의정부지방법원 2025타경62315. 파주시 야당동 이레프리미엄 109동 1층 102호, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 감정가는 243,400,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 119,266,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.11. 국민건강보험공단 압류이고, 그 뒤 등기된 정대국의 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 정대국은 2021.05.25. 전입·점유해 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조였습니다.
여기서 이 사건의 핵심이 바뀝니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 양도 전 임차권자 정대국의 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.06.05.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 정대국 보증금에서 계산되는 룰상 인수액 147,203,724원은 확약 적용 시 실질 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 192-14 이레프리미엄 109동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 60.13㎡ · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 이계규 (2021.05.11. 매매 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,400,000원 / 119,266,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,202,738원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있었지만 확약이 들어왔다
등기상 현재 소유자는 이계규입니다. 과거 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 156,000,000원은 2021.05.17. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 선언된 말소기준은 2022.04.11. 국민건강보험공단 압류입니다. 정대국의 주택임차권등기는 2023.06.30.로 말소기준보다 뒤이지만, 실제 전입·점유는 2021.05.25.로 더 빠르기 때문에 대항력이 인정된 임차인입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정대국 전유부분 전부 · 임차권등기 | 2021.05.25 | 2021.05.06 | 264,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 147,203,724원이나 2026.06.05. 확약 적용 |
| 주택도시 주거 | 2021.05.25 | 2021.05.06 | 미상 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 범위 확인 필요 배당요구 2025.03.17 |
② 가격 비교 — 숫자만 보면 큰 할인, 권리 확인 전에는 ‘싼 물건’ 단정 금지
이레프리미엄109동은 총 8세대이고, 비교 가능한 전용 60.13㎡ 거래는 2024.07. 2층 227,000,000원 1건입니다. 이 값과 현재 최저가를 비교하면 119,266,000원은 52.5% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 60.13㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 평균 | 60.13㎡ | 1건 | 227,000,000원 |
감정가 243,400,000원은 비교 거래 227,000,000원보다 높지만, 6회 유찰 뒤 최저가는 119,266,000원까지 내려왔습니다. 정대국 확약만 놓고 보면 확인 가능한 실질취득액은 최저가와 같은 119,266,000원입니다. 그러나 별도로 기재된 보증금 미상 기록이 확약 밖 권리라면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,469,724원 |
| 1. 임차인 정대국 보증금 | 264,000,000원 | 116,796,276원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,202,738원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 정대국 보증금 부족분 147,203,724원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.06.05.자 확약으로 정대국에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소가 예정되어 이 금액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 확약 범위 밖의 별도 임차 기록은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 경의·중앙선 야당역 동측 인근. 연립·다세대주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장 및 야당역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부 및 현황 모두 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 1층 102호입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 945,300원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 공부 및 건축물현황도면과 달리 목조 테라스 등 약 9㎡의 무단 증축 제시외건물이 있으며 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.0회여서 재매각 시 수요 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.05.자 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의의 대상이 정대국의 보증금 채권 전체인지 확인하세요.
- 별도 ‘주택도시’ 기록 확인. 보증금 미상 상태이므로 명세서상의 별도 기재가 동일 채권의 표시인지, 별개 임차관계인지 반드시 대조해야 합니다.
- 정대국 배당 부족분. 배당계산상 부족분은 147,203,724원이지만 확약 적용 시 정대국 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 제시외 건물. 약 9㎡ 목조 테라스 등 무단 증축 부분이 포함되어 있으므로 현황·사용 가능성·철거 가능성을 확인하세요.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문·부재로 내부구조가 외관·탐문·건축물현황도면을 기준으로 작성됐습니다.
- 가격 비교. 비교 실거래는 2024.07. 227,000,000원 1건입니다. 표본이 1건이므로 해당 가격 하나만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 유찰 이력. 현재 6회 유찰이고 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰도 6.0회입니다. 낮은 최저가에는 환금성과 권리확인 부담이 함께 반영돼 있을 수 있습니다.
맺으며 — “147,203,724원 인수”는 확약으로 사라졌지만, 확인은 하나 더 남았다
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 264,000,000원의 대항력 임차인 정대국이 있고, 현재 최저가 119,266,000원에서 계산하면 미배당액 147,203,724원을 매수인이 떠안는 구조이기 때문입니다. 하지만 2026.06.05. 제출된 확약으로 정대국의 대항력은 포기되고, 전액 배당을 못 받아도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 정대국 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그럼에도 바로 ‘119,266,000원에 취득 가능’이라고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 명세서에는 별도로 주택도시 명의의 대항력·우선변제 기록이 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 이 기록이 확약 대상과 동일한 권리인지 확인돼야 실질취득액이 확정됩니다. 6회 유찰로 감정가의 49%, 참고 실거래의 52.5%까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띄지만, 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약의 정확한 적용범위를 확인하는 것입니다.
