인천지방법원 2024타경514173. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가의 이용상태는 아파트입니다. 신한아파트3차 103동 3층 302호, 전용 49.8㎡로 집합건축물대장상 사용승인일은 2003.02.15입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2021.07.24 매매, 2021.08.09 소유권이전 당시 거래가액은 150,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 소유권 취득일이 아니라 임차인의 전입일과 말소기준일입니다. 오영준은 2021.07.24 임대차계약, 2021.07.26 확정일자, 2021.08.09 전입·점유를 갖췄고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022.12.26 국가 압류입니다. 따라서 확약이 없다면 단순히 “임차권등기가 말소된다”는 이유만으로 보증금 인수위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경514173 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동로26번길 17, 103동 3층302호 (주안동,신한아파트3차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트 이용 · 전용 49.8㎡ · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.08.09 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,523,617원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.26 갑구 6번 압류 · 국(잠실세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
실제 임차인은 오영준 1명입니다. 전입 2021.08.09가 말소기준일 2022.12.26보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자 2021.07.26과 배당요구도 갖춰 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다. 임차권등기 자체는 2023.06.15에 이뤄졌지만, 그 이전부터 성립한 대항력 판단은 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영준 | 150,000,000원 | 2021.08.09 | 2021.07.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 41.8%지만 ‘현재 시세’로 단정하면 안 된다
같은 103동 전용 49.8㎡의 실거래 표본은 2021년 2건입니다. 평균은 152,500,000원, 최신 거래는 2021.07의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 63,700,000원은 제공된 실거래 평균의 41.8%입니다. 확약 적용 후 실질취득도 63,700,000원이므로 비교 수치 자체는 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 49.8㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 49.8㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 평균 | 49.8㎡ | 2건 | 152,500,000원 |
다만 두 거래 모두 2021년 자료입니다. 따라서 63,700,000원이 2026년 현재 시세보다 58.2% 싸다는 식으로 해석해서는 안 됩니다. 확인 가능한 사실은 “제공된 2021년 동일면적 2건 평균의 41.8% 수준”이라는 것까지입니다. 특히 이 단지는 총 9세대 규모로 거래 표본이 적어, 개별 거래가격의 변동성이 현재 시세 판단에 크게 작용할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 오영준 보증금 | 150,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 157,523,617원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 오영준 임차인의 미배당 보증금은 87,846,600원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락 효과가 제한된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 63,700,000원 | 87,846,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 44,590,000원 | 106,612,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 31,212,999원 | 119,748,835원 | 0원 |
확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 오영준에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 거의 이어지지 않는 구조입니다. 반대로 현재 명시된 확약이 유효하다면 오영준 임차인 인수는 실질 0원이므로 회차별 최저가 하락이 실질취득가에 그대로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도 표기는 근린시설이나 감정평가에서는 본건을 아파트로 이용 중이라고 확인했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 남측 인근으로, 주위에 유사형 아파트와 다세대주택이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.02.15 사용승인, 철근콘크리트조 6층 건물 내 3층 302호이며 위생·상하수도·가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,497,000원/㎡입니다.
- 도로. 부지는 남측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 환금성. 신한아파트3차 103동은 총 9세대이며 확인되는 동일면적 거래도 2건이어서, 거래량이 많은 대단지와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.
- 물적 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 오영준 임차인에게 적용되는지, 매각물건명세서 기재와 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 날짜 재확인. 오영준 전입·점유 2021.08.09, 확정일자 2021.07.26, 말소기준 2022.12.26의 선후관계를 주민등록·임차권등기 원본과 함께 확인하세요.
- 낮은 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당 87,846,600원이 발생합니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 현재 시세 현장 확인. 확인되는 동일면적 실거래는 2021년 두 건뿐입니다. 2026년 현재 호가·실거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 9세대 규모라 재매각 시 매수층과 거래빈도를 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
- 용도 표기 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정상 아파트 이용상태가 함께 존재하므로 건축물대장·집합건물 현황을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘최저가’가 아니라 확약의 효력
표면만 보면 감정가 130,000,000원이 2회 유찰돼 63,700,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 오영준 임차인의 보증금은 150,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 최저가가 낮아져도 실질취득가는 보증금 수준에 머무르는 인수형 사건입니다.
이 사건의 반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 오영준 임차인에 대해 예정대로 적용된다면 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차 실질취득은 63,700,000원입니다. 제공된 2021년 실거래 평균 152,500,000원의 41.8% 수준이지만, 실거래가 2021년 두 건에 그치고 단지도 9세대이므로 이를 2026년의 확정 시세차익으로 해석하는 것은 과도합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 최신 현장시세 확인이 핵심인 사건입니다.
