인천지방법원 2024타경577716. 미추홀구 용현동 성심빌라 3층 301호입니다. 감정가 128,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 62,720,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 매수인이 인수할 수 있는 선순위 주택임차권이 있습니다.

임차인 이현종은 2019년 12월 5일 전입하고 같은 날 점유를 시작했습니다. 2024년 11월 29일 경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이며, 2024년 3월 22일 주택임차권등기도 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가만 비교할 것이 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

기존 등기 중 2003년 김태일 근저당권과 과거 가압류·가등기는 이미 2005년 경매 매각 등으로 말소되었습니다. 2005년 남동신용협동조합 근저당권도 해지로 말소됐습니다. 현재 가장 중요한 선순위 권리는 과거에 말소된 채권이 아니라 이현종의 주택임차권입니다.

주택도시보증공사는 이번 사건의 신청채권자로, 청구금액은 120,000,000원입니다. 실제 임차인은 이현종 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 계산하거나 보증기관 청구액을 임차보증금에 단순 합산해서는 안 됩니다. 두 채권 사이의 대위·승계 관계와 실제 배당순위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.26억, 배당 부족 시 인수

실제 임차인 1명. 2019년 계약 보증금 120,000,000원과 2021년 갱신 보증금 126,000,000원은 동일 임차인의 계약 변동으로, 서로 합산하지 않습니다. 증액분의 구체적 우선순위는 계약 및 권리관계 원본 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 싸지는 구조가 아니다

현재 최저매각가는 62,720,000원입니다. 임차보증금 126,000,000원보다 낮은 가격입니다. 선순위 임차인에게 매각대금이 우선 배당되고 나머지 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다.

* 임차인에게 우선 배당되는 구조를 전제로 한 근사식입니다. 집행비용, 다른 우선채권, 보증기관과 임차인의 채권 관계 등에 따라 실제 인수액과 실질취득액은 달라집니다. 특히 제공된 배당 계산은 임차인 배당을 누락했으므로 확정 계산으로 볼 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 기준 거래가를 웃돈다

성심빌라는 11세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 58.75㎡의 거래를 우선 확인하면, 가장 최근 거래는 2024년 5월 3층의 90,000,000원입니다.

과거 거래까지 포함한 전체 평균은 119,750,000원이지만, 이전 고가 거래가 포함되어 있습니다. 제공된 최근 거래 지표는 90,000,000원이며, 과거 대비 가격 추세는 -30.6%입니다.

그럼에도 현재 확인되는 가격 관계는 분명합니다. 최저가 62,720,000원은 최근 기준 거래가의 69.7%이지만, 이는 임차보증금 인수 위험을 제외한 비율입니다.

임차인 우선배당 구조에서 실질취득액이 약 126,000,000원이라면 최근 기준 거래가 90,000,000원보다 높습니다. 과거 전체 평균 119,750,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정 · 임차권 미반영 계산)

현재 배당 계산은 집행비용을 제외한 금액을 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당하는 형태입니다. 그러나 선순위 임차인의 우선변제권과 보증금 인수 조건이 별도로 존재하므로, 이 표를 실제 배당 결과로 확정해서는 안 됩니다.

위 금액은 제시된 배당 계산을 그대로 표시한 참고치입니다. 임차권 배당이 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 동일성·대위관계, 실제 배당순위를 확인해야 최종 배당액과 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 옹진군청 북서측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 2003.08.01 사용승인됐으며, 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 준주거지역이며 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 면적은 140.0㎡, 공시지가는 1,441,000원/㎡입니다.
• 공부·건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 성심빌라는 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 제공된 실거래는 4건으로 표본이 제한적이고, 가장 최근 거래가 2024년 5월에 머물러 있습니다. 가격 추세도 -30.6%로 나타나므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권. 을구 5번 이현종 임차권의 대항력 및 인수 조건을 반드시 확인하세요. 매각물건명세서에는 미배당 보증금 인수가 명시되어 있습니다.
• 실제 보증금. 최초 120,000,000원과 갱신 126,000,000원은 합산하지 않습니다. 갱신계약 및 증액분의 우선순위를 확인하세요.
• 배당순위. 임차인 우선변제권, 경매 신청채권, 집행비용 및 다른 우선채권의 순서를 재검토해야 합니다.
• 보증기관 관계. 주택도시보증공사 청구채권 120,000,000원과 이현종 임차보증금 126,000,000원의 동일성·대위·승계 여부를 확인하세요. 중복 계산도, 임의 상계도 해서는 안 됩니다.
• 실질취득액. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금과 취득 관련 비용을 포함해 계산하세요. 임차인 우선배당 구조에서는 약 1.26억 수준의 취득 부담이 발생할 수 있습니다.
• 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가가 43,904,000원 또는 30,732,799원으로 낮아지더라도 임차보증금 인수액이 증가하면 실질취득액은 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
• 시세 재확인. 가장 최근 거래는 2024년 5월 90,000,000원입니다. 추가 실거래와 인근 유사 물건을 확인하고 2026년 10월 기준 가격을 재평가하세요.
• 명도·보증금 정산. 임차권등기 및 점유 상태를 확인하고, 미반환 보증금과 인도·명도 조건을 함께 검토하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 우선채권을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 및 최신 실거래 자료를 대조한 후 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 6,272만원 ≠ 취득가 6,272만원”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 임차인의 보증금 126,000,000원 중 얼마를 매수인이 인수하느냐입니다.

임차인이 매각대금에서 우선 배당받고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 현재 최저가 62,720,000원으로 낙찰받더라도 실질취득액은 약 126,000,000원 수준이 됩니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 총취득 부담이 크게 줄지 않을 수 있습니다.

반면 최근 확인된 실거래는 90,000,000원이며, 가격 추세는 -30.6% 하락입니다. 해당 거래도 2024년 5월의 오래된 자료이고 표본이 1건이므로 현재 시세의 추가 검증이 필요합니다.

무엇보다 제시된 배당 계산의 인수 0원과 매각물건명세서의 임차보증금 인수 조건이 일치하지 않습니다. 실제 배당순위와 보증기관 대위관계를 확정하기 전에는 취득 총액을 정확하게 산출할 수 없습니다.

결론은 선순위 임차권 인수 위험이 크고, 실질취득액이 최근 거래 기준을 웃도는 가격 부담이 있는 물건입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 정확한 임차보증금 배당·인수액과 현재 시세가 확인되어야 입찰가격을 판단할 수 있습니다.