의정부지방법원 2024타경85563. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지 제102동 제1층 제101호, 전용 52.24㎡ 규모의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준권리인 2021.09.10. 남재광 근저당보다 김승현의 전입·점유·확정일자가 2021.05.20.로 먼저라는 점입니다. 김승현의 임차권등기 자체는 2023.05.22.에 접수됐지만, 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 따라서 경매로 임차권등기가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현재 최저매각가는 20,012,000원으로 감정가 243,000,000원의 8.24%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건에서는 최저가 자체가 실질 가격을 보여주지 않습니다. 매각대금 중 집행비용 760,216원을 제외한 19,251,784원이 김승현에게 우선배당되는 것으로 계산되어, 보증금 260,000,000원 중 240,748,216원이 남습니다. 현재 회차 기준 20,012,000원 + 240,748,216원 = 260,760,216원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경85563 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 51-63, 102동 101호 (풍동, 숲빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.24㎡ · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김해진 (2021.07.29. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 20,012,000원 (7회 유찰 · 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 276,283,835원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2021.09.10. 남재광 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 김승현은 2021.05.20. 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수하는 취지가 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.05.20 / 2021.05.20 배당요구 2025.02.10 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 240,748,216원 예상 |
| 윤희석 | 2024.10.30 / 미상 배당요구 2024.12.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
윤희석은 2024.10.30. 전입해 말소기준인 2021.09.10.보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 인수의 핵심은 김승현입니다. 이 사건에서 실제 임차인은 2명으로 보며, 김승현의 260,000,000원 보증금이 실질 취득비용을 결정합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
제공된 실거래 표본은 같은 단지의 전용 51.82~52.24㎡ 거래 4건입니다. 평균은 261,250,000원, 최신 거래는 2022.06. 225,000,000원입니다. 이 물건의 최저가 20,012,000원은 평균의 7.7%에 불과하지만, 그 숫자는 대항력 임차인의 인수액을 제외한 값이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 51.82㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2021.12 | 51.82㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2021.07 | 52.24㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2021.07 | 52.24㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 261,250,000원 |
현재 회차의 계산상 실질취득비용은 260,760,216원입니다. 이는 제공된 최근 12개월 평균 261,250,000원과 거의 같은 수준이고, 최신 관측 거래 225,000,000원보다는 35,760,216원 높습니다. 따라서 이 물건을 “2천만원대 다세대”로 보는 것은 잘못이고, 약 2.6억원에 취득하는 물건으로 비교해야 합니다. 또한 제공된 실거래가의 최신 시점이 2022.06.이므로 2026년 매각기일의 현 시세를 직접 보여주는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,216원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 | 260,000,000원 | 19,251,784원 |
| 2. 근저당 · 남재광 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,009,412원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 276,283,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 김승현에게 배당되는 계산입니다. 김승현 미배당액 240,748,216원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 더 유찰돼도 약 2.6억
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 · 8.24% | 20,012,000원 | 240,748,216원 | 260,760,216원 |
| 8회 유찰 · 5.76% | 14,008,400원 | 246,643,751원 | 260,652,151원 |
| 9회 유찰 · 4.04% | 9,805,880원 | 250,770,626원 | 260,576,506원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호입니다.
- 입지. 고양시 일산동구 풍동 다솜초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 노선버스 정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 사다리형·평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 952.0㎡, 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 개별 난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 단지 세대수는 17세대로 작고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 7.0회입니다. 실거래 표본도 4건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득비용 확인. 현재 계산은 20,012,000원 낙찰가 + 240,748,216원 인수 = 260,760,216원입니다.
- 김승현 임차권 원문 재확인. 전입·점유·확정일자 2021.05.20., 보증금 260,000,000원, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰 횟수를 할인으로 오해하지 않기. 8회·9회 유찰 시에도 계산상 총 부담은 각각 260,652,151원, 260,576,506원으로 약 2.6억원에 머뭅니다.
- 시세 현재성 확인. 제공된 최신 실거래는 2022.06. 225,000,000원이므로 2026년 실제 매매 가능가격은 별도 확인이 필요합니다.
- 윤희석 점유관계 확인. 2024.10.30. 전입으로 대항력은 없으나 현재 점유·인도 상태와 명도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·배당 변동 확인. 실제 배당에서는 집행비용, 당해세, 최우선변제 등으로 금액이 달라질 수 있으므로 최종 배당표와 체납내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원 낙찰”이 아니라 “약 2.6억원 취득”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 243,000,000원짜리 다세대가 7회 유찰되어 20,012,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 실제 구조는 정반대입니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 김승현의 보증금 260,000,000원이 있고, 현재 매각가에서 배당되는 금액은 19,251,784원에 그칩니다. 따라서 미배당액 240,748,216원을 매수인이 인수하는 계산이어서 현재 실질취득비용은 260,760,216원입니다.
8회, 9회로 더 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 커져 총액은 계속 약 260,000,000원에 머뭅니다. 제공된 실거래 중 최신 거래 225,000,000원보다 높고, 최근 12개월 평균 261,250,000원과 거의 같은 수준이며, 단지 규모도 17세대로 작습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 실질취득가격입니다.
