의정부지방법원 2025타경6093. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 제2층 제242호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 권혁철이며, 2022.02.15 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 436,700,000원입니다. 같은 날 설정된 부산은행 근저당권 407,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정과 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인이나 선순위 인수권리가 핵심인 물건이 아니라, 감정가 377,000,000원에서 5회 유찰돼 63,363,000원까지 내려온 가격 형성을 어떻게 해석할지가 핵심입니다. 실거래 비교값은 확인되지 않아 최저가의 절대적 저가 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6093 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 294 힐스테이트삼송역스칸센(2블록) 2층 242호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상25층 건물 내 제2층 제242호 |
| 소유자 | 권혁철 · 등기상 거래가액 436,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 63,363,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 335,663,330원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 부산은행 근저당
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2022.02.15 접수된 부산은행 근저당권 407,000,000원입니다. 이후 2025.10.20 임의경매개시결정과 2025.11.04 경기신용보증재단 가압류 14,721,430원은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 16.81%까지 하락했지만 ‘시세 대비 저가’는 미확인
현재 최저매각가는 63,363,000원으로 감정가 377,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 큽니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 63,363,000원 | 61,822,466원 | 359,898,964원 |
| 6회 유찰 시 | 44,354,100원 | 43,155,726원 | 378,565,704원 |
| 7회 유찰 시 | 31,047,869원 | 30,089,007원 | 391,632,423원 |
③ 예상배당표 (매각가 63,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,540,534원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 407,000,000원 | 61,822,466원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,721,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 421,721,430원, 예상 배당액은 61,822,466원, 미배당액은 359,898,964원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼송역 동측 인근이며, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 삼송역이 소재합니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하4층/지상25층 중 제2층 제242호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉난방·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30미터, 동측 약 15미터, 남측 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리인 2022.02.15 부산은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대 여부는 미상으로 표시돼 있으므로 실제 점유·사용자를 현장에서 확인하세요.
- 가격. 감정가의 16.81%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 다회유찰. 이미 5회 유찰된 이유가 단순 가격 문제인지, 점유·영업·관리상태 등 다른 요인과 연결되는지 확인하세요.
- 배당. 현재 시나리오에서 부산은행도 전액 배당되지 않고 경기신용보증재단은 배당 0원입니다. 다만 배당 부족액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·감정·배당자료를 토대로 한 분석 의견이므로 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서 등 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 임차인이 확인되지 않고 매수인 인수액도 0원이며, 2022.02.15 부산은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 377,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 63,363,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 16.81%라는 큰 할인폭은 눈에 띄지만, 비교 실거래가 없는 상태에서 이를 곧바로 시세 대비 저가로 해석할 수는 없습니다. 권리는 확인 가능하지만 가격은 추가 검증이 필요한 물건이며, 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
