의정부지방법원 2025타경2497. 풍동 ‘서광 미르프라자’ 3층 311호로, 집합건축물대장상 한의원으로 등재된 근린시설입니다. 현재 소유자 임강순은 2022.04.20. 매매를 원인으로 거래가액 82,500,000원에 취득했고, 2022.04.28. 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 신용보증기금, 경기신용보증재단, 웰컴저축은행의 가압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리분석에서 가장 중요한 임차인도 구조가 명확합니다. 이애순의 전입신고일은 2024.05.14.로 말소기준권리인 2022.04.28.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입시점 자체가 말소기준보다 후순위이므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 배당에서의 우선변제 여부는 보증금·확정일자·배당요구 관련 사실을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2497 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1292-1 서광 미르프라자 3층 311호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 숲속마을1로 29-37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 한의원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상4층 · 제3층 제311호 · 사용승인일 2006.11.21. |
| 소유자 | 임강순 · 2022.04.20. 매매 · 거래가액 82,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 28,469,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 31,650,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 5,693,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이애순 | 2024.05.14. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2022.04.28. 이후인 2024.05.14.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 83,000,000원, 현재 최저매각가는 28,469,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격과 비교해야 판단할 수 있습니다. 현재 확인 가능한 수치만으로는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 28,469,000원 | 34.3% | 27,556,558원 | 113,447,639원 |
| 4회 유찰 시 | 19,928,300원 | 24.01% | 19,169,591원 | 121,834,606원 |
| 5회 유찰 시 | 13,949,810원 | 16.81% | 13,298,713원 | 127,705,484원 |
③ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 912,442원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 79,200,000원 | 27,556,558원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 8,180,537원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 36,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 17,123,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 141,004,197원 중 예상 배당액은 27,556,558원, 미배당액은 113,447,639원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 집합건축물대장상 이용상태는 한의원으로 등재돼 있습니다.
- 입지. 풍산중학교 남서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하고, 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 백마역(경의중앙선·서해선)이 소재해 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상4층 건물의 3층 311호이며 기본적인 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m 내외 포장도로, 서측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(풍동택지개발)이며 공시지가는 ㎡당 2,382,000원입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등에 포함되며 중로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%가 필요합니다. 현재 최저가 기준 5,693,800원입니다.
- 임차인 서류 재확인. 이애순은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문을 대조해 우선변제 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 하나은행 근저당은 최초 79,200,000원에서 2022.05.13. 31,650,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당기초채권을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 저가매수로 판단하지 말고 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 공실·업종 수요. 집합건축물대장상 한의원인 근린시설이므로 실제 점유상태, 영업 여부, 향후 임대 가능한 업종과 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 가능액은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 검증이 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2022.04.28. 하나은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이애순도 2024.05.14. 전입으로 후순위여서 대항력에 따른 보증금 승계는 없으며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 세 차례 유찰돼 최저가는 28,469,000원까지 내려왔지만, 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 한의원으로 등재된 근린시설이라는 용도, 3회 유찰 이력, 향후 임대·재매각 수요를 실제 시장가격과 함께 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 가격에서 실제 수요가 있는지를 검증하는 데 있습니다.
