* 2026.06.11.자 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서가 해당 보증금의 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 없다면 현재 배당표상 미배당 보증금 55,858,000원이 인수 위험액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 실질취득 기준 금액에 포함하지 않았습니다.
의정부지방법원 2024타경81776. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 제2동 제5층 제501호입니다. 감정평가상 용도는 업무시설인 주거용 오피스텔입니다. 감정가 210,000,000원에서 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 내려왔고, 유찰 횟수는 9회입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 206,022,895원입니다.
이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율을 보고 판단할 물건이 아닙니다. 임차권등기된 보증금 200,000,000원이 최저가보다 크고, 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다. 다행히 이번 사건에는 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약이 있으므로, 그 효력과 적용 범위를 확인하는 것이 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 황골로 65, 아침의뜰2차 제2동 제5층 제501호 (금촌동 789-2) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 지상 6층 건물 중 5층 |
| 전용면적 | 65.86㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 최창업 (2022.05.04. 소유권이전) |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 147,000,000원 (감정가의 70% · 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 206,022,895원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 실제 임차인 | 이진학 1명 · 보증금 200,000,000원 |
| 매수인 인수액 | 실질 0원* (확약 미적용 시 배당표상 55,858,000원) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심
현재 확인되는 말소기준권리는 2022.11.04. 파주시 압류(갑구 7번)입니다. 이후 파주시 압류, 국세 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.01.12. 접수되었지만, 임차인 이진학의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022.05.31.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 접수 순서만 보고 보증금 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2억과 인수조건변경확약서
| 임차인 | 임대차 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진학 |
건물 전부 전입 2022.05.31. 점유개시 2022.05.31. 확정 2022.05.10. |
200,000,000원 | 있음 |
있음 배당요구 |
확약 반영 0원* 미배당 55,858,000원 |
이진학의 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.10., 전입신고 및 점유개시일은 2022.05.31.입니다. 말소기준인 2022.11.04.보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되며, 임차권등기는 을구 3번으로 2024.01.12. 접수되었습니다.
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인은 이진학 1명이고, 보증금 역시 200,000,000원 한 건만 계산합니다. 확약은 해당 보증금 관련 권리에 대한 것이므로 다른 임차인이나 별도 권리자의 권리까지 일괄 포기시킨다는 의미는 아닙니다. 현재 확인된 별도의 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 2022년 가격을 현재 시세로 착각하지 말 것
비교 단지는 아침의뜰2차1,2차로, 18세대 규모이며 2018.01.04. 준공되었습니다. 면적이 유사한 실거래는 총 7건입니다. 다만 아래 거래는 모두 2022년 3~5월에 집중되어 있어 2026년 현재의 가격을 직접 입증하는 자료로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 64.29㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 64.29㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 64.19㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2022.03 | 65.02㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2022.03 | 64.19㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.03 | 64.29㎡ | 5 | 142,250,000원 |
| 2022.03 | 65.02㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 154,178,571원 |
제공된 7건의 평균은 154,178,571원, 최저 거래가는 119,000,000원, 최고 거래가는 198,000,000원입니다. 가장 늦은 2022.05. 거래가는 155,000,000원입니다. 최저매각가 147,000,000원은 이 과거 평균의 95.3% 수준이며, 2022년 최저 거래보다는 높고 평균과 최신 거래보다는 낮습니다.
여기서 중요한 것은 거래 시점입니다. 비교 가격이 2022년 거래에 머물러 있으므로 현재 시장의 상승·하락 추세를 확정할 수 없습니다. 과거 평균보다 소폭 낮다는 이유만으로 2026년 현재 시세보다 저렴하다거나 확실한 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이진학 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 206,022,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 55,858,000원 |
| 확약 반영 매수인 인수 | — | 실질 0원* |
집행비용 2,858,000원을 우선 공제하는 추정 배당입니다. 임차보증금 미배당액 55,858,000원과 매수인 실질 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 후자는 확약 효력 적용을 전제로 합니다. 국세·지방세 압류와 관련된 당해세 및 임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않아 실제 배당액은 변동할 수 있습니다. 주택도시보증공사 신청채권의 미배당액은 별도로 206,022,895원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 인수 구조 — 확약 적용 여부를 분리
임차보증금 200,000,000원이 최저가보다 큰 상태에서는 확약 미적용 시 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이번 사건은 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 잔여 보증금의 실질 인수가 0원으로 처리됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 위험 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 (70%) | 147,000,000원 | 55,858,000원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 (56%) | 117,600,000원 | 84,846,400원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 (약 45%) | 94,080,000원 | 108,013,440원 | 0원* |
룰상 인수 위험은 각 회차의 배당 시나리오상 미배당 추정액이며 집행비용 차이 등으로 보증금 200,000,000원과의 단순 합산에 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약 반영 인수액은 확약의 효력이 동일하게 유지되는 조건입니다. 향후 회차의 최저가는 시나리오이며 실제 매각 진행 여부와 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주경찰서 북서측 인근에 위치하며 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 본건 남측 약 14m, 북측 약 8m 도로와 접합니다.
- 이용상태. 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물에는 위생·급배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설과 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 중로3류·소로2류에 저촉되고 어린이공원에 접합니다. 토지거래 허가 관련 적용 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 889.0㎡, 지목 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 1,471,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이해관계인 부재로 세부 내역이 확인되지 않았으므로 내부 상태 및 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 18세대 규모의 소규모 단지로, 확인된 거래는 2022년 7건입니다. 거래가격이 119,000,000원부터 198,000,000원까지 넓게 분포하며 본건의 9회 유찰 이력도 있습니다. 현재 매수 수요와 적정 매도가격을 과거 평균만으로 추정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 2026.06.11.자 인수조건변경확약서와 매각물건명세서를 대조하여 대항력 포기, 잔여 보증금 비인수, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 권리자 확인. 이진학의 임차보증금 200,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다. 확약 외에 별도로 존속하는 임차인 권리가 없는지 확인하세요.
- 당해세·압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재합니다. 세금의 종류, 법정기일과 배당 순위에 따라 실제 임차보증금 배당액이 달라질 수 있으므로 배당 추정표를 확정액으로 취급하면 안 됩니다.
- 최신 실거래 확보. 확인된 비교 거래는 2022년 자료입니다. 입찰 전 2026년 거래 및 실제 매물 호가를 조사하고 면적·층·이용상태 차이까지 반영해 현재 적정가격을 재산정해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 매각기일 변경 이력, 입찰 수요, 물건 상태와 권리 관련 기피 요인을 살펴보세요. 반복 유찰이 가격 때문인지 다른 문제가 있는지 확인하지 않은 채 추가 유찰을 가격 호재로 판단하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 대항력 포기 확약은 현실적인 점유 이전 완료를 의미하지 않습니다. 현재 점유자 및 인도 가능 상태를 확인하고 필요한 절차와 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 등을 확인해야 합니다. 확약에 따른 인수 0원은 이러한 비용까지 전부 0원이라는 의미가 아닙니다.
- 매각조건 재확인. 매각기일 2026.10.01.의 진행 여부와 최저매각가격, 특별매각조건 및 매각물건명세서의 최신 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차인과 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.11.자 인수조건변경확약서입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 현재 배당표상 미배당되는 55,858,000원은 실질 매수인 인수액에서 제외되며 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
그러나 최저가 147,000,000원이 2022년 실거래 평균 154,178,571원의 95.3%라는 사실은 현재 시세 대비 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 9회 유찰, 18세대 규모, 오래된 비교 거래가 겹쳐 있는 만큼 권리상 인수 문제의 해소와 가격·환금성 검증을 분리해야 합니다.
확약의 효력과 임차권등기 말소 조건을 원문으로 확인하고, 최신 시세 및 매각 가능성을 검증한 다음 실질취득비용을 기준으로 입찰가격을 결정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
