로는 감정가 2억원에서 10회 유찰되어 최저가가 565만원, 감정가의 약 2.83%까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 김연숙은 2021년 3월 19일 전입했고, 말소기준인 2022년 4월 1일 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금 1억7,300만원 중 매각대금에서 받지 못한 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.

따라서 낙찰가가 더 내려가도 총 취득부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 매각대금이 줄어드는 만큼 임차인의 미배당액이 늘어나기 때문에, 실질취득은 계속 보증금 약 1억7,300만원 수준에 머뭅니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 565만원과 인수 추정액 1억6,785만1,700원을 합쳐 1억7,350만1,700원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2022년 4월 1일 김포세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤의 파주시 압류, 강제경매개시결정, 파주시장 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김연숙의 전입일은 2021년 3월 19일로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2023년 3월 28일 이루어졌지만, 매각물건명세서에는 보증금 173,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음

확인되는 실제 임차인은 김연숙 1명입니다. 을구 1-2번은 별도의 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 계약일·점유개시일·확정일자를 정정한 경정등기입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 신고도 아니므로 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

청우하이츠 203동·204동·205동의 유사면적 실거래는 최근 12개월 3건입니다. 거래가는 105,000,000원에서 170,000,000원까지 분산되어 있고, 최근 12개월 평균은 139,000,000원, 최신 거래는 142,000,000원입니다.

최저가 5,650,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 4.1%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금을 제외한 숫자라 가격 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득을 보증금 수준인 173,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 124.5%, 최신 거래 142,000,000원의 121.8%입니다. 최근 최고 거래 170,000,000원보다도 3,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,650,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차인에게 배당됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하며, 임차인 보증금 부족분 167,851,700원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세가 우선 차감되면 실제 인수액은 증가할 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 같다

11회·12회까지 추가 유찰되면 낙찰대금은 각각 3,954,999원과 2,768,499원으로 내려가지만, 임차보증금 인수액은 169,516,191원과 170,681,334원으로 올라갑니다. 세 시나리오의 실질 부담은 모두 약 1억7,345만원에서 1억7,350만원대로, 사실상 보증금 수준에 고정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야동동 문산제일고등학교 북서측 인근이며, 주위에 연립주택·근린생활시설·임야·전·아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 시내 접근성과 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 1,311㎡, 공시지가는 420,700원/㎡입니다.
• 환금성. 24세대 소규모 단지이고 유사면적 최근 거래가 3건에 그칩니다. 단지 경매 통계상 평균 10회 유찰, 낙찰률 0%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 응찰 판단은 최저가 5,650,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 약 173,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
• 임차인 배당액 재계산. 배당기일까지 확정되는 집행비용과 당해세에 따라 김연숙의 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 차감액이 늘면 임차보증금 인수액도 증가합니다.
• 임차권 경정 원문 대조. 을구 1번과 1-2번의 계약일, 점유개시일, 확정일자 경정 내용을 등기부와 매각물건명세서 원문으로 다시 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.03.24 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 출입 가능 여부와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 거래 표본 점검. 유사면적 거래 3건의 층·상태 차이를 확인하고, 실질취득가가 최신 거래 142,000,000원보다 높은 이유를 감수할 수 있는지 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·조세채권·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 많아도 실질 가격은 내려가지 않았다”

이 물건은 감정가 2억원에서 10회 유찰되어 최저가가 565만원까지 낮아졌습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 김연숙의 보증금 1억7,300만원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 매수인은 미배당 보증금 1억6,785만1,700원을 인수할 수 있습니다. 현재 회차의 실질 부담은 1억7,350만1,700원이고, 추가 유찰 뒤에도 약 1억7,345만원대로 거의 변하지 않습니다.

가격 비교 역시 565만원이 아니라 실질취득 약 1억7,300만원으로 해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 1억3,900만원의 124.5%, 최신 거래 1억4,200만원의 121.8%이며 최근 최고 거래 1억7,000만원도 웃돕니다. 여기에 24세대 소규모 단지, 평균 10회 유찰, 낙찰률 0%가 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 대항력 인수형 물건입니다. 결론은 명확합니다. 유찰 횟수가 아니라 인수보증금과 실질취득가를 봐야 합니다.