인천지방법원 2024타경539158. 왕길동 타워팰리스2 제1동 7층 706호, 전용 49.9367㎡의 도시형생활주택(원룸형연립주택)입니다. 현재 소유자는 주식회사응담말로 2021년 12월 13일 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2024년 6월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023년 5월 22일 강은서의 주택임차권등기가 존재하므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다.

따라서 강은서의 150,000,000원 보증금만 놓고 최저가 75,950,000원에 낙찰될 경우 계산상 미배당 75,817,100원이 발생하지만, 이번 사건에서는 그 금액을 매수인의 실질 인수액으로 더하면 안 됩니다. 확약을 반영한 강은서 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 강은서 임차권에 관한 것으로, 2023년 8월 21일 전입한 박종현의 별도 권리관계까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 강은서는 확약, 박종현은 미확정

기존 농협은행 근저당 100,800,000원은 2021년 4월 1일 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 강은서의 주택임차권은 말소기준인 2024년 6월 21일보다 앞섭니다. 전입일 2021년 4월 1일, 확정일자 2021년 2월 5일, 보증금 150,000,000원, 배당요구가 확인되어 원래라면 명확한 대항력·우선변제 임차권입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출돼 이번 매각에서는 강은서 관련 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다.

실제 임차인 기록은 2명입니다. 강은서는 확약 대상이지만, 박종현은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 만큼 별도 확인이 필요한 권리위험입니다.

② 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만, 취득원가는 아직 확정 전

타워팰리스2는 28세대, 2015년 4월 23일 준공된 집합건물입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균 118,775,000원보다 최근 12개월 평균 122,550,000원과 최신 거래 90,100,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 75,950,000원은 최근 12개월 평균의 62.0%이며 최신 거래가보다 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 +6.6%입니다.

강은서 확약만 반영하면 현재 취득원가의 확인 가능한 하한은 최저가와 같은 75,950,000원입니다. 이 금액 자체는 최근 12개월 평균 122,550,000원과 최신 거래 90,100,000원보다 낮습니다. 그러나 박종현의 보증금이 미상이므로 이 차이를 곧바로 확정적인 가격 이익으로 볼 수는 없습니다. 박종현 관련 인수액이 확인돼야 실제 취득원가와 실거래 시세의 차이를 확정할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)

배당계산상 강은서의 부족분은 75,817,100원이나, 말소동의 확약서를 반영한 강은서 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 박종현의 별도 인수 가능액을 산입할 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 있습니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 강은서 미배당액이 증가해 총 취득부담이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 이번 사건은 확약 때문에 강은서 부분만 그 구조에서 벗어납니다. 박종현 관련 인수위험은 별도로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검단사거리역 남동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 생활편익시설, 상업용부동산, 학교, 공원 등이 위치합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역인 검단사거리역이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 7층 건물의 7층 706호입니다.
• 규제·토지. 공시지가 3,143,000원/㎡, 토지면적 793.9㎡. 토지정보에는 일반상업지역·지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 용도지역 확인. 감정요항표에는 준주거지역, 토지정보에는 일반상업지역으로 표시돼 있어 입찰 전 토지이용계획 원문을 대조할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 전기·난방·위생·소화·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 거래 표본. 단지는 28세대이며 확인된 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 90,100,000원과 155,000,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박종현 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부가 실제 취득원가를 바꿀 수 있습니다.
• 확약서 원문 확인. 강은서 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균은 122,550,000원, 최신 거래는 90,100,000원입니다. 표면 최저가 75,950,000원만으로 판단하지 말고 박종현 인수 가능액을 더한 총비용으로 비교해야 합니다.
• 국세·지방세. 국 및 인천광역시 서구 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차인 기록이 2명인 만큼 현재 점유자와 인도 범위를 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
• 관리비·원본 대조. 체납 관리비와 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 지웠지만, 미상 임차인이 남았다”

이 사건의 겉모습은 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 75,950,000원까지 떨어진 가격형 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 122,550,000원의 62.0%이고 최신 거래 90,100,000원보다도 낮습니다. 더 중요한 점은 보증금 150,000,000원의 강은서 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 원래 75,817,100원으로 계산되는 미배당 인수액을 실질 0원으로 본다는 것입니다.

하지만 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 박종현은 말소기준보다 앞선 2023년 8월 21일 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 때문에 현재 확정할 수 있는 취득원가는 75,950,000원이라는 하한뿐이고, 최종 총액은 박종현 권리 확인 뒤에야 결정됩니다. 주된 1.5억 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 임차인 위험이 남아 있는 사건이라는 점이 핵심입니다.