인천지방법원 2024타경521546. 미추홀구 숭의동 ‘더프라임’ 10층 1004호, 전용 58.9058㎡ 아파트입니다. 소유자 박홍하는 2021.07.03 매매를 원인으로 거래가 220,000,000원에 취득했고, 2021.07.08 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김우진은 2021.06.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.26이며, 임차보증금은 220,000,000원입니다.
말소기준은 2021.10.27 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 이 날짜보다 앞서므로 을구 3번 임차권등기가 매각으로 말소되는 것과 별개로, 배당에서 돌려받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서는 임차인에게 146,212,600원이 배당되고 73,787,400원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경521546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 10층1004호 (숭의동,더프라임) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.9058㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1004호 |
| 사용승인 | 2017.05.17 · 더프라임 52세대 |
| 소유자 | 박홍하 · 2021.07.03 매매 · 거래가 220,000,000원 · 2021.07.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 228,104,170원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력 기점이 말소기준보다 빠르다
2017.06.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권 166,800,000원은 2021.06.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.27 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김우진의 전입·점유일은 바로 그보다 앞선 2021.06.18입니다. 확정일자도 2021.05.26이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 임차인으로 분석됩니다.
| 임차인 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김우진 제10층 제1004호 58.9058㎡ 전부 | 2021.06.18 확정 2021.05.26 | 220,000,000원 | 있음 2023.07.28 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 김우진 1명입니다. 주택도시보증공사는 2024.04.04 강제경매개시결정의 채권자로 기재돼 있으며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 149,100,000원이 아니라 222,887,400원으로 비교해야 한다
표면상 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 73.6%입니다. 하지만 이 수치만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 현재 회차에서는 149,100,000원 + 73,787,400원 = 222,887,400원이 실제 부담 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 58.91㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 59.85㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 59.85㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 58.91㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 58.91㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 59.85㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 59.85㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 58.91㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.03 | 58.91㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2021.07 | 59.85㎡ | 9 | 223,000,000원 |
| 2021.07 | 58.91㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
전체 12건 평균은 225,333,333원이지만, 여기에는 2022년의 290,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 202,500,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -11.9% 낮아진 하락 추세입니다.
유찰이 더 진행돼도 구조는 거의 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 149,100,000원 | 73,787,400원 | 222,887,400원 |
| 2회 유찰 시 | 104,370,000원 | 117,891,180원 | 222,261,180원 |
| 3회 유찰 시 | 73,059,000원 | 148,656,062원 | 221,715,062원 |
보증금 220,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이어서 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가합니다. 결과적으로 총 부담은 보증금 수준인 220,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 1. 임차인 김우진 보증금 | 220,000,000원 | 146,212,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,521,119원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 228,104,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 김우진의 보증금 중 73,787,400원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 숭의역(수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층 1004호이며 사용승인일은 2017.05.17입니다. 개별난방·승강기·기계식 주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지는 1,031.9㎡, 평지의 사다리형이고 남동측 약 8미터·남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 더프라임은 52세대이며 최근 12개월 거래는 2건, 평균 202,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -11.9% 낮습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현황조사 당시 세대출입문에는 단수예고통고문이 부착돼 있었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 149,100,000원 입찰가에 73,787,400원 인수를 더한 222,887,400원이 기준입니다.
- 임차인 대항력 재확인. 김우진의 전입·점유일 2021.06.18이 말소기준 2021.10.27보다 앞섭니다. 배당 부족분 인수 여부를 최종 서류에서 재확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다. 대항력 포기까지 명확하지 않다면 인수 0원으로 전제하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 미추홀구 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 단수예고통고문 확인. 현황조사 시 출입문에 단수예고통고문이 부착돼 있었으므로 현재 점유·사용 상태와 관련 체납 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 225,333,333원보다 최근 12개월 평균 202,500,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것은 아니다”
이 물건의 표면 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 149,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김우진의 보증금은 220,000,000원이고, 전입·점유일이 말소기준보다 빠릅니다. 현재 예상배당으로 회수하지 못하는 73,787,400원을 매수인이 떠안으면 실제 부담은 222,887,400원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어 2회 유찰 시 222,261,180원, 3회 유찰 시 221,715,062원으로 총액이 보증금 220,000,000원 부근에 머뭅니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 202,500,000원, 최신 거래는 205,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.9%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 현재 권리구조대로라면 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함하는지 확인되지 않는 한, 인수 없는 물건처럼 접근해서는 안 됩니다.
