인천지방법원 2024타경552960. 대상은 삼익캐슬 504동 5층 501호, 전용 58.77㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리분석의 핵심은 2022.02.07 우리카드 가압류보다 앞서 전입한 임차인 오정민입니다. 주민등록일자는 2019.09.02, 점유개시는 2019.09.05, 확정일자는 2019.08.26이고 보증금은 140,000,000원입니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저매각가 68,600,000원만 놓고 보면 배당 후 임차보증금 부족분 73,034,800원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로 확약이 없다면 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘어나 실질취득은 약 140,000,000원으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권의 인수는 실질적으로 0원으로 처리합니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 별도의 확약 밖 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경552960 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 고산후로78번안길 20, 504동 5층501호 (당하동,삼익캐슬) |
| 용도 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 58.77㎡ · 5층 |
| 소유자 | 신봉식 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,151,627원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2011.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차인이 선순위지만 확약이 해소한다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정민 제5층 제501호 58.77㎡ 전부 | 2019.09.02 / 2019.08.26 점유개시 2019.09.05 · 배당요구 2023.10.10 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
임차권등기는 2023.10.10 접수됐지만 대항력 판단의 기준이 되는 전입은 2019.09.02로, 말소기준인 2022.02.07보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금 미배당분은 원래 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 있어 그 잔존 위험을 실질 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 52.4%
동일 단지 표본은 많지 않습니다. 삼익캐슬504동은 총 11세대이고, 확인된 최근 거래는 2025.09 전용 57.0㎡ 4층의 131,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일한 131,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 57.0㎡ | 4 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 131,000,000원 |
확약을 반영하면 현재 실질취득 68,600,000원은 최근 실거래 131,000,000원의 52.4%입니다. 반대로 확약을 배제한 권리 원칙만 적용하면 실질취득 기준은 보증금 약 140,000,000원으로 올라가 최근 거래보다 높아집니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 말소동의 확약의 효력 확인이 전제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 오정민 보증금 | 140,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 주식회사우리카드 가압류 | 16,473,264원 | 0원 |
| 3. 한국캐피탈주식회사 가압류 | 26,982,620원 | 0원 |
| 4. 경기신용보증재단 가압류 | 67,500,000원 | 0원 |
| 5. 수협은행 가압류 | 27,857,425원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 | 147,151,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 73,034,800원입니다. 통상이라면 대항력 때문에 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 68,600,000원 | 73,034,800원 | 68,600,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 48,020,000원 | 93,244,360원 | 48,020,000원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 33,614,000원 | 107,391,052원 | 33,614,000원 |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 커지므로 총 취득부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 반면 이 사건처럼 확약을 유효하게 반영하면 매수인이 부담하는 실질취득은 낙찰가 자체가 됩니다. 따라서 입찰 전 확약서 원문과 말소 조건을 직접 확인하는 것이 가격분석보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 2011.07.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 발산초등학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8m 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등이 관련되며 공시지가는 1,148,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 최근 확인 거래도 1건이라 거래표본이 적습니다. 가격 할인폭과 별개로 재매각 시 거래기간을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권 전부에 적용되는지와 말소 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 구조 확인. 실제 임차인은 오정민 1명, 보증금 140,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 73,034,800원이 미배당으로 남는 구조입니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2023.10.10 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 131,000,000원을 절대적인 시세로 보지 말고 개별 상태와 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낮은 최저가’가 아니라 확약서다
표면만 보면 감정가 140,000,000원짜리 물건이 2회 유찰되어 68,600,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금도 정확히 140,000,000원이어서, 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액만 커질 뿐 실질취득 부담은 거의 보증금 수준에서 유지됩니다.
이 사건을 다르게 만드는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 임차인 인수는 실질 0원이 되고, 현재 실질취득은 68,600,000원으로 떨어집니다. 최근 실거래 131,000,000원과 비교하면 52.4%입니다. 다만 거래표본이 1건이고 11세대 규모의 도시형생활주택이므로, 확약서 효력 확인과 환금성 점검을 통과해야 가격 할인폭이 의미를 갖는 물건입니다.
