인천지방법원 2024타경515763. 부평동 아이홈아파트 4층 402호, 전용 65.15㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 숫자가 아닙니다. 임차인 백기훈의 임대차계약은 2020.10.24, 확정일자는 2020.10.29, 전입·점유개시는 2020.11.13입니다. 반면 말소기준권리인 이승훈의 근저당권은 2021.01.18 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
원칙대로라면 보증금 234,000,000원 중 현재 최저매각가에서 배당받지 못하는 115,947,560원이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러면 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 별도의 결정적 조건이 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 8번 주택임차권등기와 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 제시된 조건에 따르면 이 확약이 적용되는 백기훈 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되는 것이며, 다른 임차인에게 자동으로 확장되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 백기훈 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경515763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로 42, 4층402호 (부평동,아이홈아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.15㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 4층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김경숙 · 2020.12.04 매매 · 거래가액 234,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,442,321원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2016.02.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 존재, 확약서가 인수 여부를 바꾼다
말소기준은 2021.01.18 이승훈 근저당권 120,000,000원입니다. 백기훈은 그보다 앞선 2020.11.13 전입·점유와 2020.10.29 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 이후 2023.02.03 보증금 234,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2023.05.16 부평구 압류, 2024.03.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백기훈 | 4층 402호 65.15㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 234,000,000원 | 대항력 有 전입 2020.11.13 | 우선변제 有 확정 2020.10.29 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 115,947,560원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
아이홈아파트는 47세대, 사용승인일 2016.02.01이며 대상 면적은 전용 65.15㎡입니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원이고, 최신 거래 역시 2026.06 전용 65.15㎡ 8층 220,000,000원입니다. 현재 최저매각가 120,540,000원은 최근 시세의 54.8%입니다. 이 사건에서는 확약서 때문에 실질 인수액을 0원으로 보므로, 실질취득 역시 120,540,000원으로 비교하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 65.15㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 69.73㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.02 | 69.73㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 65.15㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.11 | 68.13㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 65.15㎡ | 10 | 267,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 | 65.15㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
다만 전체 12건 평균 237,000,000원만 기준으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 220,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.8%의 하락 추세입니다. 게다가 최근 12개월 평균은 거래 1건으로 형성돼 표본이 매우 적습니다. 따라서 현재 실질취득가가 최근 확인 시세보다 낮은 것은 분명하지만, 2회 유찰과 적은 거래 표본까지 감안해 가격 안전마진을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 임차인 백기훈 보증금(우선변제) | 234,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 근저당권 · 이승훈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,442,321원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 백기훈 보증금의 부족분은 115,947,560원입니다. 일반 원칙만 적용하면 매수인 인수 가능 금액이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 제시된 기준상 해당 임차인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역(인천 1호선) 남동측 인근. 주상복합 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설과 시장이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물, 사용승인일 2016.02.01. 도시가스 개별난방, 승강기와 기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·과밀억제권역 등에 해당하며, 북동측 약 25미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,629,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아이홈아파트는 47세대이며 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2026.06 전용 65.15㎡ 8층 220,000,000원이고 최근 가격 추세는 -7.8%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원을 만드는 핵심 문서입니다. 백기훈 임차권등기의 말소 조건과 적용 범위를 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 계약 2020.10.24, 확정일자 2020.10.29, 전입·점유 2020.11.13, 말소기준 2021.01.18 순서가 맞는지 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 237,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 보고, -7.8% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 거래 표본 주의. 최근 12개월 평균 220,000,000원은 거래 1건으로 계산된 값입니다. 47세대 규모와 함께 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 문제 외에 점유·물건 상태·수요 등 유찰 배경을 현장과 원문 자료에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 미납 관리비와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘49% 최저가’가 아니라 ‘확약서’다
표면만 보면 감정가 246,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 120,540,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조를 먼저 보면 백기훈은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금도 234,000,000원으로 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만 115,947,560원의 미배당 보증금이 인수될 수 있어 최저가 할인은 사실상 상쇄되는 구조입니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 제시된 기준상 백기훈 관련 인수는 실질 0원입니다. 그 전제를 반영하면 실질취득은 120,540,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 220,000,000원의 54.8%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -7.8%이고, 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 이미 2회 유찰된 소규모 47세대 단지라는 점은 가격과 환금성을 평가할 때 보수적으로 반영할 요소입니다. 결국 이 사건은 확약서의 적용을 원문으로 확인한 뒤 가격과 환금성을 판단해야 하는 물건입니다.
