64,680,000원
인천지방법원 2024타경568675. 효성동 하늘빌리지 제2동 2층 201호, 전용 46.94㎡의 다세대주택입니다. 표면 최저가는 감정가 132,000,000원의 49%인 64,680,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 말소기준권리인 2021.03.03. 조중헌 근저당권보다 앞선 2018년 전입의 임차인 신유선이 있고, 보증금 95,000,000원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당계산에서는 매각대금 64,680,000원 중 집행비용 1,564,240원을 제외한 63,115,760원이 신유선에게 배당되고, 남는 보증금 31,884,240원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 실질취득은 96,564,240원입니다. 다음 회차로 최저가가 더 내려가도 신유선의 미배당 보증금이 그만큼 커지기 때문에 총 부담은 약 9,600만원대에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568675 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 새벌로112번길 17-2, 2동 2층201호 (효성동, 하늘빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호 |
| 현재 소유자 | 이시진 · 2022.03.16. 소유권이전 · 거래가액 134,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,863,215원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준은 2021.03.03. 을구 3번 조중헌 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 등기된 소유권이전담보가등기, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 갑구 5번 가등기는 별도로 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있어 원본 확인이 필요합니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신유선 | 95,000,000원 | 전입 2018.01.23 확정 2018.01.19 / 2020.01.29 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 정집권 | 미상 | 전입 2024.06.10 확정 2020.01.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
정집권은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다. 별도로 현황조사서상 전입세대확인서 등재자 최진환은 거주불명자로 기재되어 있습니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 96,564,240원이 기준
하늘빌리지 거래표본 3건의 평균은 129,666,666원이고, 표시된 최신 거래는 2022.03, 134,000,000원입니다. 표면 최저가 64,680,000원은 평균의 49.9%에 불과하지만, 이 물건에서는 그 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 46.94㎡ | 2 | 134,000,000원 |
| 2021.12 | 46.94㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.12 | 43.85㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 129,666,666원 |
현재 회차의 실질취득액 96,564,240원은 거래표본 평균 129,666,666원의 약 74.5%, 최신 거래 134,000,000원의 약 72.1%입니다. 따라서 인수액을 포함하더라도 거래표본보다 낮은 금액입니다. 다만 표시된 최신 거래가 2022.03인 만큼 이를 2026년 현재 가격과 동일하게 볼 수는 없어, 현장 시세 확인 없이 이 차이만으로 응찰가를 정하는 것은 주의가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 임차인 신유선 보증금 | 95,000,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 근저당권 · 조중헌 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 111,863,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신유선의 보증금 중 31,884,240원이 미배당되어 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 64,680,000원 | 31,884,240원 | 96,564,240원 |
| 3회 유찰 시 | 45,276,000원 | 50,938,968원 | 96,214,968원 |
| 4회 유찰 시 | 31,693,199원 | 64,277,279원 | 95,970,478원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성남초등학교 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 위치해 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층 201호이며, 외벽은 인조석붙임 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수·기본 위생·난방·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,334,000원/㎡, 토지면적 410.3㎡이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규모. 하늘빌리지(197-1)는 19세대, 2002.01.10. 준공으로 집계되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 회차 판단 기준은 64,680,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 96,564,240원입니다.
- 신유선 배당 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 인수하는 보증금 잔액도 달라지므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 정집권 확인. 전입은 2024.06.10.으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 경정 확인. 신유선 보증금은 95,000,000원이며, 2018.01.19. 확정 90,000,000원과 2020.01.29. 증액 5,000,000원 내용이 등기에 나타납니다.
- 가등기 원본 확인. 2021.05.20. 이시진 명의 소유권이전담보가등기는 말소기준권리 이후이지만 종류 확인 경고가 있습니다.
- 전입세대 재확인. 매각물건명세서 비고에는 최진환이 거주불명자로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 표시된 최신 거래는 2022.03이므로 거래표본 평균만으로 2026년 응찰 상한을 정하지 않는 것이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가면 총취득가도 같이 내려간다”가 아니다
이 사건의 핵심은 선명합니다. 최저매각가는 감정가 132,000,000원에서 64,680,000원까지 내려왔지만, 신유선의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 예상배당으로는 31,884,240원이 미배당되어 매수인에게 넘어오고, 실질취득은 96,564,240원입니다.
3회 유찰 시에도 실질취득은 96,214,968원, 4회 유찰 시에도 95,970,478원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 언제나 낙찰가 + 인수액입니다. 그 기준에서는 거래표본 평균 129,666,666원보다 낮지만, 거래표본의 최신 시점이 2022.03이고 권리·점유 확인사항도 남아 있습니다. 표면 할인율은 크지만, 권리분석을 생략할 수 없는 인수형 다세대입니다.
