인천지방법원 2024타경552816. 부평동 에이치.비엘림캐슬 7층 702호, 전용 59.16㎡ 오피스텔입니다. 감정가 242,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 118,580,000원입니다. 숫자 하나만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다. 이지영의 임차권등기는 2023.06.12 등기됐고, 주민등록일자는 2020.03.30, 점유개시일자는 2020.03.27입니다. 등기된 임차보증금은 1차 216,000,000원, 2차 226,000,000원이며 매각물건명세서상 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
또한 김종길이 2024.02.19 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 임차관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이지영의 임차권과 별도로 확인해야 할 위험이 남아 있으므로, 최저가 118,580,000원만 기준으로 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경552816 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 시장로 65, 7층702호 (부평동,에이치.비엘림캐슬) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 59.16㎡ · 17층 건물 내 7층 702호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔 |
| 소유자 | 이루다 · 2020.03.17 매매 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 118,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액 인수가 핵심
등기부상 부평새마을금고 근저당권은 2019.11.07 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2024.08.16 강제경매개시결정이고, 이보다 앞선 2023.06.12 이지영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수함”이라고 명시돼 있어, 이 권리는 단순 말소 대상이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지영 | 2020.03.27 점유 · 2020.03.30 주민등록 7층 702호 59.16㎡ 전부 | 1차 216,000,000원 2차 226,000,000원 | 대항력 있음 | 임차권등기 · 배당요구 2023.06.12 | 미배당 잔액 인수 |
| 김종길 | 2024.02.19 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
② 시세 비교 — 명목 68.7%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
에이치.비엘림캐슬 동일 면적대 실거래는 5건이 확인되고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 2025.12의 175,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 258,000,000원은 2024.03의 330,000,000원, 2022.07의 295,000,000원, 2021.06의 320,000,000원 같은 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.16㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2024.03 | 59.34㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2022.07 | 59.66㎡ | 10 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 59.34㎡ | 17 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 172,500,000원 |
최저가 118,580,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 68.7%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 선순위 임차권 인수 구조를 반영하지 못합니다. 실질취득을 약 226,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 172,500,000원과 최신 거래 175,000,000원보다 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -45.2%로 하락해, 전체 평균 258,000,000원을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,460,120원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 216,000,000원 | 116,119,880원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | 216,000,000원 | 99,880,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 별도로 을구 3번 주택임차권등기는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수형 총액은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,580,000원 | 116,119,880원 | 99,880,120원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,006,000원 | 81,111,892원 | 134,888,108원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 58,104,200원 | 56,658,324원 | 159,341,676원 |
일반적인 권리 깨끗한 물건이라면 유찰될수록 낙찰자의 취득원가도 함께 낮아집니다. 하지만 이 사건은 보증금 226,000,000원의 선순위 임차권이 있어, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 잔액이 늘어나는 방향으로 움직입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 곧바로 가격 메리트 증가를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평시장역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 7층 702호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 25미터, 북서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 4,433,000원/㎡, 사다리형 평지이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 규모. HB엘림캐슬(222-3)은 27세대이며 2019.03.11 준공됐습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이지영 임차권 보증금 확인. 등기상 1차 216,000,000원, 2차 226,000,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 최저가 118,580,000원이 아니라 보증금 인수까지 합친 약 226,000,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 김종길 임차관계 확인. 2024.02.19 전입 사실은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이지영 임차권과 별개의 위험으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 172,500,000원, 최신 거래 175,000,000원이며 최근 추세는 -45.2%입니다. 전체 평균 258,000,000원만으로 가격을 평가하면 왜곡될 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 제공된 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,460,120원과 신청채권자 배당 116,119,880원을 전제로 하며 당해세·최우선변제는 반영하지 않습니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 226,000,000원의 선순위 임차권
이 사건의 겉모습은 강한 할인입니다. 감정가 242,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 118,580,000원까지 내려왔습니다. 하지만 을구 3번 이지영 임차권의 보증금은 226,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 226,000,000원 수준을 중심으로 봐야 합니다.
최근 12개월 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 175,000,000원이며 최근 거래 흐름도 -45.2%입니다. 실질취득은 이 최근 시세보다 높은 수준이고, 김종길의 보증금·확정일자도 확인되지 않아 별도 임차 위험이 남아 있습니다. 이 물건은 “최저가가 많이 내려온 경매”가 아니라 “선순위 임차권 때문에 최저가 할인 효과가 상쇄되는 경매”로 읽는 것이 핵심입니다.
