인천지방법원 2024타경572551. 부평동 리코팰리스 5층 501호, 전용 47.3505㎡의 공동주택(도시형 생활주택)입니다. 현재 소유자는 김은희이고 2021.08.24. 거래가 184,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2021.09.24. 김상국 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단·국세· 지방세 압류, 신용보증기금·울산신용보증재단·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 강지수는 2021.07.28. 전입·점유를 시작했고, 2021.06.28. 확정일자를 갖췄으며 보증금은 184,000,000원입니다. 따라서 통상의 계산이라면 현재 최저가 배당에서 남는 55,732,600원이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 원칙상 강지수 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 강지수 임차권에 한정해 봐야 하며, 다른 임차인의 권리는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경572551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로81번길 43, 5층 501호 (부평동, 리코팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형 생활주택) · 전용 47.3505㎡ · 11층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김은희 (2021.08.24. 거래가 184,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,396,937원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강지수 5층 501호 47.3505㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.28 / 2021.06.28 배당요구 2023.08.30 | 184,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 권민규 | 2024.03.07 / 해당 없음 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
강지수는 말소기준일 2021.09.24.보다 앞서 전입했으므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 임차인입니다. 반면 권민규는 2024.03.07. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 또는 대위·승계 신고자로 표시된 사람이 아니라 실제 임차인으로 집계되며, 보증금은 서로 중복 합산 관계가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 흐름을 먼저 본다
리코팰리스(433-70)는 25세대, 사용승인일 2015.03.06.이며 분석 대상 전용면적은 47.3505㎡입니다. 실거래 전체 12건 평균은 190,416,666원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 185,500,000원과 최신 거래 2026.02. 193,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 47.0㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2025.10 | 47.35㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 47.61㎡ | 8 | 179,000,000원 |
| 2025.07 | 47.35㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2025.01 | 47.0㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2024.12 | 47.0㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2024.03 | 48.97㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 49.98㎡ | 10 | 175,000,000원 |
| 2023.08 | 47.35㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2023.08 | 47.61㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.07 | 47.35㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2023.05 | 47.35㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 185,500,000원 |
확약을 반영한 실질취득 기준은 현재 최저가와 같은 130,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 185,500,000원의 70.6%로, 현재 가격 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다. 다만 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -3.8%이므로 하락 흐름을 무시하고 과거 전체 평균 190,416,666원만 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,632,600원 |
| 1. 임차인 강지수 보증금 | 184,000,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 근저당 · 김상국 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 18,472,223원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 9,375,001원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,396,937원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 강지수 보증금 부족분은 55,732,600원으로 산정됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중이며, 11층 건물 내 5층 501호입니다. 사용승인일은 2015.03.06.입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 인천1호선 “부평시장역” 북측 인근으로, 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 부평시장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 3,374,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 세장형 주거용 건부지로 이용 중이고 북측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 25세대 규모이며 동일·유사 면적 실거래가 지속적으로 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -3.8%로 하락 방향입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 강지수의 을구 12번 주택임차권등기에 대한 확약의 대상·효력을 매각물건명세서와 직접 대조해야 합니다.
- 강지수 배당 구조 확인. 보증금 184,000,000원, 전입 2021.07.28., 확정일자 2021.06.28., 배당요구 2023.08.30.을 기준으로 배당표와 맞춰 보세요.
- 권민규 점유 확인. 전입은 2024.03.07.로 대항력은 없지만 현황상 임차인이므로 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국세·지방세 압류가 있고, 당해세 해당 시 선순위 차감으로 배당이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 가격 판단. 전체 평균 190,416,666원보다 최근 12개월 평균 185,500,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선하고, -3.8% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 1.84억”보다 중요한 한 장의 확약서
표면만 보면 부담이 큰 사건입니다. 강지수는 184,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가보다 보증금이 큽니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득비용이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 강지수 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 가격 판단 기준은 최저가 130,900,000원입니다. 최근 12개월 평균 185,500,000원의 70.6%로 가격 여유가 있고 최신 거래 193,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 흐름이 -3.8% 하락 중이고, 25세대 도시형 생활주택이라는 특성까지 감안하면 과거 전체 평균만 보고 공격적으로 가격을 높일 이유는 없습니다. 확약이 유효하면 가격 경쟁력은 있고, 확약 확인이 흔들리면 투자 전제가 통째로 바뀌는 사건입니다.
