의정부지방법원 2024타경82687. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 제103동 제1층 제102호, 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리구조의 핵심은 일반적인 후순위 권리가 아니라 장수석 임차인의 선순위 대항력입니다. 전입일은 2021.06.04, 확정일자는 2021.05.24로, 말소기준 가압류 2022.10.21보다 빠릅니다. 임차보증금은 429,000,000원이고 배당요구도 이루어져 원래 구조대로라면 현재 최저가 303,800,000원에서 배당 후 부족분 130,253,200원이 매수인에게 남는 형태입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.11.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 보고, 현재 회차의 실질취득가는 303,800,000원으로 봅니다. 확약이 없었다면 룰상 인수액은 130,253,200원이고 낙찰가와 합친 부담은 보증금 429,000,000원 수준으로 고정되는 구조였습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경82687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46, 103동 1층102호 (풍동,스타팰리스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주거용(다세대주택) · 제1층 제102호(지하복층) |
| 소유자 | 김형남 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 9회 / 2026.10.01 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 455,672,911원 |
| 감정평가 매칭 면적 | 70.3201㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장수석 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.06.04 | 2021.05.24 | 429,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 후 승계 0 |
③ 시세 비교 — 9회 유찰에도 최근 거래보다 높다
스타팰리스101동-110동의 실거래는 총 8건이 제시되어 있으나, 가격 판단에서는 오래된 2021년 거래 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08, 전용 64.81㎡, 1층, 264,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 264,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.81㎡ | 1 | 264,000,000원 |
| 2021.09 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 64.66㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.09 | 67.62㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.07 | 64.81㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 75.1㎡ | 1 | 426,000,000원 |
| 2021.06 | 70.32㎡ | 1 | 426,000,000원 |
전체 8건 평균은 405,750,000원이지만, 이는 2021년의 426,000,000원 거래들이 다수 포함된 수치입니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 264,000,000원으로 내려왔고, 최근 구간이 과거 구간보다 -38.0% 낮습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 264,000,000원을 우선해야 합니다.
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 303,800,000원은 최근 시세 264,000,000원의 115.1%입니다. 즉 9회 유찰됐어도 현재 가격은 최근 거래보다 39,800,000원 높습니다. 이 사건은 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,053,200원 |
| 1. 임차인 장수석 보증금 | 429,000,000원 | 298,746,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 에이치비캐피탈 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 455,672,911원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장수석 보증금 부족분은 130,253,200원입니다. 다만 2026.06.11.자 확약에 따라 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 303,800,000원 | 130,253,200원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 243,040,000원 | 190,162,560원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 45% | 194,432,000원 | 238,090,048원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 “유찰될수록 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 하지만 이번 사건에서는 장수석 임차인에 대한 확약이 적용되므로 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 봅니다. 현재 회차의 가격 비교 기준도 최저가 303,800,000원, 즉 실질취득가 자체입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호(지하복층)입니다.
- 입지. 풍동고등학교 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·소규모 창고·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 풍산역(경의중앙선 및 서해선)이 있으며 교통여건은 보통입니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,306,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 스타팰리스101동-110동은 87세대, 2019.10.28 준공이며 경매 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 본건은 이미 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.11.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 장수석 임차권등기의 말소 절차와 매수인에게 별도 이행요건이 없는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 426,000,000원 거래보다 2026.08 최신 거래 264,000,000원과 최근 12개월 평균 264,000,000원을 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 현재 가격의 위치. 최저가 303,800,000원은 최근 시세의 115.1%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태가 동일한지 현황을 확인하고, 명도 과정의 일정과 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 처음 보면 보증금 429,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 전형적인 인수형 위험물건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 130,253,200원이 남아 낙찰가와 합친 부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 그러나 2026.06.11.자 확약으로 그 임차인에 대한 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 핵심입니다. 현재 최저가 303,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 264,000,000원의 115.1%이고, 최근 거래 추세도 -38.0%입니다. 9회 유찰된 물건인데도 최근 시세보다 높은 상태이므로, 과거 평균 405,750,000원이나 감정가 434,000,000원을 기준으로 “많이 할인됐다”고 보는 것은 적절하지 않습니다. 권리 인수는 확약으로 정리됐지만, 가격·환금성은 여전히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
