최저가 20,012,000원의 함정 — 인수액을 더한 실질취득은 260,760,216원

의정부지방법원 2024타경85563. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지 제102동 제1층 제101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김해진은 2021.07.29. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2021.09.10. 남재광 명의의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

문제는 말소기준권리보다 앞선 2021.05.20. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 김승현입니다. 임차보증금은 260,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 20,012,000원에서는 집행비용을 제외한 19,251,784원만 배당됩니다. 남는 240,748,216원은 매수인이 인수하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

2017.08.28. 설정됐던 농협은행주식회사 근저당권은 2021.05.20. 해지로 말소됐습니다. 이후 같은 날 김승현이 전입·점유하고 확정일자를 갖췄으며, 현재 말소기준인 남재광 근저당권은 그보다 늦은 2021.09.10. 설정됐습니다. 따라서 김승현은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인입니다.

말소기준권리 이후의 남재광 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정, 고양시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김승현의 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

윤희석은 2024.10.30. 전입해 말소기준일 2021.09.10.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 했으므로, 배당관계와 실제 계약 내용은 매각물건명세서 및 제출 문건을 대조해야 합니다. 다만 이 임차인의 보증금이 김승현의 인수액에 추가로 합산된 것으로 보아서는 안 됩니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 260,000,000원대

대항력 있는 김승현의 보증금 260,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인의 인수액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 부근에서 사실상 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 평균과 비슷하고 최신 거래보다 높다

숲빌리지 비교 면적 51.82㎡·52.24㎡의 제공 실거래는 4건입니다. 평균은 261,250,000원이지만, 제공된 최신 거래는 2022.06. 1층 225,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 260,760,216원은 전체 평균보다 489,784원 낮아 거의 같은 수준이지만, 최신 거래보다는 35,760,216원 높습니다.

실질취득 260,760,216원은 비교 평균의 99.8%이지만, 최신 거래 225,000,000원의 115.9%입니다. 평균에는 275,000,000원과 285,000,000원의 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 전체 평균만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 거래 표본도 2021.07.~2022.06.에 머물러 있어 입찰 전 더 최근의 현장 시세 확인이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 20,012,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용과 김승현 임차보증금 일부만 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 다솜초등학교 북동측 인근에 있으며, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물이며 외벽 드라이비트, 내부 벽지·타일, 샷시창호, 개별난방 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 토지면적은 952㎡, 공시지가는 989,600원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 17세대 소규모 다세대주택이며 제공 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계는 평균 7회 유찰, 낙찰률 0.0%로 가격 소화력이 약한 모습입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총취득액을 계산. 현재 회차 기준 20,012,000원에 낙찰받아도 인수액 240,748,216원을 더한 실질취득은 260,760,216원입니다.
• 추가 유찰의 착시 경계. 8회·9회 유찰돼 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 260,000,000원대에 머뭅니다.
• 김승현 배당액 재확인. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당이 줄면 매수인의 인수액은 더 커질 수 있습니다.
• 윤희석 계약 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 현황조사·매각물건명세서·제출 문건을 대조해야 합니다.
• 최근 현장 시세 확인. 제공 실거래 표본이 2021.07.~2022.06.에 집중돼 있어 260,760,216원의 현재 경쟁력을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 여부 확인. 해당 토지가 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “2,001만원 낙찰”이 아니라 “2.6076억원 취득”

이 사건의 판단을 왜곡하는 숫자는 최저매각가 20,012,000원입니다. 감정가 243,000,000원의 8.24%까지 내려와 보이지만, 선순위 임차인 김승현에게 배당되지 않는 240,748,216원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 260,760,216원입니다.

이 금액은 제공 실거래 평균 261,250,000원과 거의 같고, 제공된 최신 거래 225,000,000원보다 35,760,216원 높습니다. 추가 유찰로 입찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 거의 바뀌지 않습니다. 여기에 7회 유찰, 17세대 소규모 다세대주택, 경매 낙찰률 0.0%를 함께 보면 가격과 환금성 모두 보수적으로 봐야 합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 이 물건의 결론은 “초저가 낙찰 기회”가 아니라 “선순위 임차보증금 인수형”입니다.