의정부지방법원 2025타경1586. 고양시 일산동구 풍동 ‘은행마을1(동문)’ 105동 4층 404호 아파트입니다. 현재 최저가는 감정가 340,000,000원의 34.3%인 116,620,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 권리순서를 확인하면 결론이 달라집니다. 2022.06.30 설정된 김양일의 전세권 127,000,000원이 2022.07.14 하나은행 근저당보다 먼저 등기돼 있고, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 가격 비교 기준은 단순 최저가 116,620,000원이 아닙니다. 인수 전세권 127,000,000원을 더한 실질 부담 243,620,000원으로 보는 것이 안전합니다. 같은 전용면적의 최근 12개월 평균과 2026년 3월 최신 거래는 모두 320,000,000원으로, 실질 부담은 여전히 최근 시세 아래에 있습니다. 다만 거래 추세가 -2.8%로 하락 중이고 이미 3회 유찰됐다는 점까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1586 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 174 은행마을 105동 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·욕실2·발코니4 · 20층 건물 내 4층 404호 |
| 전용면적 | 59.9716㎡ |
| 소유자 | 장승현 (2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 116,620,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 276,311,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준권리는 2022.07.14 하나은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 14일 앞선 2022.06.30 김양일 전세권 127,000,000원입니다. 해당 전세권은 건물 전부를 범위로 설정됐으며, 명시된 분석상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
② 임차·전세권 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양일 | 2022.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서상 김양일의 전입일은 2022.10.31로, 말소기준권리인 2022.07.14 하나은행 근저당보다 늦어 주택임차인으로서의 대항력은 없습니다. 다만 이와 별개로 김양일 명의의 을구 8번 전세권설정등기는 2022.06.30에 먼저 설정됐기 때문에 권리분석은 임차인의 전입일이 아니라 선순위 전세권 자체의 인수 여부를 중심으로 해야 합니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.4362억으로 비교
은행마을1(동문) 동일 면적 59.97㎡의 거래는 12건이며 전체 평균은 328,375,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 값을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 320,000,000원, 최신 거래 역시 2026.03 · 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 19 | 320,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 1 | 308,500,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 5 | 325,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2024.04 | 59.97㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 59.97㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 59.97㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 59.97㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2023.07 | 59.97㎡ | 7 | 332,000,000원 |
| 2022.08 | 59.97㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2022.08 | 59.97㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2022.06 | 59.97㎡ | 2 | 350,000,000원 |
현재 최저가 자체는 최근 시세의 36.4%에 불과하지만 이 수치만으로 “시세 대비 64% 할인”이라고 판단하면 왜곡됩니다. 선순위 전세권을 포함한 실질 부담 243,620,000원으로 비교해야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 320,000,000원보다 낮지만, 거래 추세가 최근 -2.8%로 내려가고 있어 과거 전체 평균 328,375,000원을 가격 가점의 주된 근거로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,432,680원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 김양일 | 127,000,000원 | 114,187,320원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 112,148,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권총액은 599,148,485원, 채권자 예상배당은 114,187,320원, 미배당은 484,961,165원입니다. 동시에 매각물건명세서 분석에는 을구 8번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있으므로, 입찰가격 산정에서는 선순위 전세권 127,000,000원을 별도 부담으로 반영하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산중학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 20층 건물 내 4층으로, 지역난방·승강기·지하주차장·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 은행마을1(동문) 964세대, 2002.10.25 준공 단지이며 동일 면적 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,864,000원/㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 127,000,000원 반영. 입찰가와 별도로 선순위 전세권을 부담하는 구조를 전제로 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 임차인과 전세권을 구분. 김양일의 전입일은 말소기준보다 늦어 임차인 대항력은 없지만, 을구 8번 전세권의 선순위성은 별개입니다.
- 배당·인수 원본 대조. 배당 시뮬레이션에는 전세권 배당이 반영돼 있는 동시에 매각물건명세서상 전세권 인수가 명시돼 있으므로 실제 인수 범위와 말소조건을 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 328,375,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 320,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -2.8%를 감안해야 합니다.
- 추가 유찰 시에도 총액 기준. 4회 유찰 시 최저가 81,634,000원, 5회 유찰 시 57,143,800원으로 내려가더라도 선순위 전세권 부담을 빼고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.17억짜리 아파트”가 아니다
현재 최저가 116,620,000원만 보면 감정가 340,000,000원 대비 큰 폭으로 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 전세권 127,000,000원입니다. 이를 합산하면 실질 부담은 243,620,000원입니다. 최근 시세 320,000,000원보다는 낮아 가격 간격이 존재하지만, 최근 거래 추세가 -2.8%이고 3회 유찰까지 진행된 만큼 단순 할인율만으로 평가할 물건은 아닙니다.
가격은 매력 구간, 권리는 주의 구간. 임차인의 대항력 없음과 선순위 전세권 인수는 서로 다른 문제입니다. 이 물건은 바로 그 구분을 놓치지 않는 것이 입찰의 핵심입니다.
