의정부지방법원 2025타경62350. 디자인하우스 제1동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 194,000,000원이고 현재 최저매각가는 135,800,000원입니다. 등기 흐름에서 현재 말소기준은 2025.02.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당은 2016.01.19. 이미 말소됐습니다.
핵심은 임차관계입니다. 이승준은 2021.05.20. 전입·점유, 2021.04.16. 확정일자를 갖고 2023.06.29. 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마친 상태입니다. 경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으나, 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.06.29.자 확약서에서 이승준의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이승준에 관한 룰상 미배당액 66,901,200원은 매수인이 실질적으로 떠안는 금액으로 보지 않습니다.
하지만 확약은 이승준에게만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 별도로 등장하는 서최교는 2024.07.08. 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 이 부분이 정리되기 전에는 전체 실질취득액을 최저가 135,800,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62350 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 419-2 디자인하우스 1동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 탄중로 83-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 47.61㎡ |
| 소유자 | 유호연 · 2021.06.24. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,326,948원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유자는 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 건물전체 · 2021.05.20. | 200,000,000원 | 확약으로 포기 | 있음 | 실질 0원 |
| 서최교 | 전부 · 2024.07.08. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 파악되는 사람은 2명입니다. 이승준은 등기된 임차권자로 전입·확정일자와 보증금이 확인되며, 서최교는 별도 점유자로 전입일만 확인됩니다. 이승준에게 제출된 확약의 효력은 서최교에게 확장되지 않으므로, 서최교의 보증금·계약내용·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 70.3%만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
디자인하우스1동의 거래 표본은 4건이며 평균 거래금액은 193,250,000원입니다. 제공된 최신 거래는 2022.05. 196,000,000원이고, 표본 최저는 177,000,000원, 최고는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 135,800,000원은 표본 평균의 70.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 47.61㎡ | 2 | 196,000,000원 |
| 2022.03 | 50.4㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2021.09 | 47.61㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 47.61㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 193,250,000원 |
수치상 최저가와 과거 거래금액 사이에는 큰 차이가 있습니다. 그러나 이 사건은 서최교의 보증금이 미상이므로 최저가를 곧바로 실질취득액으로 볼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 보증금이 추가로 확인된다면 그 인수액만큼 실질취득액이 높아질 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 서최교 임대차관계 확인 후 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 임차인 이승준 보증금 | 200,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 218,326,948원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이승준의 보증금 부족분은 66,901,200원이지만, 2026.06.29.자 인수조건변경확약서 때문에 이승준에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 서최교에게 적용되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 이승준 인수액 증가는 확약으로 제거된다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 이승준 미배당 | 실질 처리 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 135,800,000원 | 66,901,200원 | 확약으로 0원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 108,640,000원 | 93,680,960원 | 확약으로 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 86,912,000원 | 115,052,416원 | 확약으로 0원 |
대항력 인수형은 통상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조지만, 이승준은 확약 때문에 예외입니다. 현재·추가 유찰 어느 시나리오에서도 이승준에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 서최교의 권리는 별개의 문제이므로 유찰이 거듭돼 최저가가 낮아져도 그 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 총 취득부담을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2015.12.04.입니다.
- 입지. 덕이동행정복지센타 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남측으로 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지면적은 645.0㎡, 공시지가는 1,005,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 관련 지정사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서최교 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 가장 중요한 확인사항입니다.
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 이승준과 서최교를 혼동하지 말 것. 이승준에 대한 확약은 별도 점유자 서최교의 권리를 소멸시키지 않습니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 135,800,000원은 거래 평균의 70.3%지만, 미상 인수액이 확인되기 전에는 실질취득액이 확정되지 않습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 권리관계뿐 아니라 다세대 환금성, 건물 상태, 점유상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 완전히 닫힌 권리는 아니다”
이 사건의 가장 큰 변화는 이승준 임차권입니다. 보증금 200,000,000원 중 현재 배당가정에서 66,901,200원이 남는 구조였지만, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 담긴 확약서가 제출돼 이승준에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 바로 “인수 0원” 사건으로 끝내면 안 됩니다. 서최교가 별도로 전입·점유하고 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정확도상 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가 70.3%가 아니라 확약 밖 미상임차인 확인입니다. 5회 유찰된 다세대라는 점까지 감안하면, 권리확인 완료 전에는 가격 할인폭을 그대로 매력으로 평가하기 어렵습니다.
