140,700,000원
의정부지방법원 2024타경81936. 파주시 금촌동 아침의뜰2차 1동 5층 501호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 201,000,000원이고 현재 최저매각가는 140,700,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 최창업이며, 2022.03.14. 거래가액 142,250,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 김미언의 보증금은 200,000,000원이고, 전입·점유는 2022.04.11., 확정일자는 2022.03.22.입니다. 말소기준으로 선언된 2023.04.24. 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원래 배당 계산만 보면 현재 최저가에서 137,930,200원이 배당되고 62,069,800원이 남아 매수인 인수가 되는 구조입니다.
하지만 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.11. 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 계산되는 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경81936 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 황골로 65, 1동 5층501호 (금촌동,아침의뜰2차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 6층 중 5층 501호 |
| 대상면적 | 64.29㎡ |
| 소유자 | 최창업 · 2022.03.14. 거래가액 142,250,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 |
| 유찰 | 9회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,097,757원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2023.04.24. 도봉세무서장 관련 국 압류입니다. 2024.04.18. 계양세무서장 관련 국 압류와 2024.10.07. 강제경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 2019.12.27. 파주시 압류는 말소기준보다 앞섰지만 2022.01.18. 해제되어 이미 말소됐습니다. 2022.03.14. 설정된 김영희 근저당권 198,000,000원 역시 2022.04.11. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 김미언 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미언 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.04.11. | 2022.03.22. | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
김미언은 전입·점유가 2022.04.11.로 말소기준권리 2023.04.24.보다 앞서고, 확정일자 2022.03.22.와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.12.04. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 140,700,000원
실거래 표본은 아침의뜰2차1,2차의 대상면적 64.29㎡와 매칭된 7건입니다. 거래 시점은 2022.03.~2022.05.이며, 평균은 154,178,571원, 최신 거래는 2022.05. 155,000,000원입니다. 현재 최저가 140,700,000원은 이 평균의 91.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 64.29㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 64.29㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 64.19㎡ | 5 | 119,000,000원 |
| 2022.03 | 65.02㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2022.03 | 64.19㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2022.03 | 64.29㎡ | 5 | 142,250,000원 |
| 2022.03 | 65.02㎡ | 5 | 138,000,000원 |
| 평균 | — | 7건 | 154,178,571원 |
확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 최저가 140,700,000원에 미배당 인수액 62,069,800원을 더한 금액이 되어 보증금 200,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 김미언의 실질 인수를 0원으로 보므로, 비교 기준은 140,700,000원입니다. 이 금액은 표본 평균 154,178,571원과 최신 거래 155,000,000원보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 김미언 보증금 | 200,000,000원 | 137,930,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,097,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김미언 보증금 부족분은 62,069,800원입니다. 다만 2026.06.11. 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 70% | 140,700,000원 | 62,069,800원 | 140,700,000원 |
| 10회 유찰 시 · 56% | 112,560,000원 | 89,815,840원 | 112,560,000원 |
| 11회 유찰 시 · 44.8% | 90,048,000원 | 111,972,864원 | 90,048,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 커져 실질 부담이 보증금 200,000,000원 수준에서 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건에서 가격이 실제로 내려가는 이유는 2026.06.11. 확약으로 김미언 관련 실질 인수가 0원이 되기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 파주시 금촌동 금향초등학교 북서측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물 중 5층 501호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 토지 남측과 북측으로 약 8m, 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며 중로3류·소로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,471,000원/㎡ · 토지면적 889.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 주상용입니다.
- 규모. 아침의뜰2차1,2차 18세대, 2018.01.04. 준공입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 이 사건의 권리판단은 2026.06.11. 인수조건변경확약서가 핵심입니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권과 실제 현장 점유 상태가 일치하는지 확인하고 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 9회 유찰 사유 점검. 현재 최저가는 실거래 표본 평균보다 낮지만 9회 유찰됐고 단지 평균도 9.4회입니다. 현장 상태·수요·관리비·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 표본 7건은 2022.03.~2022.05. 거래입니다. 입찰 전 현재 시점의 추가 실거래가 존재하는지 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 구조입니다. 현재 매각가 140,700,000원에서는 배당 후 62,069,800원이 남고, 다음 회차로 내려가면 미배당액은 89,815,840원, 111,972,864원으로 더 커집니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 물건입니다.
하지만 2026.06.11. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약을 제출했습니다. 이 때문에 김미언 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 140,700,000원입니다. 실거래 표본 평균 154,178,571원의 91.3%로 가격 자체는 평균 아래입니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 9.4회인 만큼, 이 물건의 최종 판단은 확약의 효력 확인과 세금·점유·환금성 점검까지 마친 뒤 내려야 합니다.
