의정부지방법원 2025타경3025. 파주시 파주읍 파주리의 공동주택인 다세대주택 ‘펜타빌2’ 제2동 2층 203호입니다. 현 소유자는 현병윤으로, 2023.09.24 매매를 원인으로 거래가액 288,000,000원에 취득했고 2023.10.20 소유권이전과 동시에 수협은행 근저당 230,000,000원이 설정됐습니다. 이 수협은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 서울보증보험주식회사 가압류, 파주시 압류, 수협은행의 임의경매개시결정과 추가 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기부에 있었던 허보람의 주택임차권은 보증금 5,000,000원으로 2025.02.18 등기됐으나 2025.04.04 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 한혜경의 전입일은 2025.04.18로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3025 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 파주리 456-30 펜타빌2 2동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택인 다세대주택 내 단위세대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 현병윤 · 2023.09.24 매매 · 거래가액 288,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 67,228,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 근저당 | 214,125,572원 / 수협은행 채권최고액 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
핵심은 2023.10.20 수협은행 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 서울보증보험주식회사 가압류와 파주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 수협은행의 채권최고액은 230,000,000원이고 경매 청구액은 214,125,572원입니다. 현재 최저가 67,228,000원 가정에서는 집행비용을 제하고 수협은행에 65,617,896원이 배당되는 구조라 채권 전액 회수에는 부족합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한혜경 | 2025.04.18 | 미상 | 2025.07.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한혜경의 전입일은 말소기준일인 2023.10.20보다 늦은 2025.04.18이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.07.30 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 감정가 24%
감정가는 280,000,000원, 현재 최저매각가는 67,228,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 47,059,600원, 6회 유찰 시 32,941,719원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다. 가격 판단은 파주읍 일대 동일·유사 다세대의 최근 실거래와 현재 내부 상태를 함께 확인해 확정하는 것이 안전합니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았다는 결과이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,610,104원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 수협은행 | 230,000,000원 | 65,617,896원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 41,145,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 271,145,750원 중 예상배당은 65,617,896원이며 미배당액은 205,527,854원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주읍 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택 밀집지와 파주4리사무소, 파주읍 행정복지센터, 소규모 점포 등 근린생활시설 및 경지정리지대가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하며 인근에 술이홀로 등 주요 도로가 지나고 있어 제반 교통사정은 대체적으로 보통입니다.
- 이용. 공동주택인 다세대주택 내 단위세대로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전·필로티 주차장·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측 진입도로에 접하고 외곽 공도와 연계돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부구조는 집합건축물대장 등재사항·현황도면과 동일면적의 표준적 이용상황을 종합해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인. 한혜경의 전입일 2025.04.18은 말소기준 2023.10.20 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 배당 관련 서류를 원본으로 확인하세요.
- 기말소 임차권. 허보람의 보증금 5,000,000원 주택임차권은 2025.04.04 말소돼 있으므로 최신 등기부에서 상태를 재확인하세요.
- 배당. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 파주시 압류와 조세채권의 실제 우선순위를 확인하세요.
- 가격. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 기준으로 응찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 현장. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 마감·누수·수선 상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 공부. 제시목록 소유자 현병윤과 집합건축물대장상 소유자 김관용 표시를 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 단순합니다. 2023.10.20 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 한혜경도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가 280,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 67,228,000원, 감정가 24% 수준까지 내려왔지만, 유찰 횟수와 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 여기에 임차인 보증금·확정일자 확인, 폐문부재에 따른 내부 상태 확인, 제시목록과 집합건축물대장의 소유자 표시 대조가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격·현장 검증은 강하게 필요한 다세대 물건입니다.
