인천지방법원 2024타경575093. 인천 남동구 간석동 ‘대준블루인’ 9층 906호, 전용 71.05㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 2021년부터 대항요건을 갖춘 355,000,000원 임차권등기입니다. 이강현은 임대차계약일 2021.02.06, 확정일자 2021.02.09, 점유개시 2021.03.02, 주민등록 2021.03.23이고, 임차권등기는 2023.06.01 접수됐습니다. 반면 이 사건의 말소기준은 2023.09.14 남동구 압류로 정리돼 있어, 이 임차권은 말소기준보다 앞서는 권리입니다.
따라서 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당 추정에서도 임차인에게 154,771,080원이 배당되고 200,228,920원은 미배당으로 남습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 명시가 있어, 이강현 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 이강현 임차권에만 적용되며 다른 점유자까지 포괄하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경575093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 용천로153번길 30, 9층 906호 (간석동, 대준블루인) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 71.05㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건 내 9층 |
| 소유자 | 박재광 (2021.03.22 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 157,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 376,462,664원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 대준블루인 · 39세대 · 2019.09.11 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심, 확약서가 반전
말소기준은 2023.09.14 남동구 압류입니다. 그보다 앞서 2023.06.01 등기된 이강현의 주택임차권은 보증금 355,000,000원이고, 전입·확정일자 역시 말소기준보다 앞섭니다. 등기 자료상 이 권리는 매각만으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 본 리포트에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이강현 9층 906호 71.05㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.23 확정 2021.02.09 | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 원칙상 인수 200,228,920원 |
| 박혜원 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.03.08 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 시장은 -21.7% 하락 추세
대준블루인 실거래 통계에서 전체 12건 평균은 313,333,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원, 최신 거래도 2024.04 250,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -21.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 74.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2022.03 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 71.05㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2022.02 | 74.45㎡ | 2 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 74.9㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 5 | 314,000,000원 |
| 2022.01 | 77.52㎡ | 4 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 77.52㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2021.12 | 74.45㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 11 | 314,000,000원 |
| 2021.11 | 71.05㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2021.11 | 77.52㎡ | 7 | 314,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 313,333,333원 |
말소동의 확약이 그대로 적용된다는 전제에서 권리분석상 실질취득은 157,780,000원이고, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 63.1%입니다. 수치만 보면 최근 거래와 상당한 간격이 있습니다. 다만 시장 추세가 -21.7%로 하락 중이고 최근 12개월 표본도 1건이므로, 과거 313,333,333원 평균을 근거로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,008,920원 |
| 1. 임차인 이강현 보증금 | 355,000,000원 | 154,771,080원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 376,462,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 원칙만 적용하면 이강현의 보증금 중 200,228,920원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약이 이 임차권등기에 적용되는 것을 전제로 본 리포트의 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 확약의 적용 범위·효력·말소 절차는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 157,780,000원 | 200,228,920원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 110,446,000원 | 246,900,244원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 77,312,200원 | 279,479,420원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 906호입니다.
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측으로 약 7-8미터 포장도로에 접하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 39세대 소규모 단지이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 3.7회입니다. 최근 실거래 추세도 -21.7%라 매도 시 가격 민감도를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 이강현 임차권등기를 대상으로 실제 말소가 가능한지, 별도 조건이나 절차가 붙는지 원문을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 미배당 200,228,920원은 원칙상 인수액이지만, 본 건은 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 박혜원 점유관계. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 313,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 250,000,000원과 -21.7% 추세를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 39세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 3.7회입니다. 매수 후 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 “최저가”보다 “확약서”가 먼저다
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 322,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 157,780,000원이고, 확약이 유효하다면 실질 인수도 0원*입니다. 이 경우 최근 12개월 평균과 최신 거래 250,000,000원 대비 63.1% 수준입니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 355,000,000원 선순위 임차권을 말소동의 확약이 실제로 제거해 주는지에 있습니다.
확약이 적용되지 않는 원칙 상태에서는 현재 회차에도 200,228,920원이 미배당 인수로 남아 최저가만 보고 접근할 수 없는 구조입니다. 반대로 확약의 효력과 말소 절차가 명확하게 확인된다면 가장 큰 권리부담은 해소됩니다. 그 다음에야 가격을 볼 수 있습니다. 가격 측면에서는 최근 거래보다 낮은 수준이지만, -21.7%의 하락 추세·39세대 규모·평균 3.7회 유찰이라는 환금성 신호가 동시에 존재합니다. 결국 이 사건의 핵심은 확약서 확인 → 잔존 점유관계 확인 → 최근 하락 시세를 반영한 응찰가 판단의 순서입니다.
