93,590,000원
인천지방법원 2024타경522228. 부평동 삼성캐슬 4층 404호, 전용 49.97㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 강광선이며 2020.12.10. 거래가 190,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.08. 배건조 근저당권 13,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정과 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건은 말소기준권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 안아름의 임차권은 2023.01.25. 등기됐고, 전입 2020.12.10., 확정일자 2020.11.13., 보증금 190,000,000원으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 현재 최저가에서 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 안아름에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 안아름 임차권에만 적용되며, 권수연·이한샘의 임차관계까지 해소하는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경522228 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 9, 4층404호 (부평동, 삼성캐슬아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 49.97㎡ · 10층 건물 중 4층 404호 |
| 소유자 | 강광선 (2020.12.10. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,701,864원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 그 밖의 임차인은 미상
② 임차인 현황 — 실제 임차관계 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안아름 | 제4층 제404호 49.97㎡ | 2020.12.10 | 2020.11.13 | 190,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 |
| 권수연 | 404호 | 2023.04.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금 확인 필요 |
| 이한샘 | 404호 | 2023.04.03 | 2020.11.13 | 미상 | 대항력 우선변제 배당요구 2024.07.02 · 보증금 미상 |
세 사람 모두 실제 임차관계로 기재되어 있고 보증기관 승계·대위변제 중복신고 표시는 없습니다. 따라서 안아름의 190,000,000원과 다른 두 사람의 금액을 임의로 합산해서도 안 되고, 반대로 안아름의 확약만 보고 다른 두 사람의 인수위험까지 없다고 보아서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 미정
동일 단지 삼성캐슬(505-4), 전용 49.97㎡ 안팎의 확인된 실거래는 5건입니다. 가장 최근 거래는 2026.09. 177,500,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 177,500,000원입니다. 현재 최저가 93,590,000원은 이 금액의 52.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +10.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.97㎡ | 9 | 177,500,000원 |
| 2024.05 | 49.84㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2023.02 | 49.97㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 49.84㎡ | 9 | 157,000,000원 |
| 2021.07 | 49.84㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.97㎡ | 1건 | 177,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,084,620원 |
| 1. 임차인 안아름 보증금 | 190,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 배건조 | 13,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,701,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 안아름 보증금의 미배당액은 98,494,620원입니다. 일반적인 선순위 임차권 구조라면 이 금액이 매수인 인수로 이어져 낙찰가 93,590,000원과 합산한 부담이 보증금 190,000,000원에 근접하게 고정됩니다. 그러나 이 사건은 안아름 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 98,494,620원은 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약 밖 임차인의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 안아름 보증금만 보면 총부담은 고정, 확약 때문에 실제론 별개
| 회차 | 매각가 | 안아름 룰상 인수액 | 실질 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 93,590,000원 | 98,494,620원 | 확약으로 0원 |
| 3회 유찰 시 | 65,512,999원 | 126,066,235원 | 확약으로 0원 |
| 4회 유찰 시 | 45,859,099원 | 145,366,365원 | 확약으로 0원 |
선순위 안아름 보증금만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 안아름에 한해 말소동의 확약이 있어 그 인수분이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 다음 회차에서 확인해야 할 핵심은 낙찰가가 더 내려가는지보다도 권수연·이한샘의 실제 보증금과 인수 여부가 무엇인지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부평동 굴다리오거리 남동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철 부평역이 있어 대중교통여건은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 404호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 규모·거래. 28세대, 2013.03.19. 준공. 확인된 동일 면적 최근 거래는 2026.09. 177,500,000원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안아름 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각과 동시에 임차권 말소로 이어지는지 원문 조건을 확인해야 합니다.
- 권수연 보증금 확인. 전입은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
- 이한샘 보증금 확인. 확정일자와 배당요구는 확인되나 보증금이 미상이라 배당 후 인수범위를 산정할 수 없습니다.
- 중복 임차관계 대조. 세 사람이 같은 404호에 기재되어 있으므로 실제 계약관계·점유관계·보증금 귀속을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 표면 할인율과 실질취득 분리. 93,590,000원이 최신 거래 177,500,000원의 52.7%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 확약 밖 인수액을 더한 총액으로 판단해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 부평구 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하지만 실제 배당에서 조세채권의 법정기일 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 확약으로 큰 인수는 빠졌지만, 아직 ‘인수 0원’ 물건은 아니다
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 191,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 93,590,000원까지 내려왔고, 불과 2026.09. 동일 면적 거래가 177,500,000원입니다. 여기에 선순위 임차권자 안아름의 190,000,000원 보증금도 주택도시보증공사의 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다.
하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 같은 404호에 권수연과 이한샘이 별도로 조사되어 있고, 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있으며 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 권수연은 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이한샘 역시 보증금이 확인되지 않아 인수액 계산이 불가능합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 표면 최저가는 최근 시세 대비 매우 낮지만, 확약 밖 임차인의 보증금 확인 전에는 실질취득가와 가격 메리트를 확정할 수 없다는 것입니다. 안아름 확약서와 두 임차인의 계약·보증금 관계를 확인한 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.
