83,790,000원
인천지방법원 2024타경582138. 인천 남동구 논현동 푸르지오시티 19층 1901호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 83,790,000원으로 감정가 171,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 단, 가격보다 먼저 확인할 것은 권리입니다. 이 물건에는 말소기준인 2024.09.11 현대캐피탈 가압류보다 앞선 2024.05.22 주택임차권등기가 있습니다.
주택임차권자는 황윤환입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.04.29, 확정일자는 2020.04.08 및 2022.03.31로 표시됩니다. 임차권등기에는 임차보증금 150,000,000원 및 157,500,000원이 기재되어 있습니다. 이 금액은 현재 최저가 83,790,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 “낙찰가가 싸다”가 아니라, 매수인의 실질취득이 보증금 수준으로 굳는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경582138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 청능대로 596, 19층1901호 (논현동, 푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층 건물 중 19층 1901호 |
| 소유자 | 김광동 (2020.08.05. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 164,089,109원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 말소기준 | 2024.09.11. 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2024.09.11 현대캐피탈 가압류입니다. 이후의 현대캐피탈 가압류와 한국주택금융공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권입니다. 전입·점유개시가 2020.04.29로 표시되고, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 함께 검토되는 권리입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황윤환 | 제19층 제1901호 49.86㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2020.04.29 점유개시 2020.04.29 확정 2020.04.08 / 2022.03.31 배당요구 2024.05.22 | 150,000,000원 157,500,000원 | 대항력 우선변제 실제 임차인 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라, 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약은 이 주택임차권등기에 관한 확인사항입니다.
③ 회차별 가격 — 낮은 최저가보다 ‘실질취득’이 기준
현재 회차 최저가는 83,790,000원입니다. 감정가의 49%까지 내려왔고, 6회 유찰 시 67,032,000원, 7회 유찰 시 53,625,600원으로 낮아지는 시나리오가 잡힙니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 낮아질수록 싸지는 것이 아니라 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 수렴합니다. 이 사건은 말소동의 확약이 있으므로, 그 확약 유효성을 확인한 뒤에만 실질취득 83,790,000원*으로 비교할 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 83,790,000원 | 49% | 81,881,780원 | 226,332,994원 |
| 6회 유찰 시 | 67,032,000원 | 39% | 65,425,424원 | 242,789,350원 |
| 7회 유찰 시 | 53,625,600원 | 31% | 52,260,339원 | 255,954,435원 |
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,908,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 127,010,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 17,115,665원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 164,089,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 308,214,774원 중 81,881,780원만 배당되고, 미배당은 226,332,994원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 논현고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역(인천논현역)이 소재하여 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중인 토지 위 집합건물입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 표시됩니다. 공시지가 3,706,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있고, 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 이 주택임차권등기 말소까지 실제로 담보하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 조건, 상대방, 제출서류, 배당과의 연동 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 83,790,000원*입니다. 확약이 불완전하면 최저가가 아니라 보증금 150,000,000원~157,500,000원을 기준으로 봐야 합니다.
- 다회유찰의 의미. 5회 유찰된 물건입니다. 권리 확인이 어렵거나 환금성이 낮다고 시장이 판단했을 가능성을 배제하지 마세요.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 관리비 체납과 실제 점유 상태가 매수 후 비용으로 이어질 수 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “확약”이 먼저다
이 사건은 표면상 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 매력적인 숫자를 보여줍니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준보다 앞선 주택임차권등기가 있고, 그 보증금은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 봐야 합니다. 다만 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있으므로, 그 효력이 확인되는 범위에서는 매수인 인수 0원*, 실질취득 83,790,000원*으로 정리됩니다. 결론은 조건부 접근 가능. 이 물건의 입찰 여부는 가격보다 먼저 확약서 원본 확인에서 갈립니다.