인천지방법원 2024타경514845. 인천 미추홀구 주안동 소재 센트라스 11층 1103호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 173,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가가 84,770,000원으로 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가의 절반 이하에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다. 그러나 등기부를 살펴보면 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권이 있고, 이 임차권의 미변제 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다.

임차인 민기수는 2021.12.27 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.22입니다. 임차권등기는 2023.07.19 접수되었으며, 말소기준인 신영자산관리대부유한회사의 가압류는 그보다 늦은 2023.09.12에 접수되었습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 생긴 임차권이 핵심

권리분석의 기준점은 2023.09.12 신영자산관리대부유한회사 가압류입니다. 이 가압류는 말소기준권리로서 매각으로 소멸하고, 이후 강제경매개시결정·추가 가압류·압류도 소멸 대상입니다. 반면 민기수의 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립하여 보증금이 전액 변제되지 않는 한 매수인에게 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.19억

민기수는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당에서 회수하는 금액과 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 계산해야 합니다.

임차보증금은 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 낙찰가가 내려가면 배당 가능한 금액도 줄어드는 반면, 임차인의 미배당 보증금은 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 실제 취득 부담이 크게 감소하지 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 보증금 약 219,000,000원을 중심으로 경제성을 판단해야 하는 구조입니다.

현재 회차의 정확한 실질취득 합계가 보증금보다 높은 이유는 예상 집행비용 1,925,860원이 매각대금에서 먼저 공제되기 때문입니다. 실제 배당 및 인수액은 최종 배당표와 비용 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 가격 메리트가 없다

센트라스는 2018.12.20 준공된 52세대 규모의 아파트입니다. 전용 49.95㎡와 유사 면적의 실거래 내역을 살펴보면 전체 12건의 평균은 178,195,833원입니다. 그러나 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다는 최근 12개월 집계 평균과 최신 거래를 우선하여 비교해야 합니다.

최근 12개월 집계 평균은 194,750,000원, 최신 확인 거래는 2025.08의 211,000,000원입니다. 최근 거래 집계가 이전 구간보다 14.6% 상승한 것으로 나타나지만, 이 상승률만으로 현재의 매매가격이나 향후 상승을 단정할 수는 없습니다. 특히 마지막으로 확인된 거래가 2025.08이므로 2026.10.01 입찰 전에 최신 실거래와 현재 매물가격을 다시 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)

매각대금 84,770,000원 중 집행비용 1,925,860원을 공제한 82,844,140원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 보증금 미변제액 136,155,860원은 배당액이 아니라 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사의 경매신청 청구액은 임차보증금과 별도로 매수인의 인수액에 더하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다

현재 회차에서 예상 인수액은 136,155,860원이지만, 추가 유찰 시 각각 161,129,103원과 178,610,372원으로 증가합니다. 최저매각가격의 하락분이 임차인의 미배당 보증금 증가로 상당 부분 상쇄되는 것입니다.

각 회차의 집행비용 추정 방식에 따라 합산 부담에는 차이가 발생할 수 있으나, 보증금 219,000,000원이 현재 시세 비교의 핵심 기준이라는 점은 달라지지 않습니다. 추가 유찰만으로 취득원가가 최근 실거래 평균 아래로 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역이며 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 11층 1103호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 각각 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 범위도 입찰 전에 확인할 사항입니다.
• 건축물. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 52세대 규모이며 전체 확인 거래 12건의 가격 범위는 138,000,000원~220,000,000원입니다. 거래 시점과 층별 가격 차이가 커 평균가격을 개별 호수의 확정 시세로 볼 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 구조 재확인. 임차인 민기수의 보증금 219,000,000원, 대항력과 우선변제권, 전액 미변제 시 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 실질취득금액 기준으로 판단. 최저가 84,770,000원만 보지 말고 예상 인수액 136,155,860원을 합산한 220,925,860원을 취득 부담의 출발점으로 사용하세요.
• 배당 변동 확인. 집행비용은 추정치이며 세금·우선변제 항목이 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 최종 배당액이 달라지면 임차보증금 인수액도 다시 계산해야 합니다.
• 임차권등기 말소·보증금 정산. 낙찰만으로 임차보증금 문제가 자동 해소되는 것이 아닙니다. 보증금 잔액의 변제 및 임차권등기 말소에 필요한 절차를 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자·인도 조건을 확인하세요.
• 시세 갱신. 최신 확인 거래는 2025.08입니다. 매각기일 2026.10.01 전에 최신 실거래와 실제 매도 가능 가격을 재확인하세요.
• 관리비·공법상 제한. 미납 공용관리비와 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인하세요.
• 등기 및 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 확인하고, 배당 관계와 인수 범위를 최종 검토하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득원가가 낮다”

이 물건의 핵심은 감정가 173,000,000원 대비 최저가 84,770,000원이라는 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인 민기수의 보증금 219,000,000원이 실제 취득 부담을 결정합니다.

현재 최저가로 낙찰될 경우 예상 인수액은 136,155,860원, 이를 합친 실질취득 부담은 220,925,860원입니다. 최근 12개월 실거래 집계 평균 194,750,000원과 최신 확인 거래 211,000,000원보다 높습니다.

최근 거래 집계는 이전 구간 대비 상승 추세이지만, 확인된 거래 시점과 표본 규모만으로 현재 시세를 확정하기는 어렵습니다. 여기에 선순위 임차보증금 인수와 두 차례 유찰, 소규모 단지의 환금성 불확실성이 겹쳐 있습니다.

결론적으로, 이 사건은 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 추가 유찰만을 근거로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없으며, 임차보증금 인수 조건과 최종 배당 결과가 달라지는지 확인하지 않은 상태에서는 저가 취득형 물건으로 평가하기 어렵습니다.