의정부지방법원 2025타경62351. 파주시 아동동 357-8, 101동 5층 502호의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부에 남은 일반 담보권보다 주택임차권과 2026.06.29. 확약서가 핵심입니다. 현재 소유자 오진욱은 2021.07.30. 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 김진호는 임대차계약일 2021.05.26., 확정일자 2021.06.15., 점유개시 2021.07.16., 주민등록 2021.07.19.로 등기돼 있습니다. 이후 2023.07.19. 보증금 190,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
현존 말소기준권리는 2025.02.18. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김진호의 임차권은 원칙적으로 매각만으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 73,466,000원의 인수를 계산합니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 인수조건변경확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62351 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 아동동 357-8 101동 5층502호 · 경기도 파주시 아동로 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2015.08.10. |
| 소유자 | 오진욱 · 2021.07.30. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,658,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시결정이 말소기준
과거 안양원예농업협동조합 근저당권 162,000,000원과 하나은행 근저당권 116,600,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023.07.19. 등기된 김진호의 주택임차권입니다. 이 임차권은 2025.02.18. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 아래 확약 때문에 결론이 달라집니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있으나 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.19. | 2021.06.15. | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원 |
김진호는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 대항력이 포기되므로 현재 회차부터 김진호 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
③ 회차별 구조 — 확약 전 계산과 실제 매수인 부담을 구분
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 70% | 119,000,000원 | 73,466,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 56% | 95,200,000원 | 96,913,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 44.8% | 76,160,000원 | 115,610,880원 | 0원 |
확약이 없었다면 최저가가 119,000,000원에서 95,200,000원, 76,160,000원으로 내려갈수록 미배당 인수액은 73,466,000원에서 96,913,600원, 115,610,880원으로 늘어나는 구조입니다. 즉 단순히 최저가만 내려가는 것이 매수인 총부담 감소로 연결되지 않습니다. 하지만 2026.06.29. 확약을 적용하면 김진호 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 임차인 김진호 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,658,978원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김진호 보증금의 미배당액은 73,466,000원으로 계산됩니다. 다만 2026.06.29. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 청구액 207,658,978원은 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 502호이며 사용승인일은 2015.08.10.입니다.
- 입지. 경의중앙선 금촌역 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 금촌역이 소재해 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 북서측 약 7m 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·토지구획정리사업지구입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 점검. 다세대주택이고 이미 5회 유찰된 점은 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 현장에서 추가 확인해야 할 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.29. 인수조건변경확약서에서 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 실제 매각·배당 이후 어떤 절차로 임차권등기 말소에 반영되는지 매각물건명세서와 집행기록을 대조하세요.
- 최저가만 보지 않기. 현재 119,000,000원은 감정가 170,000,000원의 70%지만, 최근 실거래 시세와 비교되지 않은 상태이므로 “싸다”는 결론을 먼저 내리면 안 됩니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 이슈가 확약으로 해소됐더라도 현장 상태·수요·다세대주택의 환금성 등 가격 외 요인을 직접 점검해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 주택임차권등기가 존재하는 물건인 만큼 현재 실제 점유자를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 별도 문제”
이 사건의 첫인상은 보증금 190,000,000원의 대항력 임차권 때문에 강한 인수형입니다. 현재 최저가 119,000,000원 기준으로도 배당 시뮬레이션은 73,466,000원의 매수인 인수를 계산합니다. 일반적인 사건이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 단순 저가 낙찰의 의미가 약해집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.29. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약을 제출했습니다. 따라서 확인된 김진호 임차권에 대해서는 실질 인수 0원, 현재 회차의 실질취득은 119,000,000원으로 판단할 수 있습니다.
다만 5회 유찰된 다세대주택이라는 사실과 실거래 시세 수치가 확인되지 않는 점은 별개입니다. 권리 리스크가 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약의 법적·절차적 이행을 원문으로 확인한 뒤, 119,000,000원이 실제 지역 시세와 현장 상태에 비해 적정한지 별도로 검증하는 것입니다.
