의정부지방법원 2025타경7119. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 1층 111호 근린시설입니다. 감정가는 1,305,000,000원이지만 여섯 차례 유찰을 거쳐 최저매각가격이 153,532,000원까지 하락했습니다. 금액 차이만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 서로 다릅니다.

등기상 말소기준은 2024년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근린시설은 임차인의 영업·점유 및 임대보증금 문제가 실제 취득비용과 명도에 영향을 줄 수 있습니다. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 후순위 권리의 소멸과 모든 임대차 위험의 해소를 동일하게 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준 근저당의 채권최고액은 876,000,000원이며, 신청채권자 신한은행의 청구액은 749,667,899원입니다. 현 최저가 기준 예상배당은 신한은행에 집중되며, 후순위 가압류 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 이 미배당 채무를 매수인이 그대로 승계하는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 약 12%, 시세 할인 여부는 미확인

최초 감정가 1,305,000,000원에서 여섯 차례 유찰된 결과, 현재 최저매각가격은 153,532,000원입니다. 이는 감정가의 약 12%에 해당하지만, 이 물건의 실제 거래가격이나 최근 실거래 평균을 확인하지 못한 상태에서는 최저매각가격이 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

소유자의 2024년 취득 거래가액은 1,369,642,989원입니다. 다만 이는 과거 취득가액으로, 현재 근린시설의 거래 시세나 개별 호실의 적정 낙찰가를 직접 입증하는 자료는 아닙니다. 현재 가치 판단에는 동일·유사 근린시설의 최근 거래와 실제 임대수익 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,532,000원 가정)

제공된 배당 추정 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

추가 유찰 시 최저매각가격은 더 낮아지지만, 채권자의 예상 회수액도 줄어듭니다. 시나리오상 인수액은 모두 0원이지만, 이는 확인되지 않은 임대차나 기타 추가 부담까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 매각가격 하락 자체를 수익성 개선으로 단정하지 않고 실제 취득비용과 임대수익을 함께 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산동구 식사동 은행초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설과 공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 23층 건물 중 1층 111호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 방재설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 근린시설이므로 상권, 임대수익, 실제 영업 및 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 20m, 남서측 약 40m, 남동측 약 6m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 평가되었습니다. 개별 점포의 출입구와 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 관련 사항. 식사2도시개발구역에 소재하며, 감정평가 기준시점에 토지구획 정리가 미완료되어 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태로 기재되었습니다. 경매 진행 과정의 정리 여부와 개별 호실에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 규제. 토지 관련 정보에는 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리계획구역 및 제한보호구역 등이 표시되어 있습니다. 해당 규제가 경매취득과 실제 이용에 적용되는지 관계기관과 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 환금성. 6회 유찰 이력이 있고 현재 실거래 비교가격과 임대수익을 확인하지 못했습니다. 근린시설의 재매각 가능성과 적정 처분가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 임대차계약, 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 확인하고 대항력 및 보증금 인수 가능성을 다시 분석하세요.
• 실질취득비용 재산정. 인수되는 임대차보증금이 확인될 경우, 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 실질취득금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금을 전부 인수하는 구조라면, 실질취득비용은 보증금 수준에 이를 수 있습니다.
• 감정가와 현재 시세 구분. 감정가 1,305,000,000원은 현재 실거래 시세를 보장하지 않습니다. 동일 건물 및 유사 근린시설의 최근 매매사례를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대료·보증금·공실 여부와 관리비 등 유지비용을 확인해 순수익을 산정하세요. 임대관계가 확인되지 않은 상태에서 수익률을 추정하지 마세요.
• 반복 유찰 원인 확인. 6회 유찰의 원인이 가격, 상권, 임대관계, 점유, 물건 상태 또는 기타 사정 중 무엇인지 단정하지 말고 확인하세요.
• 토지 관련 서류 확인. 식사2도시개발구역의 토지구획 정리 및 공부 발급 상태를 재확인하고 경매취득 후 소유권과 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 관리비 및 추가 부담. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유관계와 명도비용, 취득 과정의 부대비용을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 내용을 대조하고 매각기일 및 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 12% ≠ 시세 대비 88% 할인”

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 1,305,000,000원의 감정가가 6회 유찰을 거쳐 153,532,000원의 최저매각가격으로 낮아졌다는 점입니다. 등기상 신한은행 근저당 이후 권리는 소멸하며, 제시된 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 임대관계가 미상이고 실제 비교 시세와 임대수익이 확인되지 않았습니다. 현재 최저가가 충분히 낮은지, 임차보증금을 추가로 인수하게 되는지, 취득 후 처분이 가능한지 판단할 근거가 부족합니다.

따라서 결론은 등기상 말소 구조는 확인되지만, 실질 인수 위험과 가격 적정성은 아직 확정할 수 없다는 것입니다. 근린시설의 임대차·점유관계, 실제 수익성, 현재 시장가격과 토지 관련 사항을 확인한 뒤 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 단순한 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.