의정부지방법원 2024타경88388. 고양시 일산서구 대화동 대화캐슬 2층 202호, 전용 58.08㎡ 다세대주택입니다. 소유자 김원빈은 2021.06.17. 이 물건을 거래가 265,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.14. 서울특별시양천구 압류이고, 이보다 앞선 2021.04.22. 전입의 기성호 임차권이 존재해 원래 구조만 보면 대항력 인수 위험이 큰 사건입니다.
그런데 이 사건은 일반적인 대항력 임차권 사건과 결론이 달라집니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.06.29. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 취지의 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 기성호 보증금의 기계적 미배당분은 남더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경88388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화2로 134-8, 2층202호 (대화동,대화캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 58.08㎡ · 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김원빈 (2021.06.17. 거래가 265,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 166,600,000원 (감정가 70%, 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,522,015원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원래는 대항력 인수형, 확약으로 결론 변경
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 그 밖의 점유자를 구분
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기성호 | 2021.04.22 | 265,000,000원 | 有 · 확약으로 포기 | 有 | 실질 0원 |
| 배승훈 | 2024.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 기성호는 건물 전체를 대상으로 한 주택임차권등기가 있고 배당요구도 했습니다. 다만 확약은 기성호 임차권에만 적용됩니다. 배승훈은 2024.08.30. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료상 배승훈 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 점유·명도 관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 표본의 질을 같이 봐야 한다
대화캐슬은 총 10세대, 사용승인일은 2018.04.16.이고 대상 전용면적은 58.08㎡입니다. 제공된 실거래는 동일 면적 1건으로, 2021.06. 2층 265,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균 지표도 각각 265,000,000원으로 잡혀 있으며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 58.08㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 시세지표 | 58.08㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
현재 최저매각가 166,600,000원은 이 265,000,000원 대비 62.9%입니다. 확약을 반영한 실질취득액도 166,600,000원이므로 계산상 같은 비율입니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래시점이 2021.06이어서, 62.9%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 9.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,132,400원 |
| 1. 임차인 기성호 보증금 | 265,000,000원 | 163,467,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 282,522,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 기성호 보증금 미회수액은 101,532,400원입니다. 그러나 2026.06.29. 인수조건변경확약서가 제출되어 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 대화초등학교 북동측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·근린공원·학교 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(대화구역)·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 1,481,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 10세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교와 재매각성 판단에 충분한 시장표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서의 제출 주체·적용 임차권·대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 기계적 인수액과 실질 인수를 혼동하지 말 것. 배당 계산상 미회수액은 101,532,400원이지만 확약 반영 시 기성호 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 배승훈 점유 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 점유 현황·명도 가능성·실제 임대차 관계를 다시 확인하세요.
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 238,000,000원에서 166,600,000원까지 내려왔는데도 9회 유찰됐으므로 단순 가격 외 사유가 있는지 현장과 서류를 함께 점검하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2021.06. 265,000,000원 1건입니다. 현재 가격 상한을 정할 때 이 한 건만으로 시세를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 대항력”보다 중요한 것은 확약의 효력과 9회 유찰의 이유
표면만 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 현재 최저가 166,600,000원으로는 인수 부담이 커 보이는 사건입니다. 실제 기계적 계산도 미배당 101,532,400원이 나옵니다. 그러나 2026.06.29. 제출된 확약 때문에 기성호 임차권의 대항력은 포기되고 임차권등기도 말소 동의 대상이 되어 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 다음부터는 가격과 환금성의 문제입니다. 실질취득 166,600,000원은 제공된 시세지표 265,000,000원보다 낮지만, 거래표본은 2021.06의 단 1건이고 이 물건은 이미 9회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건은 “권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격·점유·환금성을 현장에서 다시 검증해야 하는 다세대 경매”로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.